Американское право. Советы адвоката - Борис Кривонос

ЧТО КУПИТЬ: КООПЕРАТИВ ИЛИ КОНДОМИНИУМ?

На скопленные деньги вы собрались купить недвижимость, тем более что на данный момент цены на недвижимость относительно невысоки, а банки предлагают займы под выгодный для покупателя процент. Вы привыкли жить в городе, и вас не прельщает жизнь в собственном доме за городом. Зато идея приобретения квартиры для вас весьма привлекательна, особенно когда цены на аренду непомерно возросли. Но как решить, что лучше и выгоднее, кооперативная квартира или кондоминиум?

– В чем разница между кооперативом и кондоминиумом?

В кооперативном доме вся площадь принадлежит корпорации. От имени корпорации ведутся все дела, и осуществляются сделки по покупке и продаже. Хозяева кооперативных квартир по существу владеют не самими квартирами, а определенным количеством акций в данной корпорации, которая, со своей стороны, владеет домом. Следует иметь в виду, что управляет домом и его хозяйством выборное правление кооператива, в которое входят несколько директоров. Эти члены правления являются акционерами (пайщиками) корпорации, и обычно сами проживают в данном доме. Правление уполномочено устанавливать правила приобретения кооперативных квартир, содержания помещений, порядка и условий вторичной аренды квартир, а также других аспектов деятельности кооператива.

В отличие от ситуации с кооперативом, члены кондоминиума являются полноправными владельцами собственных квартир. Иными словами, при приобретении кондоминиума вы вступаете в полное и исключительное владение своей жилплощадью. В доме-кондоминиуме также действует ассоциация владельцев и ее правление, состоящее из избранных владельцев квартир. Правление кондоминиума вправе принимать решения лишь в отношении совместных помещений в доме, но не самих квартир, и в связи с этим наделено меньшими полномочиями, нежели правление кооператива.

– Имеются ли какие-либо иные различия между этими двумя формами собственности?

Банки или другие кредитные организации, предлагающие взаймы под приобретение недвижимости, несколько более склонны предложить деньги под покупку кондоминиума, нежели кооператива, поскольку заем в случае кондоминиума обеспечивается реальной недвижимой площадью, а не корпоративными акциями, а также поскольку в кооперативах обычно действуют менее привлекательные для банков строгие уставы и финансовые правила. Еще одно различие между кооперативами и кондоминиумами – это порядок оплаты. Владельцы кооператива платят налоги на собственность ежемесячными взносами за квартиру на имя корпорации, тогда как владельцы кондоминиума платят налоги напрямую местным властям.

– Может ли правление кооператива отклонить кандидатуру предполагаемого покупателя?

Вполне. Правление вправе это сделать по ряду причин. Например, по финансовым соображениям (у вас недостаточный доход или сбережения), из-за числа предполагаемых жильцов (у вас в семье всего два человека, а приобретаемая квартира включает четыре спальни), или из-за характера использования квартиры (вы намерены сдавать ее в аренду, а не проживать в ней лично). Следует отметить, что, если правление откажется принять вас в кооператив, например, из-за того, что вы не смогли продемонстрировать, что в состоянии платить ежемесячные взносы, то вам обычно возвращается задаток, внесенный при подписании контракта на продажу квартиры. Вместе с тем, правление кооператива не имеет права произвольно отклонить кандидатуру в нарушение федеральных антидискриминационных законов, т.е. по причине расы, пола, религии, нетрудоспособности или состава семьи. В некоторых штатах также действуют законы против дискриминации на основании возраста и сексуальной ориентации. Если вы уверены, что в отношении вас правление совершило дискриминационный поступок, вы можете подать в суд. И если вам удастся доказать свою правоту, вы можете получить компенсацию за нанесенный ущерб и расходы на адвоката.

– Нужно ли согласие правления в случае, если вы решили отремонтировать квартиру?

