Американское право. Советы адвоката - Борис Кривонос

– Если вы – покупатель, то что следует предусмотреть в тексте контракта?

Контракт должен содержать положение, согласно которому покупателю разрешено провести осмотр дома. В контракте также должно быть записано, что вы имеете право расторгнуть соглашение и вернуть себе внесенный задаток при определенных обстоятельствах, которые упоминались выше. Многие штаты на сегодняшний день имеют законы, обязывающие продавца уведомить покупателя о существующих дефектах в недвижимости. Кроме того, следует поставить перед владельцем ряд вопросов, на которые тот должен дать однозначный ответ. Подпадает ли дом под действие местных правил зонирования и застройки? Существуют ли проекты перестройки данного района? Каково финансовое состояние кооператива, в котором вы намерены приобрести квартиру? Покупателю важно максимально обезопасить себя, и поэтому ответы на эти и другие вопросы следует узнать до, а не после того как подписан контракт. Понятно, правда, что некоторую информацию, например, результаты инспекции, удастся заполучить лишь после того, как контракт уже подписан. Следует также оговорить, какое личное имущество будет передано при продаже недвижимости.

– Если вы – продавец, то о чем следует позаботиться?

Оговорите в контракте, что вы имеете право на компенсацию в случае, если покупатель не выполняет условий контракта. Например, вы можете удержать за собой сумму задатка. Кроме того, в контракте подтвердите, что все заявления, касающиеся имущества, сделаны вами в соответствии с тем, насколько вы сами были осведомлены в тот момент. Наконец, убедитесь, чтобы все зависящие от покупателя условия – такие, как финансовый кредит и осмотр помещения – были удовлетворены в кратчайший срок. Например, если вы дали покупателю 60 дней после подписания контракта на получение кредита, а в последний день он сообщает вам, что его просьба о кредите отклонена, покупатель не допустил никаких нарушений договоренности. Поэтому вам придется вернуть задаток, несмотря на то, что вы даром потратили два месяца на ожидание.

– Для чего при покупке или продаже недвижимости нужна помощь адвоката?

Юридическая помощь в сделках с недвижимостью может понадобиться в различных целях: чтобы подготовить или проверить текст контракта, разрешить вопросы, поднятые во встречном предложении другой стороны, дать совет о том, как лучше удовлетворить требованиям кредитора, представлять интересы кредитора при финансировании сделки или оформить запись сделки в местном бюро регистрации недвижимости.

В СОСТОЯНИИ ЛИ ВЫ «ОСИЛИТЬ» ПОКУПКУ ДОМА?

Кто покупал недвижимость, тот знаком с тем, насколько важно правильно взвесить свои финансовые возможности с конечными затратами на приобретение дома (или квартиры). Очень важно определить, в состоянии ли вы будете платить по будущим счетам кредиторов и найти приемлемые финансовые ресурсы для покупки (мы уже не говорим о том, что дорого может обойтись сам заведомо неправильный выбор, например, приобретение старого дома в сомнительном состоянии, без внимательной инспекции). Как оценить финансовые реалии, связанные с покупкой дома?

– Как определить стоимость дома, которую покупатель в состоянии оплатить?

Надо исходить из общего годового дохода покупателя. Как правило, покупатель в состоянии оплатить стоимость дома, в три раза превышающую его годовой доход, при условии, что он внесет 20 процентов стоимости, а остальное составит банковский кредит, и что у покупателя небольшие прочие задолженности, например, за машину или обучение. Более того, если иных долгов вовсе нет, то вам, возможно, даже по карману купить дом стоимостью в 4—5 раз превышающей сумму вашего годового дохода.

– Есть ли какой-либо общепринятый арифметический расчет в этом деле?

Возьмите месячную выплату кредитору, включая основной баланс и проценты, и прибавьте к ней половину вашего годового счета по страховке на недвижимость и налоговой ставке. После этого сравните полученную цифру с вашим месячным доходом. Если все выплаты за дом не превышают трети вашего дохода, то вы вполне осилите покупку дома. Следует также иметь в виду, что кредиторы – такие, как банки, дающие ссуды на покупку дома, предпочитают, чтобы это соотношение составляло 28—38 процентов в зависимости от цифры первого взноса, процентной ставки, кредитной истории покупателя, других задолженностей и ряда прочих факторов. Кстати, банк или иной институционный кредитор обычно заранее уведомляет заявителей о своих требованиях в получении кредита, и поэтому узнать о них несложно.

