Финансовая независимость. Как быстро создать капитал и обеспечить себя на всю жизнь - Грант Сабатье

рискованна, поскольку ваша процентная ставка фиксируется только на определенный период времени (обычно пять лет), после чего может повышаться или понижаться в зависимости от текущих процентных ставок на рынке. Хотя получение ARM больше похоже на азартную игру, поскольку невозможно предсказать, какими будут процентные ставки через пять лет, это может оказаться разумным решением, если вы получите хорошую ставку и планируете продать свой дом через пять лет или меньше. Таким образом, вы в конечном итоге будете платить намного меньше процентов в короткий период, пока у вас есть ссуда, прежде чем продадите недвижимость.

Независимо от того, какой тип ипотеки вы выберете, вам необязательно оставаться привязанным к ней на весь период. Вы всегда можете рефинансировать ссуду у того же или у другого кредитора, чтобы получить более низкую ставку. Если ставки упадут, вы можете уменьшить сумму выплачиваемых процентов или перейти с пятнадцатилетней на тридцатилетнюю ссуду и уменьшить свой ежемесячный платеж.

Еще одно упомянутое преимущество рефинансирования: если у вас в собственности есть некоторый капитал, и вы хотите продолжать наращивать инвестиции в недвижимость, вы часто можете снять наличные и использовать их для покупки другой собственности. Но, поскольку рефинансирование стоит денег, имеет смысл рефинансировать только в том случае, если вы можете возместить расходы, выплачивая меньшие проценты за то время, которое планируете жить в доме. Скорее всего, нет смысла рефинансировать, если вы собираетесь провести там менее трех-пяти лет, но это может значительно сэкономить вам на выплате процентов, если вы планируете жить в доме или платить ипотеку, сдавая недвижимость в аренду пять с лишним лет. Если вы рассматриваете возможность рефинансирования, попросите своего потенциального кредитора провести расчет безубыточности, чтобы оценить, стоит ли оно того.

КАКОЙ ДОМ ВЫ МОЖЕТЕ СЕБЕ ПОЗВОЛИТЬ?

Стоимость владения недвижимостью действительно может увеличить ваши расходы, но это не должно вас пугать. Один из популярных советов заключается в том, что ежемесячный платеж по ипотеке, плюс налоги и любые взносы, не должен превышать 40 процентов вашего ежемесячного дохода. Хотя я рискованный инвестор, я считаю, что 40 процентов – это слишком много. Я думаю, что 30 процентов или меньше будет безопасно. Вы не должны становиться так называемым «бедняком с домом», когда большая часть вашей заработной платы идет на ипотеку, а у вас не остается денег, которые можно вложить или потратить. Как бы сильно вы ни любили свой дом, не стоит вкладывать в него все деньги. Если вы это сделаете, вы сильно рискуете, и это может стоить вам не только больших денег, но и вашего дома.

Вам также следует убедиться, что у вас есть надежная работа и/или другие способы получения стабильного дохода (помимо любого дохода от аренды, который вы планируете зарабатывать на собственности). Необходимо покупать дом, который вы действительно можете себе позволить, а не тот, который, по словам вашего банка или кредитной организации, вы можете себе позволить. В большинстве случаев, если у вас приличный кредитный рейтинг, вам разрешат оформить ипотечный кредит больше, чем вам нужно получить. Банк хочет ссудить вам максимум денег, чтобы заработать как можно больше процентов по долгу, но в долгосрочной перспективе это не поможет вам. Не покупайте. Возьмите наименьшую сумму ипотечного кредита, чтобы купить недвижимость, выплата по которой составляет менее 30 процентов вашего ежемесячного дохода.

Кроме того, имейте в виду другие расходы, связанные с покупкой жилья и владением домом. Ваш платеж по ипотеке – это только то, что вы должны банку. Он не включает налоги на недвижимость (которые могут заметно увеличить ваш ежемесячный счет, если вы живете в дорогом районе) и взносы (которые взимаются ассоциациями кондоминиумов и соседей для покрытия общих расходов). Расходы действительно могут увеличиться, поэтому важно четко понимать, сколько именно вы будете платить каждый месяц за свою недвижимость. Ниже приведен пример разбивки затрат на покупку кондоминиума стоимостью 300 000 долларов в Чикаго.

Независимо от того, сколько денег вы зарабатываете, некоторые города или места просто не очень доступны, поэтому вам нужно либо заработать много денег, либо проявить творческий подход. Например, вы можете внести небольшой первоначальный взнос (от 1 до 5 процентов) за свой дом или найти нескольких арендаторов, которые помогут вам оплатить или полностью покрыть вашу ипотеку. В некоторых городах, таких как Нью-Йорк, Сиэтл, Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Вашингтон (округ Колумбия) и других, недвижимость очень дорогая. Но как только вы начнете зарабатывать больше денег или сможете собрать нескольких друзей вместе, чтобы купить дом или получить немного денег от родителей, они могут стать отличным местом для инвестиций в недвижимость, потому что там она быстро дорожает.

Если вы обнаружите недвижимость, которая, по вашему мнению, имеет большую ценность, и у вас недостаточно денег, или вы можете получить ставку по ипотеке ниже 4 или 5 процентов и уверены, что получите более высокий доход от инвестирования ваших денег, тогда вам не нужно вносить 20-процентный первоначальный взнос за дом. Это распространенный миф о том, что вам нужно выложить 20 процентов. Если вы будете ждать слишком долго, вы можете упустить отличную возможность для покупки недвижимости и для инвестирования.

Парень, которого я знаю (назову его Скоттом), живет в Лос-Анджелесе и последние четыре года копит на 20-процентный первоначальный взнос. За это время недвижимость в Лос-Анджелесе резко выросла в цене, и он больше не может позволить себе купить дом в районе, в котором изначально хотел жить. Но если бы он выложил 3 процента за дом в этом районе четыре года назад, он мог бы сразу же купить его, жить в доме мечты и получить выгоду от повышения цены. И, судя по данным, которые я видел, это повышение было бы огромным – любая недвижимость, которую он искал, могла легко подорожать за это время на 400 000–500 000 долларов. Так что он не только все еще снимает жилье, но и потерял возможность купить дом и заработать кучу денег.

Обратите внимание, что вы можете внести менее 20 процентов первоначального взноса только за дом, который считается вашим основным жильем (у вас может быть только одно основное место жительства). Любая инвестиционная недвижимость, в которой вы не живете, скорее всего, потребует авансового платежа от 20 до 25 процентов.

Если, покупая дом для жизни, вы можете получить ставку по ипотеке ниже 5 процентов, вероятно, лучше сохранить наличные, которые вы при других обстоятельствах использовали бы для первоначального взноса (даже если у вас есть деньги), вложенными в акции, и использовать банковские деньги на покупку дорогой