Владея кооперативной квартирой, вы обязаны придерживаться соглашения, подписанного вами при вступлении в кооператив и обязывающего вас следовать правилам и инструкциям, издаваемым правлением. Вы вправе менять интерьер квартиры по собственному желанию. Однако правление, скорее всего, потребует, чтобы вы предварительно представили ему на одобрение план ремонта, если речь идет о коренной перепланировке квартиры. При владении кондоминиумом вы также должны руководствоваться правилами ассоциации владельцев и поэтому при изменении планировки квартиры вам также понадобится разрешение ассоциации.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ЗАЙМАХ ПОД НЕДВИЖИМОСТЬ?

Если вы собираетесь покупать дом, кооператив, кондоминиум или иную недвижимость, вы, по-видимому, столкнетесь с вопросом о том, где добыть деньги, необходимые для оплаты полной стоимости покупки. Ответ на этот вопрос простой – взять в долг. Однако само выполнение этой задачи гораздо сложнее.

– С чего начинать в получении займа?

Прежде, чем хлопотать о получении займа, следует решить ряд важных проблем. Допустим, вы окончательно решили, что вам нужен дом, и остановили свой выбор на таковом. Теперь нужно решить, какого рода заем вам подойдет больше всего, а затем – кого выбрать в качестве кредитора. К этим вопросам надо подойти со всей ответственностью, поскольку для многих ежемесячные выплаты по займу станут самой большой статьей расхода. Кроме того, как и с другими финансовыми услугами, существуют тысячи разных вариантов займов, среди которых есть, что выбирать, и различия между которыми могут быть существенными и дорогостоящими.

– В чем надо определиться в первую очередь?

Первое, что надо решить, это – брать ли в долг под фиксированный или переменный процент. Понятно, что фиксированный процент остается без изменения весь период выплаты долга, а переменный меняется в зависимости от поведения финансового рынка. Выбор между первым и вторым будет зависеть от того, насколько высока на сегодняшний день федеральная процентная ставка, насколько вы сами склонны к стабильности в жизни и не желаете идти на риск возможных перемен на финансовом рынке. В первые годы после покупки уровень переменных ставок обычно ниже уровня фиксированных, и поэтому весь вопрос в том, насколько этот уровень поднимется в последующие годы. Знать заранее это невозможно, но, если вы считаете, что можете предполагать с известной долей надежности, что общая тенденция в ставках не изменится, тогда можете попробовать переменный процент. Кстати, не все фиксированные проценты безопасны: следует избегать так называемого «шарового» займа, когда в особо оговоренный срок (обычно через 3 или 10 лет) вы обязуетесь вернуть сразу всю оставшуюся сумму займа. Опасность в том, что неизвестно, будут ли у вас на тот момент деньги.

– Что еще важно?

Было бы идеально, если бы вы могли внести, по меньшей мере, 20 процентов от суммы приобретаемой недвижимости из собственных средств. Почему? Потому что это позволило бы избежать дополнительных расходов на приобретение страховки на частный заем и дало бы наилучшие условия кредита. Кредиторы требуют покупку страховки, которая стоит несколько сот долларов в год, чтобы обезопасить себя на случай неплатежеспособности покупателя.

– На какие сроки предоставляются займы?

Чаще всего, на 15 или 30 лет. Для многих выбора в этом нет, поскольку они не в состоянии осилить большие ежемесячные выплаты, сопряженные с 15-летним займом. Для таких 30 лет – это единственно возможный срок. Но допустим, что вы в состоянии осилить высокую ежемесячную выплату. Значит ли это, что заем на 15 лет вам больше подходит? Не обязательно. Разница между месячными суммами при 15- и 30-летнем займах составляет процентов 25—30. Эти деньги, вместо уплаты за заем, могли бы быть более выгодно вложены, например, в пенсионные счета или акционерные фонды. Кроме того, вы берете на себя большую финансовую нагрузку и должны быть уверены, что выдержите ее в течение всего срока действия займа. Альтернативой может оказаться сценарий, по которому вы берете заем на 30-летний срок, но выплачиваете его раньше, т.е. превращаете 30-летний заем в более краткосрочный. Что касается инвестиции разницы в пенсионный план, то эта идея подкрепляется тем, что сумма вклада не только обрастает процентами, но и не облагается налогом, тогда как выплата по займу производится из денег, оставшихся после уплаты налогов.

– Как найти наилучший процент под заем?