Финансовая независимость. Как быстро создать капитал и обеспечить себя на всю жизнь - Грант Сабатье

собственности. Если ваша ставка по ипотеке выше 5 процентов, тогда вам лучше сделать первоначальный взнос максимально близким к 20 процентам. Но, несмотря ни на что, не вносите 20-процентный авансовый платеж, если у вас проблемы с деньгами (у вас мало денег, накопленных в чрезвычайном фонде), или если вы можете получить гораздо более высокую доходность на рынке. Кроме того, никогда не используйте более 30 процентов личного капитала для внесения первоначального взноса за недвижимость.

Когда вы вносите менее 20 процентов, вы должны заплатить за так называемое частное ипотечное страхование (PMI). Это просто страховка для ипотечного кредитора на случай, если вы не выполняете свои обязательства по ипотеке, чтобы банк не потерял деньги на своих инвестициях. PMI обычно составляет от 75 до 150 долларов в месяц для кредита до 300 000 долларов, но он колеблется в зависимости от размера вашего кредита, кредитного рейтинга и первоначального взноса.

Но PMI не имеет большого значения и стоит того, чтобы купить недвижимость с первоначальным взносом в менее чем 20 процентов, если вы можете себе это позволить. Вы сумеете избавиться от PMI, имея по крайней мере 20-процентную долю в собственности (на основе оценки). Есть четыре способа этого достичь:

1. Недвижимость может подорожать до такой степени, что ваши текущие вложения достигнут 20 процентов от общей стоимости.

2. Вы можете отремонтировать или модернизировать имущество, что увеличит его стоимость, так что теперь будете владеть 20 процентами дома.

3. Вы можете произвести рефинансирование, чтобы получить новую ипотеку, и получить оценку, которая показывает, что вы владеете 20 процентами.

4. Вы можете гасить ипотеку быстрее, чем необходимо, до тех пор, пока у вас не будет 20 процентов. Это может занять несколько лет, но, возможно, стоит платить немного больше каждый месяц и иметь возможность вкладывать менее 20 процентов, чтобы инвестировать на рынке и/или получать более высокую прибыль от ваших инвестиций в другом месте.

Если вы впервые покупаете дом, обязательно узнайте в своем городе или округе, есть ли у них программы кредитования для покупающих жилье впервые. Например, Чикаго предлагает несколько программ для тех, кто впервые покупает жилье, включая программу, которая покрывает до 2 процентов первоначального взноса! Не оставляйте деньги на столе – всегда проверяйте, есть ли программы, которыми вы можете воспользоваться.

Когда я купил свой первый дом в Чикаго, я вложил 5 процентов и получил небольшой грант на покупку первого дома. Если бы я дождался накопления 20 процентов первоначального взноса, это заняло бы у меня еще как минимум год, и я бы не только упустил именно ту недвижимость, которую хотел, но и цена бы выросла примерно на 20 процентов. Хотя такое быстрое повышение стоимости может быть редкостью, часто имеет смысл внести небольшой первоначальный взнос, быстро инвестировать в рынок и использовать любые дополнительные денежные средства, которые вы могли бы вложить в свой первоначальный взнос, чтобы инвестировать во что-то, приносящее более высокую доходность, чем ваша процентная ставка по ипотеке (например, на фондовом рынке).

За последние пять лет стоимость моей собственности выросла на 250 000 долларов, поэтому, если бы я подождал, пока не соберу 20-процентный первоначальный взнос, я бы упустил сотни тысяч долларов потенциальной прибыли. Знал ли я, что моя собственность будет так цениться? Конечно, нет. Во многих отношениях мне повезло, но я знал, что рынок в Чикаго упал, и я смогу провести хорошую сделку. Я купил недвижимость в середине зимы, когда цены в Чикаго, как правило, ниже (кто захочет искать дом в Чикаго зимой?), и получил уникальную недвижимость (лофт в старом здании типографии, который считается национальной исторической достопримечательностью). У него приятная атмосфера.

Если вы получите хорошую процентную ставку по ипотеке с выгодными условиями, будет довольно легко использовать деньги банка для покупки и сохранения недвижимости. Например, у меня есть фиксированная ипотека в размере 2,625 процента на пятнадцать лет, что очень мало. Я смог получить гораздо более высокую доходность, вложив в фондовый рынок деньги, которые мог бы использовать для выплаты своей ипотеки. Поскольку в прошлом году фондовый рынок был на подъеме, эти деньги принесли доход в размере 23 процентов. И раз моя ставка по ипотеке настолько низкая, я собираюсь сохранить дополнительные деньги вложенными вместо того, чтобы досрочно погашать ипотечный кредит. Однако, если бы я все же решил выйти на пенсию и жить исключительно на свой инвестиционный доход, то, скорее всего, полностью выплатил бы ипотеку.

Опять же, все сводится к принятию правильного математического решения. Одна из причин, по которой это стало возможным, заключается в том, что ставки по ипотечным кредитам были на исторических минимумах, а акции за последние восемь лет существенно подорожали. Еще в 1980-х годах, когда ставки по ипотечным кредитам составляли от 10 до 12 процентов, было бы разумнее погасить ипотеку как можно быстрее, поскольку другие инвестиции вряд ли вернут столько же.

ДВА СПОСОБА ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Есть два основных способа инвестировать в недвижимость: вы можете покупать и продавать ее (так называемый флиппинг) или покупать и долго владеть ею. Хотя основное внимание в этой главе уделяется покупке и владению недвижимостью, давайте рассмотрим, как обе стратегии могут помочь вам достичь своего числа.

Покупка и перепродажа недвижимости означает, что вы покупаете недвижимость, а затем пытаетесь продать ее за несколько лет (или даже недель). Иногда дома нуждаются в ремонте, а иногда нет, но стратегия состоит в том, чтобы искать ценности – дома, которые стоят больше, чем вы за них платите, или могли бы стоить намного дороже после ремонта. Флиппинг может быть отличной подработкой, и есть предложения, которые можно отыскать почти в любом городе или поселке. Хотя в некоторых городах сделки найти сложнее, потому что их ищут и многие другие флипперы, вам просто нужно продолжать охоту и быть готовым к покупке, когда вы ее найдете.

Покупка и перепродажа домов может помочь вам заработать дополнительные деньги, которые затем вы можете использовать либо для покупки дополнительных объектов недвижимости, либо для увеличения инвестиций в акции. Как вы уже узнали, из-за правила 1031 вы можете продолжать получать прибыль, которая не облагается налогом, используя ее для покупки новой недвижимости. Или вы можете постепенно переходить на все большие и большие дома, чтобы купить дом своей мечты. Вы также можете дойти до покупки многоквартирного дома или дома с апартаментами, которым затем можете владеть и сдавать в аренду.

Точно так же, как покупка и владение акциями в долгосрочной перспективе, покупка и владение недвижимостью – более эффективная стратегия, чем