Американское право. Советы адвоката - Борис Кривонос

– Какие основания для отказа в сдаче жилья считаются дискриминационными и заслуживающими наказания?

Федеральное законодательство запрещает дискриминацию на почве расы, вероисповедания, этнического происхождения, пола, возраста, физической или умственной неполноценности или на основании того факта, что у предполагаемых жильцов имеются дети. Кроме того, в некоторых штатах также нельзя отказывать в жилье по причине семейного статуса или половой ориентации.

– Каковы примеры дискриминации?

Как отмечалось выше, домовладелец, например, не должен обманывать, указывая на отсутствие квартир, в то время, как они, наоборот, имеются, или устанавливать более высокие требования, например, к доходу, для отдельных, а не всех жильцов. Он также не вправе отказывать инвалидам, например, в проживании в квартире слепого жильца собаки-поводыря, даже если в доме не разрешается держать домашних животных.

– Как поступать тому, кого обидели дискриминационной мерой?

В течение года после того, как это случилось, нужно подать жалобу в федеральный Департамент жилищного и городского развития. Департамент затем назначит арбитра для мировой сделки между сторонами. Если таковая не достигнута, то состоится административное слушание в Департаменте, которое и вынесет окончательное решение. Помимо этой меры, возможно также подать иск на домовладельца в федеральный суд или суд штата. В случае успеха жильцу могут присудить денежную компенсацию за понесенные материальные убытки или даже за нанесенный моральный ущерб.

КАК ПРОИСХОДИТ ВЫСЕЛЕНИЕ ЖИЛЬЦА ИЗ ДОМА?

Вы перестали платить за квартиру, и теперь домовладелец пытается вас выселить из дома. Какого рода предупреждения или извещения он должен был направить вам, и каков порядок выселения через судебное вмешательство?

– Прежде всего, что такое выселение как юридический процесс?

Выселение – это физическое удаление квартиросъемщика и его вещей из снимаемого им помещения. Выселение невозможно без судебного решения после того, как домовладелец докажет суду, что жилец совершил нарушение, которое оправдывает наказание этой мерой. Важно отметить, что перед тем, как обратиться в суд, и уж тем более перед тем, как добиваться судебного решения о выселении за неуплату или за незаконное владение помещением, хозяин сначала обязан объявить жильцу о прекращении аренды.

– Какова процедура выселения?

В каждом штате имеется свое законодательство, описывающее требования к действиям домовладельцев по выселению съемщиков жилья, имеются свои правила о том, как предупредить о прекращении аренды, как составить судебные бумаги и как их направить ответчику. Но, несмотря на некоторые расхождения между штатами, общее правило едино. А именно, домовладелец обязан сначала представить письменные документы – определенным путем и определенной формы, и лишь когда съемщик отказался покинуть помещение, уплатить за жилплощадь по задолженности, избавиться от домашнего животного или иным способом исправить ситуацию – лишь тогда хозяин вправе подать в суд.

– Если говорить об извещении, то, наверное, для каждой ситуации требуется своя форма, не так ли?

Совершенно верно, и, несмотря на некоторые вариации от штата к штату, в целом существуют три вида уведомлений о прекращении аренды. Одно касается ситуации, при которой жилец задолжал за квартплату. По содержанию оно означает примерно следующее: «Плати или съезжай!». Обычно жильцу предоставляется для уплаты несколько дней – в большинстве штатов от трех до пяти.

– Какие существуют другие типы оповещений?

Другой тип уведомления касается нарушения положений договора о снятии жилплощади. Например, в договоре значится, что жилец не имеет права держать домашних животных, а вы завели терьера. Или в договоре особо указывается что нельзя шуметь, а вы ночами тренируетесь в игре на барабанах, поскольку выступаете в самодеятельном вокально-инструментальном ансамбле. По существу, извещение этого рода означает «Исправься или съезжай!» Жильцу дают некоторый срок на то, чтобы исправить ситуацию или съехать с жилплощади. В противном случае, домовладелец пойдет против вас в суд на выселение.

– Какой самый строгий вид уведомления?

