Американское право. Советы адвоката - Борис Кривонос

– Вправе ли продавец расторгнуть контракт, если он просто передумал продавать дом?

Такого права практически не встретить в формулировках контрактов. Обычно контракт не предоставляет продавцу права его расторжения по собственному желанию. Более того, контракт обычно предусматривает, что именно произойдет, если продавец откажется от продажи. По всей вероятности, покупатель сможет через суд вынудить передать ему документ на владение имуществом в обмен на уплату оставшейся суммы. Если же у продавца появился другой претендент на покупку, то покупатель может по существу опередить другую сделку, подав в отдел записей актов о недвижимости бумагу, в которой заявит о своих правах на имущество.

КАК БОРОТЬСЯ ЗА СВОИ ПРАВА КВАРТИРОСЪЕМЩИКУ?

Приводимый ниже материал касается действий квартиросъемщика в случае нарушения владельцем дома обязательств по предоставлению необходимых коммунальных услуг.

– В доме, где вы снимаете квартиру, нарушилось теплоснабжение или отключили горячую воду. Обязан ли владелец дома устранить неполадки?

Да. Владелец дома обязан предоставить коммунальные услуги, необходимые для нормального проживания съемщика. В случае, если в доме отсутствует горячая вода или не работает отопление, квартира считается непригодной для проживания, и владелец, не произведший ремонт, нарушает закон. Владелец обязан обеспечить жильцам нормальные жилищные условия независимо от того, говорится об этом или нет в письменном контракте об аренде. В противном случае владелец обязан исправить неполадки (например, отремонтировать водопровод, отопление, вентиляционную систему, мусоропровод и т.д.), причем это касается не только самой квартиры, где проживает съемщик, но и общественных мест в многоквартирном доме – скажем, лестницы, вестибюль или внутренний двор.

– Вправе ли вы в случае неполадок отказаться платить за проживание?

Да. Вместе с тем, следует иметь в виду, что владелец дома может подать в суд иск на выселение. Тогда вам придется доказывать, что у вас были веские основания для неуплаты. Поэтому прежде чем не платить, уведомите владельца о своих претензиях и предоставьте ему достаточно времени для их удовлетворения. Можете сообщить ему об этом по телефону, но лучше передать записку лично в руки или направить ее заказным письмом с уведомлением. В нем следует указать, в чем состоят неполадки и как их следует устранить. И тогда, и в дальнейшем не забывайте помечать в своей записной книжке каждый случай, когда и по какому поводу вы обращались к владельцу и получали от него ответы.

– Что делать, если владелец не ответил на письмо?

Направьте ему повторную записку, в которой сошлитесь на предыдущий запрос и еще раз перечислите неполадки и способы их устранения. В письме также предупредите, что не собираетесь платить за квартиру, пока не будет произведен ремонт. На случай, если вы уже перестали платить, рекомендуется переводить ежемесячные суммы квартплаты на отдельный сберегательный счет в банке. Этим вы лучше обезопасите себя на случай, если владелец попытается выселить вас за неуплату. Можно также депонировать деньги на отдельный счет у вашего адвоката. Если вы не откладывали неуплаченные деньги на отдельный счет, впоследствии суд может потребовать, чтобы вы перевели их на счет, над которым он сам установит контроль, вплоть до окончания дела.

– Что происходит, если владелец дома подал на вас в суд за неуплату или иное нарушение положений, предусмотренных контрактом об аренде жилплощади?

Еще до подачи иска в суд владелец должен был предупредить вас о совершенном вами правонарушении. Если владелец собирается подать в суд на выселение, он обязан сообщить о расторжении контракта на аренду. При подаче в суд владелец обязан уведомить вас об этом, поскольку вы имеете юридическое право предстать перед судом и выступить в свою защиту.

– Следует ли в этом случае обращаться за помощью к адвокату?

В этом нет необходимости, если вы уверены в своих правах. Кроме того, вы можете получить бесплатный юридический совет по своему делу в некоторых некоммерческих организациях при районном совете или в учебном заведении. Вместе с тем, нанять адвоката желательно, если дело отличается достаточной сложностью в контексте прав обеих сторон. Юрист не только объяснит, в чем состоят ваши права, но, что немаловажно, изберет наиболее эффективную тактику разрешения спора.

