Американское право. Советы адвоката - Борис Кривонос

– Могу ли я после развода изменить также фамилии своих детей?

До последнего времени считалось, что у отца остается право сохранить свою фамилию за детьми, до тех пор, пока он активно выполняет свои функции родителя. В настоящее время, однако, подход к этому вопросу изменился. Ныне в судебном порядке можно присвоить детям фамилию жены, если суд сочтет, что это в интересах ребенка. Принимая решение, суд учтет ряд факторов, например, как долго дети носили фамилию отца, насколько близки отношения между детьми и отцом, состоит ли мать в новом браке и т. д. В конечном итоге, решение полностью покоится на совести и опыте судьи, который определит, какая фамилия больше отвечает интересам самого ребенка. Однако изменение фамилии ребенка никоим образом не отразится на правах родителя или детей – ни на его праве посещать ребенка, ни на их правах наследования или алиментах. Эти права подлежат изменениям лишь в результате отдельного и самостоятельного решения суда.

– Мне не нравится моя фамилия от рождения. Могу ли поменять ее на ту, которая мне больше нравится?

Да, но сделать это, как указывалось, предстоит через суд. Существуют, однако, некоторые ограничения. Так, вы не можете взять фамилию с целью исполнения незаконных намерений (например, чтобы избежать оплаты по денежным задолженностям). Вы также не можете взять фамилию, принадлежащую какой-либо известной личности, с целью поживиться чужой славой. Вы не имеете права брать фамилию, вводящую в заблуждение (например, цифру «Десять»). Нельзя также использовать в качестве имени расовые или иные ругательства или оскорбления. В остальном вы вправе выбрать себе фамилию на свой вкус.

Недвижимость

ПРОБЛЕМА С ЖИЛЬЕМ: СНИМАТЬ ИЛИ ПОКУПАТЬ?

Вам, возможно, надоело менять квартиры и платить все более и более высокие цены за аренду. Или, возможно, дом, в котором вы снимаете квартиру, не содержится в надлежащих условиях. Или вы сомневаетесь, разрешит ли домовладелец встроить книжный шкаф в прихожей. Любая из этих причин может заставить вас обратиться к брокеру по продаже недвижимости с просьбой подыскать подходящий вариант для покупки. Но принесет ли покупка финансовую защищенность? Не омрачит ли она ваше дальнейшее существование? Наконец, если покупать, то какую сумму вы в состоянии осилить?

– Насколько покупка дома зависит от времени, в течение которого вы намерены в нем проживать?

С финансовой точки зрения, не имеет смысла покупать дом или квартиру, если вы не планируете прожить там три, а лучше – пять лет, поскольку приобретение и последующая продажа влекут за собой немалые расходы (получение банковской ссуды, инспекция недвижимости, сам переезд, комиссионные брокеру, страховка и пр.). Для того чтобы эти расходы окупились, стоимость жилья должна вырасти за время владения как минимум на 15%. Соответственно, оправдать расходы можно лишь в условиях покупки на рынке, где цены невысоки, и продажи в период, когда стоимость недвижимости существенно подскочила. В противном случае лишь потеряете часть денег.

– А если не жить, допустим, в купленном доме, а сдавать его жильцам?

Некоторые предпочитают сдавать в аренду жилую площадь – например, когда обстоятельства вынуждают владельца поменять местожительство. Следует иметь в виду, однако, что, несмотря на очевидную финансовую выгоду, это связано с определенными сложностями, вытекающими из обязательств в отношениях между владельцем и съемщиком. Например, как найти управу на арендатора, если он не платит за аренду или беспокоит соседей громкой музыкой в ночное время? Кроме того, вам предстоит изыскать средства, чтобы, сохранив за собой прежний дом, купить другой в новом месте.

– Мы немного отклонились от темы. Так что же все-таки делать – покупать или продолжать снимать квартиру или дом? Каковы преимущества арендуемой жилплощади по сравнению с собственной?

Преимущества связаны, прежде всего, с расходами: если аренда относительно недорога (например, в доме с контролируемой квартплатой), и вы в состоянии откладывать как минимум 10% в месяц от заработка, то ситуация вполне удовлетворительна – можно забыть о покупке и связанных с этим расходах и обязательствах. Кроме того, съемщик не обязан заботиться о состоянии недвижимости – это дело хозяина. Ну, и если надоело жить в одном районе, можете перебраться в другой без особых проблем, связанных с куплей-продажей. Наконец, покупка дома обойдется в сумму, которую, возможно, целесообразнее вложить в более прибыльное предприятие, нежели недвижимость.

