Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

Список жульнических тактик состоит из 10 позиций. На первом месте среди них – поиск и принятие брокером более выгодного предложения уже после того, как заключено соглашение о продаже дома. Агенты могут занижать стоимость жилья, чтобы продать его знакомым или друзьям, или предоставлять клиентам фальшивые документы, чтобы облегчить им получение ипотечного кредита. Некоторые брокеры могут выставлять фальшивые таблички о продающейся или уже проданной недвижимости, чтобы создать у покупателя нужное впечатление, и т. д. По словам Шина, особенно уязвимы граждане, собирающиеся впервые приобрести жилье.

Исследование, проведенное независимой компанией, показало, что каждый третий житель Великобритании недоволен своим новым домом. При этом 7 % из них подозревают, что во время оформления сделки их агенты мошенничали.

Аналогичные уловки применяют и отечественные риелторы.

Оплата услуг риелторов

Агентства недвижимости берут за свою работу комиссию, размер которой колеблется от 3 до 8 % от стоимости квартиры. В крупных компаниях, работающих на московском рынке недвижимости 10–15 лет, ее размер составляет до 10 %.

Не следует сразу соглашаться на предложенные риелтором условия: здесь, как и на всяком рынке, торг уместен. При грамотном обсуждении цену можно сбить до 1,5–2 %.

Некоторые агентства недвижимости практикуют фиксированную или комбинированную схему оплаты риелторских услуг на вторичном рынке жилья.

Очень немногие риелторские фирмы проводят официально полный размер комиссии. Практикуется частичная выплата по официальному договору, часть – в конвертах, что является нарушением закона. Риелторам это выгодно, поскольку снижаются налоги. Однако клиентам выгоднее указывать в договоре полную сумму комиссионных, поскольку «черный нал» провоцирует недобросовестных риелторов на злоупотребления и в случае конфликтов клиентам будет трудно доказать свою правоту и вернуть деньги.

Поэтому настаивайте на включении в договор полного перечня заказываемых услуг и их фактической стоимости. После получения денег требуйте квитанцию.

Риелторский бизнес не стоит на месте: появляются новые агентства, конторы, бюро, которые иногда используют нестандартные приемы и оказывают новые услуги. Например, недавно появилась информация о начале работы принципиально новой компании – экспертного риелт-бюро «Тактик & Практик», основная деятельность которого заключается в помощи тем, кто хочет самостоятельно продать, обменять или купить недвижимость. Там можно не только получить консультацию по любому вопросу, но и воспользоваться практической помощью. Например, в целом вы знаете, как купить квартиру, и даже нашли ее, но есть вопросы, решение которых у вас вызывает затруднение. С ними вы можете обратиться в эту компанию, впрочем, как и в любую другую. Всего фирма предоставляет более 50 видов услуг, включая составление, сопровождение договоров, консультации юристов, сбор справок и т. д.

Риелторские махинации

Клиентов обманывают по-разному. Говорят, что квартиру нельзя продать за названную продавцом цену («цену нужно снижать»), или утверждают, что при обмене можно получить квартиру меньшей площади, с маленькой кухней, на окраине.

Не передоверяйте риелтору ведение сделки, участвуйте в процессе: контролируйте его работу, общайтесь с собственником квартиры напрямую, узнавайте, за какую цену он ее продает. Помните, что вы – заказчик и хозяин положения, а риелтор – ваш наемный работник, агент.

С опаской отнеситесь к объявлениям типа «услуги для продавцов бесплатны». Если услуги риелтора не оплачивает ни покупатель, ни продавец, то он, как правило, зарабатывает на разнице между стоимостью продажи и стоимостью покупки.

Насторожитесь, если риелтор берет невысокие комиссионные за услуги. Обычно плата составляет 3–5 % стоимости сделки. Проверка чистоты сделки – работа трудоемкая, наведение справок и получение информации также имеют свою стоимость.

Страхование риелторской деятельности

Страхование профессиональной риелторской деятельности – дело в нашей стране добровольное. Однако страховка является не последним критерием при выборе агентства. Клиент заинтересован в гарантии безопасности и юридической чистоты совершения сделки.

