Американское право. Советы адвоката - Борис Кривонос

ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН ДОГОВОР С ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕМ?

Сколько бы ни было сказано и написано на тему отношений между квартиросъемщиками и хозяевами жилой площади, все равно каждый раз возникает новый юридический вопрос, на который непросто найти точный ответ. Вместе с тем, за мелкими деталями от нашего взгляда могут укрыться наиболее важные аспекты указанных отношений. Один из таких аспектов – это потребность в письменном договоре о сдаче и снятии квартирной площади.

– Чем вызвана необходимость в письменном контракте?

Если помните, еще относительно недавно мелкие владельцы жилья могли сдать ее без письменной договоренности. Достаточно было простого рукопожатия вслед за устным соглашением об основных условиях проживания – скажем, стоимость аренды или сроки уплаты. Те же хозяева, которые предлагали подписать контракт, чаще всего пользовались стандартной его формой, приобретенной в магазине канцелярских товаров. Пользы от такого бланка было не намного больше, чем от устного соглашения, поскольку он содержал наиболее общие положения, которые могли не иметь отношения к конкретному случаю или которые менее всего волновали самих участников сделки. Подобного рода формуляры контрактов часто не могли оказать практической помощи в разрешении возможных конфликтов между сторонами. Оформленные таким образом сделки как раз и приводили к конфликтам. А сегодня, с осложнением отношений между сторонами, еще менее вероятно, чтобы стандартно оформленные сделки могли быть успешными.

– Каковы причины этих изменений в отношениях между жильцами и хозяевами?

Необходимость в письменном соглашении вызвана рядом причин.

Во-первых, сфера сдачи жилплощади относится к тщательно регулируемой области права.

Во-вторых, количество квартиросъемщиков существенно увеличилось за последние годы.

В-третьих, владельцы несут теперь в целом больше ответственности, а квартиросъемщики получили больше прав.

Наконец, в-четвертых, наша система судов малых исков значительно облегчила разрешение конфликтов при участии судьи.

– Какие могут возникнуть проблемы?

Участники устной сделки часто приходят к выводу, что отсутствие контракта приводит к полной неопределенности. Или возьмем другой случай: записанные положения контракта не соблюдаются обеими сторонами. Например, в договоре записано, что съемщики не имеют права держать домашних животных, но при этом ни тот, ни другой участник сделки не читали, как следует, текст договора. В результате квартиросъемщик нарушил договор тем, что завел собаку, а владелец не обратил на это внимания. Таким образом, когда возникнет конфликт, то в договоре не найдется пути его разрешения. Другие частые поводы для споров – это, например, вопросы о том, кто платит за ремонт, каков штраф за запоздалую оплату за квартиру, может ли владелец удержать задаток, когда съемщик разрывает контракт о найме площади и т. д. Нет разумного оправдания тому, что стороны не изложили условий сделки на бумаге. Подробный письменный договор вынудит стороны соблюдать условия, которыми они пренебрегли бы по обычному недосмотру, будь дело оформлено устно.

– Как указанные выше проблемы решаются?

Если на бумаге записано, что, например, владелец дома имеет право войти в помещение, занимаемое съемщиком, для осуществления ремонта, то не возникнет никаких дальнейших осложнений. Более того, не возникнет проблем с претендентами на квартиру, а не то что с имеющимися жильцами, скажем, когда в анкете записано, на каких основаниях владелец имеет право отвергнуть того или иного кандидата.

Этот момент можно пояснить. Представьте себе, что некий владелец дома по имени Чарли собирается сдать квартиру, и что у него шестеро кандидатов. Он отдает предпочтение кандидату №3, поскольку тот, как ему кажется, более надежен по сравнению с остальными в отношении оплаты. Через пару недель после сдачи площади у Чарли происходит неприятный разговор с адвокатом кандидата №5, который утверждает, что против его клиентки была допущена незаконная дискриминация на том основании, что она чернокожая, исповедует ислам и является матерью-одиночкой. Поэтому, если Чарли не хочет решить спор мировым путем за 10 тысяч долларов, то его клиентка пойдет в федеральный суд с иском на 50 тысяч.

– И чем завершится такой спор?