– И все-таки, что дороже в конечном итоге – аренда жилья или покупка?

Важный момент в финансовых сравнениях – это стоимость купленной недвижимости. Некоторые полагают, что владеть недвижимостью дороже, чем снимать. На самом деле, в конечном счете покупка обходится дешевле, чем аренда, поскольку ежемесячные выплаты при покупке жилья могут быть не выше, а ниже арендной платы.

– Каковы другие факторы в этом сравнении?

Немаловажный фактор в этих расчетах – инфляция. При аренде, даже в домах с контролируемой квартплатой, последняя с годами существенно повышается, тогда как выплаты по займу под куплю остаются прежними, несмотря на инфляцию. Кроме того, деньги, уплаченные по займу в счет владения недвижимостью, увеличивают ваше собственное имущественное состояние – после всех выплат по займу недвижимость полностью переходит в ваше владение. Однако, как говорилось выше, преимущество владения над пользованием жильем растет с годами, и оно может не реализоваться, если вы не намерены долго жить в купленном месте. Не следует забывать о том, что в первые годы после покупки основная часть выплат приходится на процент по займу, а не на саму стоимость недвижимости, которая и составляет часть вашего будущего состояния. Но фактор в пользу аренды жилья – налоги, которые, хотя и списываются при покупке, тем не менее, растут с годами.

ЕСЛИ ВЫ ПОКУПАЕТЕ ИЛИ ПРОДАЕТЕ ДОМ…

Вы присмотрели себе дом и теперь собираетесь купить его, но не знаете, каковы юридические основания для будущей сделки. Или вы, наоборот, намерены продать недвижимость. Какие правовые трудности приходится преодолевать при приобретении или продаже жилплощади?

– Что, с правовой точки зрения, происходит при покупке или продаже недвижимости?

Юридические аспекты сделок с недвижимостью могут несколько варьироваться в зависимости от штата, но основная идея похожа и сводится к простой операции, при которой продавец недвижимой собственности передает право на владение ею покупателю. Покупатель получает от продавца документ, в котором записано право первого на владение собственностью. В обмен на этот документ покупатель платит продавцу заранее условленную сумму. Этой простой, на первый взгляд, операции, тем не менее, предшествуют несколько моментов, которые могут отличаться большей сложностью и занять длительное время.

– Что это за предварительные шаги?

Еще до формальной передачи недвижимого имущества стороны должны договориться о цене и подписать контракт, в котором указывается, когда произойдет эта передача. Покупатель, возможно, также должен позаботиться о займе у финансовой компании, которая оплатит продавцу большую часть условленной суммы, разумеется, в том случае, если покупатель не намерен уплатить всю сумму из собственного кармана. Кроме того, покупателю необходимо провести инспекцию дома или квартиры, а также удостовериться в местном бюро регистрации недвижимости в том, что продавец имеет юридическое право ее передачи в новое владение. Если оказывается, что, с правовой точки зрения, все в порядке, то, в конце концов, происходит завершение сделки при одновременной передаче имущества и оплаты в обмен на нее. Но иногда на предварительном этапе могут возникнуть проблемы. Например, покупатель или продавец может неожиданно отказаться от сделки, или в результате инспекции дома могут выявиться серьезные неполадки в конструкции, или, наконец, может оказаться, что право владельца на продажу ограничено какими-либо положениями документа о передаче. В таком случае сделка может не состояться.

– В каких случаях подписанный контракт может быть расторгнут без ущерба для сторон?

Как правило, в самом тексте контракта перечислены условия, при которых он может быть расторгнут без какой-либо финансовой ответственности сторон. В одних случаях покупатель может прервать контракт, если он, например, не удовлетворен результатами инспекции дома или квартиры. Но чаще всего это происходит, когда покупателю по какой-либо причине не удалось заручиться банковским кредитом, когда неожиданно обнаруживаются неустранимые экологические дефекты или когда проверка юридических прав владельца на продажу собственности выявила серьезные ограничения на эти права.