В 2001 г. обязательное страхование профессиональной ответственности риелторов в Москве было отменено, но многие агентства продлили свои договоры страхования, кто-то – по убеждению, кто-то – по инерции. В 2002 г. государство упразднило лицензирование деятельности риелторов, тем самым практически полностью сняв контроль над агентствами недвижимости. Вместо лицензирования в том же 2002 г. Российская гильдия риелторов разработала систему добровольной сертификации на рынке брокерских услуг (официальное название – Единый национальный стандарт «Риелторская деятельность»). Одним из требований сертификации стало как раз обязательное страхование профессиональной риелторской деятельности.

При страховании профессиональной ответственности риелторов агентство недвижимости заключает договор страхования, к которому прилагается список сотрудников, ответственность которых застрахована. Обычно в список попадают сотрудники, имеющие право подписи. В маленькой компании это уровень генерального директора. В большом агентстве в него входят в том числе менеджеры, которые проводят сделку. Если нарушаются права одной из сторон сделки и доказывается, что произошло это по вине риелтора, страховая компания должна возместить ущерб пострадавшей стороне.

От каких неприятностей могут защитить себя и своих клиентов риелторы? От непреднамеренных ошибок или упущений перед клиентом (прибегая к терминологии страховщиков – выгодоприобретателем). Например, при продаже квартиры в агентстве недвижимости не было полной информации обо всех возможных наследниках. Позже «неучтенные» внучатые племянники появились и потребовали свою долю недвижимого имущества. От подобных ошибок и страхуется профессиональная деятельность риелторов.

Говоря сухим юридическим языком, риелторы при обращении к специалистам-страховщикам выбирают для себя страхование потери имущества в результате прекращения права собственности на него (в зарубежной практике носит название «титульное», см. выше).

Как правило, сумма, на которую страхуется профессиональная ответственность риелторов, должна быть не менее средней стоимости однокомнатной квартиры в данном регионе на момент заключения договора страхования. Размер страховой премии (страхового взноса) для данного вида страхования в большинстве компаний – 1 % в год от суммы $ 100 тыс. Договор на сумму от $200 тыс. обычно заключается под 0,75 % годовых. Таким образом, чем больше страховая сумма, тем меньше тариф.

Еще одна тонкость. Несмотря на то что страхуются риелторы, материальные затраты на страховку чаще всего несут их клиенты. Ведь деньги, уплаченные за страхование, включаются в цену услуги.

Жаловаться на ошибки или неправомочные действия риелторов можно:

♦ в Москве – в Московскую ассоциацию риелторов;

♦ в Подмосковье – в Гильдию риелторов Московской области;

♦ в других городах и районах – в соответствующие региональные ассоциации или гильдии риелторов.

Имеется также Российская гильдия риелторов.

«Страшные тайны» риелторов

«Страшными тайнами» риелторов поделилась с читателями газеты «Известия» Татьяна Шибанова, которая получила некоторый опыт общения со столичными риелторами. Вот что она пишет.

Идея написать эту статью появилась у меня в результате личного опыта по обмену двух квартир в области на одну в Москве. Первую квартиру я продала с помощью частного риелтора, вторую самостоятельно, купила подходящую тоже сама. Многие удивлялись: «Как, ты хочешь купить квартиру сама, без риелтора?» – как будто риелтор – это гарантия хорошего результата.

Я сама выбрала и посмотрела более 40 квартир, обращалась в несколько крупных и мелких агентств, к услугам частных риелторов, кроме того, я юрист. Знания и опыт, которые я получила, дали мне возможность и право раскрыть главные секреты профессионалов на рынке жилья, которыми я хочу бескорыстно поделиться. Дабы другие сограждане смогли сэкономить 3–6 % от стоимости своего жилья при продаже или покупке, не обращаясь к посредникам. Впрочем, это не относится к лицам, не имеющим хотя бы элементарных представлений о сделках, договорах и документах.

Итак, что гарантируют многочисленные агентства (частные агенты) своим потенциальным клиентам.

Для покупателей недвижимости – эксклюзивный доступ к платным базам данных типа «Лайт-2000», Виннер. «Из этих баз мы предложим вам квартиру еще до того, как объявление о ее продаже выйдет в газетах». Это отчасти верно. Но агенты умалчивают о том, что это преимущество в 1–2 дня никогда не «делает погоды». Сейчас не то время, когда квартиры хватают, едва она появилась в продаже. Тайных вариантов не бывает: если квартира продается, то найти ее реквизиты с помощью Интернета можно и самостоятельно.