ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение - Диана Кристиан

займам? – всем пропорционально или же сначала полностью один заем, потом следующий?

При составлении договора займа вам снова может очень пригодиться помощь вашего юриста. Так,

основатели Дансинг Рэббит хотели максимально ясно обозначить, что все три их частных займа обеспечены

залогом их недвижимости, и их юрист не только зарегистрировал договоры в окружной регистрационной

службе, но и добавил специальные формулировки в векселя и залоговые расписки о том, что займы были

обеспечены, соответственно, 9/19, 5/19 и 5/19 долями выручки от продажи имущества общины в случае ее

роспуска.

ЕСЛИ ЗЕМЛЮ ПОКУПАЕТ ОДИН ИЗ ЧЛЕНОВ.

Иногда лучшим – или даже единственным - способом для группы приобрести желанный участок

земли является просто пойти и купить ее на деньги одного или нескольких ее участников, которые могут

себе это позволить. Каждая из общин, упомянутых в этой книге, которая приобрела свою землю за наличные

средства, сделала это потому, что один или двое из ее основателей уже имели необходимую сумму.

Неоспоримое преимущество этого пути заключается в том, что обеспеченный член группы может заключить

сделку немедленно, освобождая группу от необходимости рыться по сусекам, в то время, как более

оборотистый покупатель с готовой суммой в кармане сметет ее с рынка. Основатель, покупающий землю

для общины, по сути, выступает в роли банка, финансирующего остальным членам группы покупку

недвижимости под умеренный процент и возмещающего свои расходы с течением времени по мере того, как

они смогут с ним расплатиться.

Именно так поступил Кеннет Махаффи в Лост Вэлли, которому члены общины впоследствии в

течение нескольких лет возместили его 100 тысяч долларов на покупку и еще 100 тысяч на обустройство и

реконструкцию за счет дохода от деятельности конференц-центра, а потом и за счет рефинансирования

долга. Аналогичным образом предполагает возместить свои расходы (за вычетом собственной доли) Хэнк

Обермейер, когда купленная им для общины Марипоза Гроув недвижимость будет рефинансирована

учрежденным для этой цели жилищным кооперативом.

Дансинг Рэббит выплачивал деньги вложившимся в покупку одному из основателей, а также

родственникам и друзьям – заимодавцам путем ежеквартальных платежей за счет средств от аренды

участков все возрастающему числу общинников, живущих на земле.

ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ НОМИНАЛЬНОГО СОБСТВЕННИКА ПРИ

ПОМОЩИ «ТРИЖДЫ ЧИСТОЙ АРЕНДЫ»

Многие основатели общин, которые могли бы позволить себе купить землю для будущего

поселения, опасаются поступить таким образом, опасаясь потенциальных проблем, вытекающих из их

статуса единственного официального собственника земли. К примеру, если все решения, способные

повлиять на стоимость недвижимости, будут приниматься собственником единолично (поскольку именно

он несет весь финансовый риск), остальные члены общины будут наверняка ощущать дисбаланс власти и

противиться ему, а это готовая почва для структурного конфликта в поселении. С другой стороны, если

решения, влияющие на стоимость земли, будет принимать вся группа, включая тех, кто не платил за нее,

собственник, вложивший в покупку собственные сбережения, будет ощущать недовольство оттого, что его

вложения могут быть обесценены людьми, которые ничем не рискуют. К тому же, с точки зрения закона,

именно единственный номинальный собственник земли будет отвечать по любым искам, связанным с

недвижимостью, отвечать за нецелевое использование земли, нести бремя расходов на ее содержание,

налоги и страхование без формального права предъявлять регрессные требования об уплате

соответствующих долей в его расходах к остальным участникам группы.