Самый строгий вид извещения – безоговорочное требование оставить помещение. Оно не дает жильцу возможности заплатить или иным способом исправить положение. По законам большинства штатов, такое требование допустимо, если съемщик повинен в многократном нарушении договора с домовладельцем, повторной неуплате за жилье, нанесении ущерба помещению или участии в незаконной деятельности, такой как продажа наркотиков.

– Допустим, жилец не выполнил требований, содержащихся в извещении и не покинул квартиру. Владелец направил бумаги на выселение и выиграл судебное дело. Может ли владелец теперь собственноручно выставить жильца с его вещами из квартиры?

Самостоятельно он этого сделать не может. Он должен получить на руки судебное решение о выселении и передать его судебному исполнителю или шерифу. Последний затем предупредит жильца о том, чтобы тот съехал в определенный срок, обычно в течение нескольких дней, или, в противном случае, исполнитель вернется и собственноручно выставит его на улицу. До личного вмешательства исполнителя, правда, дело доходит весьма редко, поскольку мало кому хочется вступать в конфликт с правоохранительными органами.

ОБ УСЛОВИЯХ АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ ПЛОЩАДИ

Вам требуется помещение под бизнес, и вы, разумеется, хотели бы снять площадь на более выгодных для себя условиях. Как добиться контракта на снятие, который бы сэкономил вам деньги, но одновременно и не отпугнул бы от вас владельца площадью? Каких условий договора следует добиваться от владельца?

– В какой момент следует в первый раз обратить серьезное внимание на условия контракта с хозяином площади?

Если ваши переговоры о снятии площади под ведение бизнеса достигли такой стадии, когда владелец площади уже предложил вам на рассмотрение письменный договор, то, знакомясь с этим договором, во-первых, следует хорошо понимать положения этого договора, и, во-вторых, иметь в виду, что, приложив определенные усилия, вы сможете добиться более выгодных для себя положений. Дело в том, что по всем условиям контракта можно вести переговоры и настаивать на уступках. Вместе с тем, важную роль также играет ситуация на рынке коммерческой аренды: чем больше других желающих снять помещение и чем меньше сдаваемой площади на рынке, тем слабее ваша собственная позиция в глазах хозяина помещения и тем меньших уступок вы сможете добиться.

– На какие положения договора следует обратить особое внимание?

Важны положения, затрагивающие срок или продолжительность аренды. Для жильца чаще выгоден более короткий контракт, поскольку он оставляет возможность оставить помещение, если это диктуют обстоятельства, такие как потребность в большей площади или в изменении местоположения бизнеса. C другой стороны, долгосрочный контракт позволяет чувствовать себя в большей безопасности в условиях менее выгодного рынка, и, кроме того, владельцы склонны идти на большие уступки в условиях долгосрочных обязательств.

– Зависит ли это от вида бизнеса то, какой срок приемлем для снятия?

Да. Если относительно не важно место расположения компании, как в случае с ведением бизнеса по почте или если вы занимаетесь компьютерным программированием для посторонних клиентов, то краткосрочный контракт не заденет ваших интересов. Если владелец помещения откажется продлить договор, то можно будет найти помещение в другом районе. Другое дело, если вы занимаетесь делом, при котором большую роль играет расположение бизнеса, например, в случае ресторана, магазина, прачечной и т. д. В этом случае длительность контракта может стать ключевым для вас вопросом. Если дела пойдут хорошо, то вам захочется оставаться на прежнем месте и заключать новые долгосрочные контракты, а если плохо, то, наоборот, вам не захочется продлевать контракт или оставаться на прежнем месте, несмотря на действующий договор.

– Можно ли добиться договора с правом продления?

Первоначальный краткосрочный контракт на год или два с правом дальнейшего продления на три года или более – это выгодное для арендатора решение важного вопроса о сроке контракта. В этом случае обычно уведомляют хозяина площади в письменном виде о намерении продления аренды за несколько месяцев до ее истечения, и тот вынужден согласиться на это, несмотря на возможные иные соображения. Но следует иметь в виду, что такой договор часто предполагает более высокую арендную стоимость или отдельную уплату в обмен на право продления. Это достаточно распространенные условия контракта, и, если данное место незаменимо для вашего бизнеса, то следует пойти на эти дополнительные расходы.