– Как поступать тем покупателям, которые не в состоянии уплатить 20 процентов в качестве первого взноса?

Меньший взнос повысит сумму ежемесячных выплат, а чтобы кредитор согласился на это, нужно иметь достаточно высокий доход. Но если у вас незапятнанная кредитная история, то вполне реально добиться от продавца и банка-кредитора согласия на 10-процентный первый взнос. Правда, следует иметь в виду, что вам, возможно, придется платить более высокий процент. Кроме того, не исключено, что кредитор вынудит вас приобрести страховку на случай, если вы по финансовой несостоятельности прекратите выплаты и если, в связи с этим, кредитор получит от продажи вашего бывшего дома меньше суммы вашего долга.

– Какие организации обычно предлагают займы под покупку дома?

Кроме обычных коммерческих банков, это также кредитные союзы, сберегательные ассоциации, страховые компании и специальные залоговые банки. Некоторые кредиторы известны по всей стране, иные действуют лишь в данном географическом регионе или специализируются на данном виде кредита. Что касается процентных ставок, которые они предлагают, то о них можно узнать из газет или рекламы. Поскольку правила предоставления кредита стандартизированы и контролируются государством, то даже самый непросвещенный покупатель сможет увидеть разницу в предлагаемых процентных ставках и найти приемлемую для себя. Кроме того, можно обратиться к брокеру, который находит покупателю подходящего или согласного кредитора и который получает свои комиссионные не от покупателя, а от кредитора. Также не исключено, что вы сможете получить кредит от федерального ведомства или агентства штата. В таких случаях обычно и сумма первого взноса меньше, и процентная ставка ниже. Наконец, существуют частные (вневедомственные) кредиторы – это могут быть родственники, друзья или даже сам продавец дома. Покупка дома с участием частных кредиторов обычно сопряжена с наименьшими дополнительными затратами.

– Какие бывают процентные ставки?

Они бывают фиксированными («плавающими») и переменными. В первом случае процент сохраняется без изменения на весь период кредита, например, 8 процентов на период в 15, 20 или 30 лет. Во втором случае процентная ставка колеблется в зависимости от экономических условий. Когда перед покупателем встает вопрос о том, какую из предлагаемых ставок избрать, каждый решает его по-своему. Люди более осторожные изберут постоянный процент, даже если на момент покупки плавающая ставка была ниже постоянной. Другие же, более склонные к риску, могут согласиться на меняющийся процент, который, кстати, также не бесконтролен, поскольку существует предел на максимально допустимый процент, на то, как часто в течение года и всего периода кредита ставка может меняться. Существуют также гибридные варианты ставок, когда фиксированная ставка становится переменной через определенный период времени.

– Как сэкономить на покупке дома?

Понятно, что каждый мечтает приобрести хороший дом за весьма скромную цену. Чтобы добиться этого, следует внимательно изучить рынок, осознать собственные возможности и, при необходимости, быть готовым умерить амбиции в плане размеров дома или иных условий покупки. Например, пусть дом будет дороже, но зато в отличном состоянии, или, наоборот, пусть он будет меньше по размерам, но зато легко перестраиваем с минимальными затратами. Кроме того, дома на продаже кредиторами должников или при распределении наследства обычно продаются дешевле, чем на обычном рынке. Некоторым также советуют покупать дома в складчину, особенно если это делать с целью инвестиции. При этом, однако, не следует брать в компаньоны родственников. Можно также отыграть некоторые затраты на дом, сдав в аренду комнату или две. Если же вы не в состоянии платить по кредитному залогу, попытайтесь сдать весь дом в аренду, сохранив за собой право владения. Наконец, имейте в виду, что дом в несколько этажей можно потом выгоднее продать, нежели одноэтажный.