Финансовая независимость. Как быстро создать капитал и обеспечить себя на всю жизнь - Грант Сабатье

примерно на 7 процентов в год. Недвижимость, напротив, дорожает в среднем на 3–5 процентов в год. Таким образом, на первый взгляд недвижимость не кажется лучшей стратегией, чем простое инвестирование в акции, но у нее есть несколько преимуществ, которых нет у акций. Вы можете купить недвижимость на чужие деньги (банка или кредитора) и заняться хаус-хакингом, заставив арендаторов компенсировать, полностью покрыть или даже заплатить вам больше денег, чем ваш ежемесячный платеж по ипотеке.

Вы также сумеете заработать, быстро покупая и продавая недвижимость. Это может положить немного денег в ваш карман, но реальная ценность флиппинга заключается в том, что вы вольны вкладывать прибыль для инвестирования в большее количество объектов недвижимости без уплаты налогов, используя так называемое правило 1031. Правило 1031 – это налоговый закон, который позволяет вам использовать прибыль от продажи инвестиционной собственности для покупки новой инвестиционной собственности и отложить налоги на прибыль на будущее. Вы можете пользоваться правилом 1031 постоянно, сохраняя прибыль от недвижимости, вложенную в собственность. С акциями этого не сделать! А когда вы умрете, ваши налоговые обязательства по правилу 1031 не перейдут к вашим наследникам.

Это огромное преимущество для инвестиций в недвижимость по сравнению с инвестициями в акции. Когда вы инвестируете в акции, ваш портфель растет только пропорционально вложенным деньгам и любой совокупной прибыли. С недвижимостью ваши инвестиции растут из-за увеличения стоимости недвижимости, и поскольку вам не нужно вкладывать все деньги сразу, вы можете сделать так, чтобы они росли намного быстрее. Это называется кредитным плечом, и когда вы используете его, вы можете заработать солидную сумму, используя деньги других людей. Да, вы должны вернуть их банку, но дело в том, что вам не нужно больше денег, чтобы получить тот же доход; если вы внесете 10 000 долларов авансом, вы на самом деле получите еще более высокую отдачу от своих инвестиций, чем если бы внесли 100 000 долларов авансом.

Например, первоначальный взнос в 10 000 долларов за дом стоимостью 200 000 долларов, который вырастет в цене до 250 000 долларов, дает 50 000 долларов или 5-кратную, или 400-процентную прибыль. Если вы вложите 100 000 долларов в собственность стоимостью 200 000 долларов, а ее стоимость вырастет до 250 000 долларов, вы вернете только 50 процентов инвестиций. 50-процентный доход намного меньше 400-процентного дохода. Таким образом, в большинстве случаев рентабельность ваших инвестиций тем выше, чем меньше ваш первоначальный взнос, потому что вы вкладываете меньше собственных денег, но получаете всю прибыль.

Это одна из основных причин, по которой инвестирование в недвижимость может быть намного эффективнее, чем вложение в акции. Допустим, у вас есть 10 000 долларов для инвестирования. На эти деньги вы можете купить акции на сумму 10 000 долларов или внести предоплату за дом. Допустим, вы вложили 10 000 долларов в фондовый рынок, который вырастет на 30 процентов за следующие три года. Эти 10 000 долларов в акциях теперь стоят 13 000 долларов, и даже с учетом 10-процентного налога на прирост капитала, у вас все еще остается 12 700 долларов – потрясающая прибыль всего за три года. Но если вы потратите эти 10 000 долларов на 5-процентный первоначальный взнос за дом стоимостью 200 000 долларов, который подорожает на 50 000 долларов за три года (что вполне реалистично для городов или популярных рынков), то получите не менее 50 000 долларов прибыли. Как бонус, если это ваше основное жилье (то есть вы прожили в нем два года из последних пяти), вы не будете платить налоги с этих 50 000 долларов (до 500 000 долларов прибыли для пар или 250 000 долларов для частных лиц). Затем вы можете использовать эту прибыль для первоначального взноса за другой объект недвижимости или даже несколько, и все это не облагается налогом!

Еще одно огромное преимущество покупки недвижимости через ипотеку – это то, что все проценты по ней на сумму до 750 000 долларов США на ваши первичные и вторичные резиденции (если они у вас есть) подлежат налоговому вычету. В дополнение к вычету налога на ипотеку вы сможете вычесть до 10 000 долларов в виде налогов на имущество и налогов штата из своей федеральной налоговой декларации. По текущему налоговому законопроекту, этот вычет, как ожидается, вырастет, чтобы покрыть проценты по ипотеке до 1 миллиона долларов к 2026 году.

Многие думают, что им нужен огромный первоначальный взнос или что придется жить в доме не менее пяти лет, чтобы вложения в недвижимость того стоили. Но ни то, ни другое не правда. Вы можете купить недвижимость с первоначальным взносом от 1 до 5 процентов, что для дома стоимостью 200 000 долларов составляет от 2000 до 10 000 долларов. А в большинстве городов США точка безубыточности по принципу «аренда с выкупом» (то есть точка, при которой купить дом или арендовать его одинаково дорого) составляет 2,1 года. Это означает, что, если вы планируете прожить в доме не менее 2,1 года, вам часто имеет смысл его купить. Несмотря на то что существует много приличных калькуляторов «рента-выкуп», два лучших, которые я нашел, – это The New York Times и Zillow.

Если вы покупаете дом, вы можете сдавать в аренду дополнительные комнаты, чтобы покрыть часть ипотеки или даже получить прибыль. Пока арендная плата, которую вы взимаете с соседей по квартире или арендаторов, растет, а недвижимость дорожает, вы можете инвестировать дополнительные деньги в новую недвижимость. За несколько лет у вас может быть пять или более объектов недвижимости, все они генерируют денежный поток и дорожают в цене, и ваша доля в акционерном капитале будет расти.

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ МОЖЕТ БЫТЬ БОЛЕЕ ГИБКОЙ, ЧЕМ АРЕНДА

Вам может казаться, что покупка недвижимости означает, будто вам придется пустить корни в одном месте, но это старый образ мышления, от которого нужно избавиться. Инвестиции в недвижимость – это творческий подход к тому, как вы используете свой дом, чтобы зарабатывать деньги и жить так, как вы хотите. Таким образом, покупка многокомнатной или многоквартирной собственности может дать вам больше гибкости, чем аренда. Как арендодатель, владея недвижимостью, вы всегда сумеете со временем изменить ее расположение в соответствии с вашим стилем жизни.

Если вы хотите сэкономить больше денег и жить бесплатно, вы можете сдать все комнаты и спать на диване в подвале. Я слышал об одном владельце недвижимости, обитавшем в чулане рядом с кухней. Или вы можете остановиться в самой маленькой комнате (или квартире, если у вас несколько квартир) и сдать в аренду большие комнаты или квартиры. Если вы захотите перейти на новый уровень, вы можете занять самую хорошую комнату или