Если формирующаяся община находит привлекательный участок земли, и один или двое из членов

группы могут себе позволить приобрести его за счет личных средств, то вышеописанные проблемы можно

обойти при помощи юридической схемы, называемой «трижды чистая аренда» ( triple net lease)95. Эта схема

обычно используется для определения прав и обязанностей лендлорда и арендатора при аренде площадей и

помещений для предпринимательской деятельности. Однако она может быть с успехом использована для

защиты единственного номинального собственника земли от непропорциональной финансовой и

юридической ответственности и распределения ее равномерно по всей группе. «Трижды чистая аренда» -

это договор, заключаемый между номинальным собственником земли (арендодателем) и членами группы

(арендаторами), в соответствии с которым, например, определенные члены общины (включая номинального

собственника, но не только его) имеют определенные права по использованию недвижимости и несут

равную ответственность по уплате расходов на ее содержание, обустройство, налоги и страхование. Этот

договор может освободить номинального собственника от единоличной ответственности как по всем

вышеперечисленным расходам, так и по другим видам финансовых или юридических рисков.

(Аналогичным образом, член группы, вложивший свои средства в покупку недвижимости, может быть

защищен от единоличной ответственности в случае, когда земля приобретается на имя юридического лица).

Договор «трижды чистой аренды» может включать в себя оговорки, отражающие все особенности

правоотношений, характерных именно для альтернативных поселений и не характерные для коммерческой

аренды недвижимости, и предусматривать самые разнообразные варианты на случай, если кто-либо из

участников нарушит условия договора. Вы можете предложить проверить ваш проект договора юристу,

знакомому с коммерческой арендой недвижимости и ценностями и целями вашей общины для того, чтобы

убедиться, что он полностью защищает как интересы номинального собственника земли, так и остальных

членов общины.

ПОКУПКА ЗЕМЛИ В РАССРОЧКУ ( OWNER FINANCING).

При покупке в кредит с условием о рассрочке (далее для краткости – «покупка в рассрочку»)

продавец вместо получения сразу всей суммы покупной цены соглашается на немедленное получение

определенной ее части в виде первоначального взноса и выплату остальной части позже - с оговоренными

процентами за отсрочку. Обычно продавцы требуют внесения от 25% до 30% цены в качестве предоплаты, а

затем ежемесячных выплат с процентами по договоренности. Условия такого кредита могут быть

эквивалентны банковским или более лояльными. Недвижимость в сельской местности обычно покупается

именно по этой схеме.

Впрочем, условия покупки недвижимости в рассрочку могут быть самыми разнообразными. К

примеру, община Круг Сеятелей договорилась об относительно умеренной предоплате в 17,5 процентов от

покупной цены и весьма великодушном размере процентов (правда, как вы помните, эту сумму пришлось

изыскивать в экстренном порядке, т.к. продавец утроил размер первоначального взноса буквально за пять

дней до покупки). Основатели Этхэвен заплатили 32,5 процента в качестве первоначального взноса и, кроме

того, получили нетипично тяжелые условия кредита.

Основателям Щедрого Рассвета ( Abundant Down), напротив, удалось добиться куда как простых

условий платежа. В 1996 году они нашли 90 акров полей и лесов в сельской местности юго-западной

Вирджинии за 130000 долларов. Участок представлял собой изогнутую дугой полоску земли вдоль берега

реки с плавно поднимающимися склонами, местами поросшими лесом; к нему подходила дорога и на нем

также располагались старое здание фермы с хозпостройками. Продавец желал получить всего лишь 13

тысяч (10%) сразу, а остальную сумму – в рассрочку на 15 лет под 8,3 процента годовых. В итоге

основателям поселения для выплаты предоплаты и получения земли в свое распоряжение потребовалось

сложиться чуть больше, чем по 1800 долларов.

Если ваша группа предполагает покупку земли в рассрочку, вам следует предпринять те же самые

шаги, какие необходимы при получении банковского кредита, а также хорошо бы назначить оценку

понравившегося участка перед тем, как вы сделаете продавцу предложение купить его. (В этом случае,

95 Аренда называется «чистой», когда все расходы по содержанию арендуемого имущества, налоги и

т.д. несет арендатор, а арендная плата является для арендодателя чистой прибылью. Аренда называется