Американское право. Советы адвоката - Борис Кривонос

О БРОКЕРАХ И КОНТРАКТАХ

В приобретении или продаже недвижимости имеется ряд непростых обстоятельств, которые могут повлиять на характер и результат сделки. Например, это вопросы о том, нужен ли агент или брокер для осуществления сделки, когда самое лучшее время для ее проведения, или, наконец, каким должен быть контракт при оформлении сделки.

– Большинство участников купли-продажи недвижимости пользуются услугами брокеров или агентов. Каким путем найти наиболее подходящего брокера?

Спросите своих родственников или знакомых, купивших или продавших дом в последние несколько лет, мнению которых вы доверяете. Это лучше, чем воспользоваться советами малознакомого лица, которого вы впервые встретили при посещении агентства по продаже недвижимости, либо который сам навязал вам свое знакомство. Важно, чтобы брокер был в этом бизнесе на постоянной работе многие годы и чтобы у него были определенные качества – скажем, честность, деловой опыт, знание данной местности и готовность пойти навстречу вашим вкусам и запросам.

– Сколько получает брокер?

Его комиссионные зависят от местных правил, которые введены на уровне штата или данного города. Обычно услуги брокера оплачивает продавец в виде процента от суммы продажи, чаще всего от 5 до 7 процентов. Поэтому для продавца брокер выступает в качестве заинтересованного лица: чем дороже продан дом, тем выше комиссионные брокера. По той же причине для покупателя брокер является лицом с противоположными интересами. В связи с этим при приобретении дома не следует полностью полагаться на советы брокера, поскольку его финансовые интересы противоречат интересам покупателя. Поэтому самому покупателю хорошо было бы внимательно ознакомиться с ситуацией о недвижимости в данном районе и иметь представление о здешних ценах.

– От чего зависит цена на недвижимость?

Осведомленные люди знают, что цена на недвижимость зависит от времени продажи. К сожалению, многие продают или покупают дома в весьма неподходящее время, либо в ненужной спешке. Важно, чтобы продажа состоялась в момент, когда имеется большой контингент покупателей, а покупка – в момент, когда много предложений от продавцов. Но допустим, вам нужно как можно быстрее переехать в район поближе к новой работе. Это вынуждает вас как покупателя искать себе новое место жительства, несмотря на все прочие превратные обстоятельства, что также сыграет роль в определении суммы будущей покупки. Для того чтобы установить продажную цену на дом, покупателю следует произвести его оценку относительно рыночных цен в данном месте на похожие варианты недвижимости. Агенты по продаже недвижимости, как правило, хорошо осведомлены о ценах на схожие дома и могут назначить примерную цену на основе своих реестров на дома, выставленные на продажу.

– Можно ли увеличить стоимость дома, который вы продаете?

Да, для этого постарайтесь максимально улучшить его состояние, сделать привлекательнее для будущего покупателя. Как это осуществить? Крайне просто: подстригите газон, подметите тротуар, помойте окна, уберите тщательно во всех комнатах, почините все мелкие неполадки. Даже такие незначительные и не требующие большого времени меры могут повысить стоимость дома в глазах покупателя на несколько тысяч долларов.

– Допустим, вы хотите купить дом, и нашли вполне подходящий. Что делать дальше?

Прежде всего, свяжитесь с адвокатом, который займется оформлением сделки. Адвокаты сторон согласуют текст контракта о продаже, который учтет пожелания продавца и покупателя и предусмотрит разные варианты на тот или иной случай, скажем, необходимость получения банковского займа, обнаружение дефектов в конструкции дома, продажа покупателем своего предыдущего дома и т. д. Часто на предложение покупателя продавец ответит контрпредложением, в котором будут учтены его пожелания, например, в отношении цены, срока выезда из дома или проведения инспекции. Когда обе стороны согласовали все положения контракта, они подписывают его и ожидают окончательного завершения сделки, которая состоится, когда все предварительные условия контракта будут выполнены. При завершении сделки права на владение домом передаются от продавца покупателю, и это официально регистрируется в местном бюро актов состояния недвижимости.

