Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

На момент приемки дома госкомиссией к нему должны быть подключены все коммуникации (лифтовое оборудование вводится в эксплуатацию, как правило, после заселения 70–80 % жильцов).

Передача дома от строителей на баланс города и эксплуатирующим организациям – процесс долгий и трудный: после приемки дома госкомиссией проходит, как правило, еще 7–8 месяцев, пока вы сможете оформить его в собственность. Это, естественно, создает целый ряд неудобств: в доме нельзя прописаться, установить телефон, приходится оплачивать электроэнергию по повышенному тарифу – для юридических лиц, нельзя подать документы в налоговую инспекцию для возврата 13 % от потраченной суммы и т. д.

Приемка квартиры от застройщика

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 8 Закона 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если покупатель не уверен в том, что он может адекватно оценить качество работ, то лучше пригласить независимого эксперта.

В случае обнаружения брака и недоделок следует составить приложение к акту сдачи-приемки квартиры. В нем покупатель совместно со строителями записывает все свои претензии, а в самом акте должна быть запись о наличии перечня замечаний со сроками их устранения.

В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

♦ безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

♦ соразмерного уменьшения цены договора;

♦ возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Скрытые дефекты, проявившиеся уже после составления и подписания акта приемки-сдачи, должны бесплатно устраняться в течение гарантийного срока. В случае их обнаружения необходимо обращаться в РЭУ по месту жительства (ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

До подписания передаточного акта он вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком предусмотренных обязанностей.

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта застройщик по истечении двух месяцев вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства (ст. 8 Закона № 214-ФЗ)).

При приеме дома БТИ жилплощадь тщательно перемеряют, и, если насчитают лишние метры, за них придется доплачивать. Если же окажется, что при строительстве вас «обделили», – деньги вернут. Однако обычно не по рыночным ценам за квадратный метр, а по себестоимости.

Если застройщик сознательно затягивает оформление вашей квартиры, можно предъявить ему претензии в суде.

Оформление прав собственности на построенное жилье

Следующий этап деятельности и новая ступенька расходов – оформление права собственности на квартиру, то есть ее приватизация. Сейчас это совершается достаточно просто.

Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 25 Закона № 122-ФЗ).

Проблема с оформлением прав собственности на уже построенное жилье остается второй по распространенности. Как правило, обязательства застройщика считались выполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. Данный акт составлялся после приемки дома в эксплуатацию государственной комиссией. Если застройщик и инвестор подписали акт в сроки, указанные в договоре инвестирования, то на практике застройщик уже не несет ответственности за несвоевременную сдачу объекта. Если же он нарушил эти сроки, то наступает ответственность, предусмотренная договором инвестирования. Когда в договоре инвестирования не предусмотрена такая ответственность, ситуация регулируется ГК РФ (ст. 309) и Законом «О защите прав потребителей» (п. 1 ст. 27). Помимо этого, п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» предусматривает обязанность исполнителя выплатить потребителю неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, которая определяется в размере 3 % от цены выполнения работы.