Американское право. Советы адвоката - Борис Кривонос

– Можно ли добиться договора с правом продления?

Первоначальный краткосрочный контракт на год или два с правом дальнейшего продления на три года или более – это выгодное для арендатора решение важного вопроса о сроке контракта. В этом случае обычно уведомляют хозяина площади в письменном виде о намерении продления аренды за несколько месяцев до ее истечения, и тот вынужден согласиться на это, несмотря на возможные иные соображения. Но следует иметь в виду, что такой договор часто предполагает более высокую арендную стоимость или отдельную уплату в обмен на право продления. Это достаточно распространенные условия контракта, и, если данное место незаменимо для вашего бизнеса, то следует пойти на эти дополнительные расходы.

– А как отнестись арендатору к сумме платы за помещение, предусматриваемой договором?

Если сравнить стоимость предполагаемого помещения с другими ценами, и, если окажется, что она неоправданно выше их, то следует просить хозяина о снижении стоимости. Если хозяин не согласен, то попытайтесь договориться о временной поблажке на несколько месяцев, для того, чтобы, по крайней мере, компенсировать потери на переезд. Цены на помещение обычно поднимаются по контракту раз в году. Постарайтесь добиться наименьшей суммы этого увеличения на том основании, что, например, контракт носит долгосрочный характер. Обратите также внимание на то, включает ли сумма аренды также счета за коммунальные услуги, ремонт, налоги и страховку. Часто более выгодно платить одной суммой за все эти расходы, поскольку они потенциально могут быть очень высокими. Что касается стоимости ремонта, если он потребуется, то чем более долгосрочный контракт, тем больше вероятности, что хозяин помещения согласится потратиться на него из собственного кармана. Существуют также другие важные моменты в контракте, которые следует обсудить с владельцем – это право сдачи в аренду части помещения третьей стороне или право передачи контракта новому жильцу. Обычно эти права выгодны для арендатора, и о включении их в договор следует договориться заранее.

ЕСЛИ СОСЕД НАРУШАЕТ ВАШ ПОКОЙ…

Много лет назад проблемы в отношениях с соседями решались полюбовно, иногда с помощью третьего лица, которого уважали обе стороны. В наши дни конфликт с соседями чаще выливается в судебный процесс. Хотя суд – последняя инстанция в разрешении конфликта и никак не способствует улучшению отношений между сторонами, да и обойдется в немалую сумму. Знать свои права в отношениях с соседями необходимо, это поможет предотвратить перемещение конфликта в зал судебного заседания.

– Вам не повезло. В соседнем доме громко включают музыку по вечерам. Что делать?

Имеете ли вы какие-либо правовые основания для борьбы с шумом? Самое эффективное – местное постановление. Практически повсеместно запрещено шуметь, и полиция старательно охраняет местные законы. Согласно им, в определенные часы запрещено шуметь, например, с 10 вечера до 7 утра по рабочим днями и до 9 утра по выходным. Кроме того, во многих местах установлен допустимый уровень шума в децибелах, измеряемый специальным электронным оборудованием. Каков допустимый уровень в вашем районе, можно узнать в библиотеке или на Интернете..

– Допустим, вы попросили соседа не шуметь, но тот никак не отреагировал на просьбу. Как быть – идти в суд?

По-видимому, да. В суде просите не только, чтобы прекратили шуметь, но и денежной компенсации. Правда, тут есть один нюанс. Чтобы получить компенсацию, можно обратиться в суд малых исков, но он не уполномочен потребовать от ответчика прекращения его действий. Только обычный гражданский суд вправе принять такое решение. Разумеется, в конечном итоге вы добьетесь, что сосед прекратит шуметь. Но, обратившись в суд малых исков, вы тем самым вынудите его выплатить денежную компенсацию, но не побудить его изменить своей привычке. Кстати, по законам отдельных штатов, чрезмерный шум может послужить основанием для уголовного иска по статье о мелком хулиганстве. Иными словами, полиция может арестовать нарушителя, а суд – наказать штрафом или даже коротким тюремным заключением.