КАК РАСТОРГАЕТСЯ КОНТРАКТ О ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

Вы подписали контракт о покупке дома, а через несколько дней получили от другого продавца гораздо более выгодное предложение. Можете ли вы разорвать уже достигнутую договоренность? В каких случаях расторжение допускается законом?

– Основной вопрос – в каких случаях покупатель или продавец имеют право прервать контракт о продаже недвижимости?

Обычно в самом контракте должно быть оговорено, при каких обстоятельствах контракт может быть расторгнут без каких-либо финансовых последствий для сторон. В частности, может быть отмечено, что покупатель вправе прервать контракт из-за неудовлетворительных результатов инспекции дома. Вместе с тем, наиболее типичными причинами разрыва контракта являются следующие. Например, покупателю не удается получить банковский заем, и он заранее оповещает об этом продавца, либо обнаруживается непоправимый экологический дефект, либо, наконец, правовой документ на владение содержит те или иные неточности, ошибки или правовые погрешности.

– Как вести себя покупателю при возникновении непредвиденных обстоятельств, связанных с покупкой недвижимости?

От покупателя требуется, чтобы он в срок оповестил продавца о возникших проблемах, которые могут привести к расторжению контракта. Например, в контракте может быть оговорено, что у вас 30 дней на то, чтобы уведомить продавца о неудачной попытке получить заем под покупку. Если вы сообщаете продавцу об этом на 31-й день, то вы уже потеряли право расторгнуть контракт без денежных потерь, и продавец вправе удержать внесенный вами задаток. В целом же чрезвычайно важно в самом начале внимательно изучить содержание самого контракта с тем, чтобы в нем были учтены все волнующие вас вопросы. Именно язык контракта формирует отношения между сторонами и их права, даже если ваш брокер иного мнения.

– Кто составляет сам контракт?

Очень часто стороны используют стандартную форму контракта, и к ней могут быть добавлены отдельные поправки, отвечающие вашему конкретному случаю. При этом, однако, не следует уповать на то, что типовая форма исчерпывающе учитывает ваши интересы как покупателя, и если вы не понимаете отдельных положений контракта или не вполне довольны ими, то важно, чтобы ваш адвокат разъяснил контракт перед его подписанием. В целом ряде случаев, однако, может потребоваться более активное вмешательство юриста для полного составления контракта от начала до конца. Обычно юрист необходим, если у покупателя имеются особые основания для предусмотрительности и осторожности в ведении дела. При этом высокая степень риска при покупке дорогого дома может вполне оправдывать дополнительные расходы на адвоката.

– А что делать в ситуации, когда покупатель обнаруживает неисправность в доме уже после подписания контракта?

Все зависит от текста и содержания контракта. Взять, например, фразу в контракте, оговаривающую результаты инспекции. Если в формулировке контракта продавец согласен произвести ремонт и или заплатить за него, то покупатель, скорее всего, обязан будет довести сделку до конца. Чаще всего, покупатель имеет право расторгнуть контракт лишь при обнаружении серьезных дефектов в доме. Например, такие погрешности, как треснувшее стекло в окне или неплотно закрывающаяся дверь, не считаются серьезными неполадками. Но если инспекционный осмотр показал, что электрическая проводка находится в опасном состоянии или что сам дом медленно, но верно оседает, то такие обстоятельства, по-видимому, можно назвать существенными, серьезными дефектами.

– Что происходит, если дефект возникает и обнаружен уже после подписания контракта о продаже?

Сам контракт и определит, кто заплатит за ремонт. Чаще всего платит продавец, причем платит не из своего кармана, а покроет расходы на ремонт из своей страховки на владение и пользование домом. Если же ремонт еще не завершен ко дню покупки, то контракт предоставляет покупателю право выбора – дождаться окончания ремонта, самому получить деньги по страховке продавца, либо расторгнуть контракт и вернуть задаток. В целом же продавец обязан передать в руки покупателя дом в таком же состоянии, в каком он был на момент подписания контракта.