Поскольку нет никаких письменных анкет и подтвержденных оснований для выбора, который сделал хозяин, его страховая компания, скорее всего, согласится заплатить 10 тысяч, тем более, что кандидат №3 (белокожий мужчина, протестант по вероисповеданию, у которого нет детей) получает меньшую зарплату, чем конкурентка №5, и поэтому менее надежен в плане платежеспособности.

– А чем мог бы завершиться спор в иных обстоятельствах?

Допустим, Чарли в самом начале попросил всех кандидатов заполнить подробные анкеты, затем проверил кредитную историю каждого по адресам кредитных бюро и, наконец, попросил каждого представить рекомендации с предыдущих мест проживания. В этом случае могло оказаться, что у Чарли гораздо больше оснований для сделанного выбора, потому что у кандидата №3 незапятнанная кредитная история, надежная постоянная работа и хорошие рекомендации, в то время как у кандидата №5 – недавно объявленное банкротство и плохие отзывы от прежних хозяев из-за задержек квартирной платы.

КАК ПОСТУПАТЬ В СЛУЧАЕ КОНФЛИКТА С ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕМ?

Конфликты между квартиросъемщиком и домовладельцем – дело нередкое. Наверняка многим пришлось пройти через это, будь то конфликты серьезные или совсем мелкие. Например, основанием для спора может стать увеличение квартплаты, ответственность той или иной стороны за ремонт или возврат жильцу залога. Но как бы то ни было, следует иметь в виду, что обращение за помощью к адвокату и судебный процесс – не первое, а последнее средство в разрешении спора.

– Прежде всего, как избежать конфронтации с владельцем дома?

Понятно, что самый надежный способ разрешения конфликта с домовладельцем – вовсе не вступать в споры. Прежде чем прибегнуть к каким-либо мерам, следует выяснить суть спора и характер отношений с владельцем. Для этого, разумеется, нужно знать свои права в данной ситуации в соответствии с федеральными законами, законами штата и местными правилами. Следует также убедиться, насколько понятны вам и недвусмысленны положения контракта на аренду жилплощади. Далее, не спешите вступать в спор. Если возникла проблема (например, владелец дома или его представитель попытались без вашего ведома войти в вашу квартиру), не следует раздувать конфликт угрозами обратиться в суд – попытайтесь сначала поговорить с домовладельцем с целью большего взаимопонимания. Наконец, немаловажно хранить переписку с домовладельцем и записывать содержание бесед на темы возникающих проблем. Например, если вы хотите, чтобы устранили протечку на потолке в ванной комнате, напишите ему об этом, а копию письма сохраните. Если о ремонте речь шла устно, запишите впоследствии содержание разговора. Позже, если возникнут какие-либо разногласия, у вас будет письменное свидетельство, на которое можно опереться.

– А что делать, если так и не удалось преодолеть разногласия?

Если никакие мирные переговоры не помогли достичь взаимопонимания, все-таки, прежде чем обращаться в последнюю инстанцию – суд, найдите посредника, который выступил бы третейским судией в споре. Посредник не принимает решений, требующих исполнения, но, с другой стороны, в состоянии помочь сторонам пойти на компромисс. Существуют общественные и государственные программы, субсидирующие деятельность посредников, поэтому его помощь обойдется недорого или вообще бесплатно.

– Если домовладелец предлагает обратиться в арбитраж, следует ли жильцу соглашаться?

Арбитраж – последняя остановка по пути к судебному разбирательству. Преимущество этого способа разрешения конфликта в том, что, по сравнению с судом, это довольно быстрый и не дорогостоящий вариант. Как и судья, арбитр может принять решение, обязывающее стороны к его исполнению. Но эта власть у арбитра появляется только после того, как стороны заранее договорились подчиниться его воле, например, в самом контракте об аренде. На самом деле, в контрактах часто записывается, что в случае спора стороны обязаны обратиться в арбитраж, а не в суд. В арбитраже имеют место неформальные слушания, где каждая из сторон излагает свою версию событий. Если после принятого решения проигравший отказывается его исполнить, то выигравшему несложно затем пойти в суд и на его основании получить постановление, которое подлежит исполнению как любое иное судебное решение, ослушаться которого нельзя. В отличие от суда, постановления арбитража обжалованию не подлежат, за исключением тех случаев, когда решение достигнуто обманным путем.