ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение - Диана Кристиан

осуществимости проекта и подготовительной фазой строительства.

В фазе определения осуществимости проекта группа определяет критерии подходящего земельного

участка, рассчитывает предварительный бюджет, а также создает юридическое лицо для покупки земли

(обычно общество с ограниченной ответственностью). Каждый из членов группы определяет свою

кредитоспособность и получает из банка справку о возможности получения ипотеки под залог своего

будущего индивидуального надела. Группа находит подходящий участок, заключает с продавцом договор

об исключительном праве покупки на срок от двух до четырех месяцев и организует исследование

пригодности участка для создания общины или поселения, которое она планирует. На этом этапе члены

группы платят разнообразные пошлины и сборы в казну, несут расходы по поиску земли и рекламе проекта,

а также платят продавцу за исключительное право покупки.

В подготовительной фазе члены группы проводят исследование пригодности участка для своих

нужд и платят за все тесты, экспертизы, межевание, разрешения на строительство и на изменение

разрешенного использования земли. Если они решают купить участок, они уплачивают также определенный

процент покупной цены в качестве первоначального взноса и договариваются с продавцом об уплате

остальной части после получения кредита на строительство, которое может состояться через несколько

месяцев и даже через год. Некоторые продавцы охотно предоставляют рассрочку платежа на время всей

этой подготовительной работы. Если же продавец требует все деньги сразу, то группа обычно не

соглашается на покупку участка и продолжает поиски, пока не найдет землю, собственник которой готов

пойти на эти условия. После решения этого вопроса группа нанимает архитекторов и инженеров для того,

чтобы разработать планировку жилищного сообщества и дизайн всех построек конкретно для данного

земельного участка, изучает рынок недвижимости с целью определить оптимальную цену для

индивидуальных наделов (домов или квартир) в сообществе и составить уже окончательный бюджет

проекта, а также рекламирует проект, привлекая в группу новых членов, и продолжает собирать средства.

2. Кредит на строительство. Этот банковский кредит используется для выплаты продавцу участка

остатка покупной цены и на покрытие самых «увесистых» строительных расходов – на земельные работы,

на подведение необходимых коммуникаций, на строительство дорог и парковок, строительство общего

дома, а иногда также и на строительство индивидуальных жилых домов.

Кредит на строительство предоставляется только после того, как группа купила земельный участок

и выполнила все необходимые для его освоения юридические формальности, сделала на профессиональном

уровне план застройки участка и проекты зданий, и все ее члены получили предварительное согласие от

банков на получение ипотечного кредита под залог своих индивидуальных наделов. Для получения кредита

на строительство группа обращается в местные банки вместе со своим партнером – компанией-

застройщиком. «Банки гораздо легче соглашаются предоставлять кредит на строительство, если дело будет

вести хорошо известный местный девелопер» - отмечает консультант по кохаузингу Зев Паисс.

3. Индивидуальные ипотечные кредиты. Как правило, это стандартные 30-летние ипотечные

кредиты по текущим процентным ставкам, которые оформляются, когда строительство завершено. Деньги,

предоставленные по этим кредитам, используются для того, чтобы выплатить все предыдущие частные

займы и кредит на строительство, а также возместить (с процентами) средства, вложенные компанией-

застройщиком. <…> Каждый владелец индивидуального надела (дома, квартиры) в жилищном сообществе

теперь должен банку невыплаченный остаток стоимости этого надела (дома, квартиры), который он

выплачивает, как и в любом ипотечном кредите, посредством ежемесячных платежей, включающих тело

кредита и проценты.

Другие компании-застройщики, которые сотрудничают с живыми жилищными сообществами,

работают несколько иначе. Крис Скоттхэнсон (см. Источники по кохаузингу) рекомендует группе сперва

приобрести земельный участок, разработать его планировку и проекты построек, а затем уже обращаться к

компании-застройщику и осуществлять строительство вместе с ней. « Единственный резон для

сотрудничества с компанией-застройщиком, - говорит Крис, - это то, что она сможет изыскать, получить и

обеспечить своим поручительством кредит на строительство».

КОХАУЗИНГ: МЕНЯЕТСЯ ЛИ СПОСОБ СОЗДАНИЯ ОБЩИН?

На настоящий момент, насколько я знаю, кохаузинг отнюдь не является

дешевым вариантом. В 2002 году вступительный взнос в живых жилищных

сообществах за однокомнатную или двухкомнатную квартиру с правом пользования

общей инфраструктурой варьируется (в зависимости от цен на недвижимость в

данном регионе) от 100 до 200 тысяч долларов. Трех- и четырехкомнатные

квартиры, а равно отдельные домики – также с правом пользования общей

инфраструктурой – стоят в пределах 300-400 тысяч долларов. Но зато, несмотря

на то, что живые жилищные сообщества, как правило, являются самыми дорогими (в

смысле вступления в них) среди общин, банки гораздо легче выдают на них

ипотечные кредиты в силу того, что их члены имеют право собственности на свои

индивидуальные наделы, дома или квартиры. А жилищные сообщества,

сотрудничающие с профессиональной компанией-застройщиком, вдобавок могут

получить кредит на строительство. В итоге, парадоксальным образом, покупка пая

в живом жилищном сообществе может быть иногда – в смысле изначальных разовых

вложений – сравнима по финансовой доступности со вступлением в

централизованную общину с общей собственностью на единый участок земли – если

сложить вступительный взнос, арендный взнос за землю и затраты на

строительство своего дома, и все это без банковского кредита. (См. Главу 14.)

По состоянию на 2000 год в Северной Америке насчитывались одно

христианское живое жилищное сообщество, два – экологически-ориентированных с

домами их соломенных блоков и автономным электричеством, а также, среди

формирующихся кохаузнг-групп, были веганская община, еврейская община и еще

одна группа, исследовавшая методы самофинансирования, с исключительно

скромными вступительными вносами. Я думаю, что с ростом популярности

альтернативных поселений все большее число общин, объединяющих людей со

специфическим образом жизни, с духовными, религиозными, экологическими целями,

будут выбирать модель кохаузинга (т.е. сначала собрали деньги и все построили

с помощью профессионалов, а потом уже въехали жить) взамен того сложного и

изматывающего пути «сделай-все-своим-руками», примеры которого мы видели на

этих страницах. Основатели этих общин предпочтут отдать индивидуальные наделы

и дома в частную собственность участников и оставить места общего пользования

в коллективной, привлечь профессиональных застройщиков к строительству и

воспользоваться банковскими кредитами вместо того, чтобы преодолевать проблемы

приобретения земли, изменения ее категории зонирования, сбора средств и

создания инфраструктуры исключительно собственными силами. Успехи живых

жилищных сообществ, выбравших партнерство с компанией-застройщиком, могут

существенно повлиять на наши представления о том, как формируются

альтернативные поселения.

КАК НАСЧЕТ ГРАНТОВ И ПОЖЕРТВОВАНИЙ?

Довольно распространенным заблуждением среди начинающих инициативных групп по созданию

альтернативных поселений является вера в то, что меценаты, филантропы и благотворительные фонды,

услышав о прекрасной идее их будущей общины, охотно выделят гранты для покупки земли, однако в

действительности, как правило, дело обстоит по-другому. Да, богатые люди и благотворительные фонды

действительно часто жертвуют деньги группам и организациям, чьи миссия и видение лучшего мира близки

их собственным убеждениям, однако, в основном, тем группам, которые уже могут продемонстрировать

достигнутые результаты, воплощенные цели на этом пути, и лидеры которых уже доказали на прошлом