О КВАРТПЛАТЕ И ЗАЛОГЕ ПОД ЖИЛЬЕ

Законы, регулирующие квартирную плату, сумму залога за квартиру, порядок оплаты и прочие вопросы, связанные с денежными отношениями между квартиросъемщиком и домовладельцем, несколько различаются, в зависимости от штата. Тем не менее, существуют общие для всех штатов положения, с которыми мы знакомим читателей ниже.

– Прежде всего, по каким числам следует платить за квартиру? Существуют ли какие-либо правила на этот счет?

По установившемуся порядку, договоры о снятии жилой площади предполагают помесячную оплату за квартиру, причем наперед, до истечения месячного срока. Обычно речь идет о первом числе каждого месяца. Тем не менее, вполне правомерно, когда домовладелец, по своим соображениям, требует оплаты от жильцов в иные промежутки (например, каждые два месяца) или в другой день месяца (например, 15-го числа).

– Если жилец не заплатил в срок, существует ли по закону какой-либо льготный период времени, в течение которого он не может быть за это наказан хозяином?

Такого льготного периода в законном порядке не предусмотрено. Иными словами, если вы не уплатили за квартиру вовремя, то хозяин дома вправе прервать договор с вами хоть на следующий день после неуплаты. В арендном договоре такой период может быть особо оговорен. Кроме того, в качестве правомерного наказания за несвоевременную уплату или за необеспеченный деньгами банковский чек в договоре может быть предусмотрен штраф, если, разумеется, сумма этого штрафа не чрезмерно высока. Правила, касающиеся штрафов, содержатся в жилищном законодательстве данного штата.

– А каковы положения о повышении квартплаты?

Если между хозяином и съемщиком заключен договор, то в период действия этого договора владелец дома не имеет права повышать квартплату, за исключением случаев, особо оговоренных в договоре. Но, как известно, бывает так, что жилец занимает квартиру без письменного договора и считается как бы помесячным съемщиком. В этом случае домовладелец вправе поднять плату в любой месяц, предупредив жильца в письменной форме за 30 дней, если в данном штате не действуют особые законы о регулируемой квартплате.

– В каких штатах действуют эти законы?

Законы, регулирующие квартплату, существуют в отдельных местах в пяти штатах страны – Нью-Йорке, Нью-Джерси, Мериленде, Округе Колумбия и Калифорнии. Они ограничивают размеры повышения квартплаты, обстоятельства, при которых оно возможно, и общее количество повышений, а также оговаривают случаи, при которых жильца разрешается выселить, такие как неуплата за квартиру или вселение в дом члена семьи домовладельца.

– Если говорить о залоге, отдельно вносимом жильцом для гарантии сохранения им квартиры в качественном состоянии, то какова может быть его сумма?

Кстати, все штаты разрешают подобный залог как средство обеспечения порядка, но примерно половина штатов ограничивает размеры залога – обычно это одна или две месячных квартплаты. Кроме того, в ряде штатов требуется, чтобы залог хранился на отдельном банковском счете, а также, чтобы жилец получал накопительные проценты от этого вложения.

– Каковы правила возвращения этого залога домовладельцем?

Хозяину обычно предоставляется от двух недель до месяца после выезда или выселения жильца на то, чтобы вернуть эти деньги. При этом домовладелец имеет право удержать часть суммы, если на то есть веские основания и если размеры удержания вполне не чрезмерны. При этом вместе с возвращаемой суммой хозяин обязан представить жильцу письменный отчет о затратах на ремонт, потребовавшийся сверх обычного износа или об удержании в счет неуплаченной квартплаты.

– Предположим, что жилец не согласен с возвращаемой ему суммой. Как ему поступать в этом случае?

Если владелец, с точки зрения съемщика, нарушает правила возвращения залога, то он может его судить. Чаще всего, подобные дела слушаются в судах малых исков. Если выясняется, что хозяин поступил не просто умышленно, но нарушил закон со злым умыслом, то в некоторых штатах жильцу могут присудить полную сумму залога, а иногда даже превышающую ее в два или три раза.