Американское право. Советы адвоката - Борис Кривонос

– Как найти наилучший процент под заем?

Уже сам этот вопрос предполагает, что отнюдь не все сказано цифрой процента, под который выдается заем. Что же еще имеет значение? Помимо процентной ставки, большую роль играют взимаемые банком так называемые баллы. Каждый балл равен 1 проценту от суммы займа. Предположим, что один банк дает вам заем под 7 процентов и 1,5 балла, тогда как другой – под 7,25% и 1 балл. В этих условиях ваш выбор будет зависеть от того, какова общая сумма займа – чем она больше, тем скорее вы предпочтете второй вариант. Другие пошлины, уплаты и взносы также играют роль, поскольку разные кредиторы взимают разные суммы. Это касается платы за заявление на получение займа и его рассмотрение, платы за отчет о вашей кредитной истории или пошлины за оценку состояния дома. Последнее условие необходимо, так как ни один кредитор не даст в долг, не определив, за сколько может продать дом в случае вашей финансовой несостоятельности.

– Как найти наиболее подходящего кредитора?

Это потребует немало времени, но сделать это необходимо. Поясним: при займе в 120 тыс. долларов, рассчитанном на 30 лет, разница всего лишь в полпроцента сэкономит вам 13 тыс. долларов за весь период выплаты займа. Отсюда и вывод: нужно искать и найти подходящего кредитора. Вы можете обратиться в крупные банки, но их условия, как правило, не самые лучшие. Может быть, даже более выгодные условия предлагают мелкие банки. Поспрашивайте в своей округе или поищите на Интернете. Кроме того, существуют списки кредиторов с цифрами, публикуемые частными оценочными компаниями. Такой список стоит некоторых денег, но он сэкономит вам массу времени. Наконец, не обязательно искать кредитора среди банков. Может иметь смысл поискать среди финансовых брокеров. Те покупают займы оптом и с определенной скидкой у крупных финансовых заведений и затем продают их в розницу индивидуальным потребителям, оставляя себе 0,5—1 процент от суммы займа за свои услуги. Условия брокеров могут оказаться даже выгоднее, чем банковские. Таким образом, то, с чего мы начали наш разговор (получение займа) – это не начальный, а едва ли не заключительный этап вашей деятельности по финансированию недвижимости, которую вы себе облюбовали.

ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ ПРИ ПРОДАЖЕ ДОМА?

Прожив в своем доме 10 лет, вы решили, что наступило время подобрать себе «пристанище» поновее, побольше размерами и, главное, в другом месте, которое вам больше по душе. К тому же и финансы вам позволяют такие перемены. Итак, если вы решили продать дом, то нужно для этого угадать наилучшее время, точно оценить продажную стоимость дома, а также понять правовые нормы, регулирующие продажу недвижимости.

– Допустим, я владею домом. Мне нужно его продать, и поэтому необходимо определить, предложить ли его для продажи сейчас или немного подождать. Когда наиболее и наименее подходящее время для продажи?

Некоторые спешили расстаться со своей недвижимостью, и из-за этого теряли в деньгах. В идеальном варианте нужно продавать тогда, когда рынок насыщен спросом, что поддерживает более высокие цены на недвижимость. В каких случаях это происходит? Бывают разные ситуации. Например, район, где вы проживаете, считается весьма привлекательным или даже престижным из-за качества местных школ, низкого уровня преступности, хороших климатических и природных условий, близости к городу и т. д. Кроме того, на сегодняшний день могут быть низкие проценты на банковские займы под покупку недвижимости. Другая причина повышенного спроса – это благоприятная экономическая ситуация в регионе, когда у людей больше уверенности в будущем финансовом благополучии. Наконец, нужно учитывать, что в разное время года покупательская активность варьируется, и выше она обычно в весеннее время. Разумеется, случается, что необходимо продать дом немедленно, по личным финансовым соображениям, из-за развода, смены места работы или по состоянию здоровья. В таких условиях трудно выгадывать на тех или иных факторах и приходится соглашаться на меньшую стоимость или даже помочь покупателю в финансировании покупки.

– Я хочу продать дом без участия агентов или брокеров и тем самым сэкономить на уплате комиссионных. Возможно ли это?