– Если жилец ведет себя слишком шумно, обязан ли владелец дома каким-либо образом воздействовать на него?

В договорах о снятии жилплощади обычно записано, что съемщики имеют право занимать данную площадь при условии, что не будут нарушать спокойствия окружающих. Исходя из этого, владелец дома обязан принять все меры, чтобы остановить нарушителя. Если каждую ночь раздается громкая музыка из соседнего подъезда, тем самым нарушаются условия арендного контракта, и, как следствие, нарушитель может быть выселен по решению суда, особенно если сразу несколько жильцов обратились с жалобой.

– Если говорить о владельцах дома, а не квартиросъемщиках, то с какими проблемами они сталкиваются?

Предположим, сосед возводит забор, который частично охватывает вашу территорию. Что делать? Нужно немедленно принять меры. Если нарушение незначительно, может показаться, что не следует беспокоиться. Однако, по закону, если некто пользовался вашей территорией достаточно долго, за ним это право может сохраниться, а то и перерастет в право владения. Поэтому следует безотлагательно уведомить соседа о нарушении. В подобных случаях основанием для конфликта будут служить сведения в документах владения недвижимостью, где указана та и или иная граница. Как бы то ни было, если сосед не отреагировал на ваши законные требования, озадачьте его заявлением о том, что обратитесь в суд. Вы можете действительно пойти в суд и попросить судью издать соответствующее постановление: прекратить строительство забора до тех пор, пока гражданский суд не признает его правомерность.

– А если сосед построил подсобное помещение, которое заслоняет красивый вид на озеро из окон моего дома?

К сожалению, мы не имеем права на свет, воздух или вид. Исключения весьма редки – к примеру, сосед злонамеренно построил что-либо, что ему самому не приносит никакой существенной пользы.

– Предположим, я хочу купить дом с видом на море. Могу ли я что-либо предпринять, чтобы никто не лишил меня этого удовольствия?

Прежде всего, спросите у владельца, нет ли решения городских властей о застройке на данном участке. Затем попросите вашего агента по недвижимости выяснить, не располагают ли соседи какими-либо правами на застройку. Кроме того, если данный дом входит в состав кооперативного товарищества, узнайте, каковы правила и ограничения, связанные с постройками на его территории.

Бизнес

О НЕКОРПОРАТИВНЫХ ФОРМАХ БИЗНЕСА

Вы предполагаете начать бизнес, который, по вашим представлениям, должен, в конечном итоге, принести немалые доходы. В какой форме организовать этот бизнес: на правах полного владения, как обычное товарищество или как партнерство с ограниченной ответственностью? В чем состоит различие между этими формами бизнеса, и какая из них больше подходит для вашего случая?

– Какая самая распространенная форма некорпоративного бизнеса?

Это обычный некорпоративный бизнес на правах полного владения. Подавляющее большинство частных предприятий и организаций, особенно мелких по размерам, действует в рамках этой формы. Владелец такого бизнеса несет полную персональную ответственность по всем обязательствам бизнеса. Но зато он также имеет право на всю прибыль, полученную им. Он также имеет полный управленческий контроль над ним. Доходы такой компании, как правило, облагаются налогами не непосредственно, а лишь косвенно, через доходы самого владельца, хотя в некоторых штатах могут быть налоги на прибыль для такой компании. В любом случае, доходы и расходы компании должны быть отражены в ежегодной налоговой декларации ее владельца. Компания на правах полного владения прекращает существование по желанию или в случае смерти ее владельца.

Для того чтобы начать бизнес в таком виде, обычно нет необходимости регистрировать его на уровне штата, за исключением случаев, когда бизнес носит иное название, нежели имя его владельца. В этом случае владелец должен зарегистрировать название в своем районе или штате и заплатить соответствующий регистрационный сбор.

– Каковы особенности другой формы некорпоративного бизнеса – партнерства или товарищества?

Товарищество отличается от компании на правах полного владения лишь тем, что не один человек, а группа лиц являются владельцами. Вступая в соглашение о владении, партнеры договариваются разделить доходы и расходы товарищества. Регистрация товарищества аналогична регистрации компании с одним владельцем.