Разумеется. Это называется продажей самим владельцем. Но надо учитывать правовые нормы, регулирующие передачу недвижимости в вашем штате. Например, нужно знать, кто должен подписывать бумаги, на кого оформлять сделку и как поступить, если возникнут проблемы, мешающие передаче собственности в другие руки. Кроме того, каждый штат обязывает продавца уведомить покупателя о материальном состоянии продаваемой собственности. Поэтому, если вы решили оформить сделку без посторонней помощи, прежде всего, убедитесь, что у вас на это имеется достаточное количество времени, сил и возможностей, начиная с назначения реальной цены, проведения переговоров и кончая самой сделкой передачи недвижимости в руки покупателя. Понятно, что продавцу легче преодолеть хлопоты о продаже, если рынок насыщен покупательским спросом или если он не спешит со сделкой.

– Можно ли использовать брокера в ограниченных и менее дорогостоящих, чем обычно, целях?

Вы можете настоять на том, что сами назначите цену и сами будете показывать дом претендентам на покупку, оставив на долю брокера такие задачи, как реклама в местной прессе, посвященной недвижимости, и заполнение наиболее сложных бумаг при оформлении сделки. При таком распределении функций брокер, скорее всего, удержит себе сумму, меньшую, чем 5—7%. Если он откажется от таких условий, то наймите агента, который согласится выполнить ту же работу при почасовой оплате.

– Какую цену следует назначать на продаваемый дом?

Необходимо определить, какова реальная стоимость дома. При этом учитываются такие факторы, как цена недавно проданных аналогичных домов в том же географическом месте. У агентов по недвижимости должен быть доступ к информации о подобных продажах. Скорее всего, они поделятся ею с вами бесплатно с тем, чтобы заинтересовать вас в проведении сделки через них. Вы также можете нанять профессионального оценщика, который представит документированное мнение о реальной стоимости дома. Еще один источник полезной сравнительной информации – местные отделы регистрации сделок о продаже недвижимости. Наконец, поинтересуйтесь ценами, с которыми на сегодняшний день выставлены на продажу другие дома в вашем районе. Они представлены в газетах, афишируются агентами. Имейте в виду, что эти цены обычно на десять или более процентов выше цен, по которым эти дома в действительности будут проданы.

– Стоит ли соглашаться на первое же покупательское предложение?

Даже самые привлекательные предложения обычно не принимаются в первом варианте. Чаще всего продавец даст ответное предложение с поправками к первому предложению. Поправки обычно касаются цены (вам как продавцу хочется больше денег), форм оплаты (вам нужен больший первый взнос), условий освобождения покупаемого дома (вам нужно больше времени на это), условий продажи покупателем имеющегося дома (вы не хотите дожидаться этого) и инспекции (покупатель должен назначить ее как можно быстрее). После того, как обе стороны обо всем договорились, обычно подписывается контракт о продаже, оговаривающий все условия предстоящей сделки.

– О чем продавец обязан оповестить покупателя?

Считается противозаконным утаивать информацию, касающуюся основных физических изъянов продаваемой недвижимости: о состоянии фундамента, крыши, водопровода, наличии экологических дефектов и т. д. В Калифорнии, скажем, требуют даже указать на потенциальную опасность наводнений или землетрясений. Большинство штатов требуют от продавца письменного подтверждения состояния дома. Скорее всего, вам придется заполнить особую форму, предложенную брокером или адвокатом. С другой стороны, продавец отвечает лишь за ту информацию, которая была ему лично доступна и известна. Хотя этого и не требуется, но многие продавцы специально нанимают подрядчиков, которые инспектируют дом и устраняют неполадки. Кстати, эта мера полезна также для более объективной оценки стоимости вашего дома. В целом же достоверная информация поможет вам избежать правовых проблем на случай, если покупатель попытается разорвать контракт или станет вас судить за умышленный обман.

О БРОКЕРАХ И КОНТРАКТАХ

В приобретении или продаже недвижимости имеется ряд непростых обстоятельств, которые могут повлиять на характер и результат сделки. Например, это вопросы о том, нужен ли агент или брокер для осуществления сделки, когда самое лучшее время для ее проведения, или, наконец, каким должен быть контракт при оформлении сделки.