Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

Итак, что гарантируют многочисленные агентства (частные агенты) своим потенциальным клиентам.

Для покупателей недвижимости – эксклюзивный доступ к платным базам данных типа «Лайт-2000», Виннер. «Из этих баз мы предложим вам квартиру еще до того, как объявление о ее продаже выйдет в газетах». Это отчасти верно. Но агенты умалчивают о том, что это преимущество в 1–2 дня никогда не «делает погоды». Сейчас не то время, когда квартиры хватают, едва она появилась в продаже. Тайных вариантов не бывает: если квартира продается, то найти ее реквизиты с помощью Интернета можно и самостоятельно.

Проверка юридической чистоты квартиры у агентов сводится к изучению архивной выписки из домовой книги. Хотя они уверяют, что «проверяют» квартиру по «своим источникам». Оказалось, что архивная выписка – и есть самый точный источник, который бесплатно выдает ДЭЗ.

Гарантии по безопасности сделок иногда агентства оформляют каким-то сертификатом (?!). Но юридически агентство даже при желании не может нести ответственность за признание сделки недействительной, так как оно не является стороной сделки. Это значит, что в случае, если одна из сторон затеет судебную тяжбу о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, ответчиком по делу будете вы, а агент (или агентство) – лишь свидетелем или третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора.

Аванс или задаток по предварительному договору почти во всех случаях равен размеру вознаграждения агента и немедленно передается последнему. Таким образом, фактически покупатель квартиры предварительно оплачивает услуги агента за продавца. И это значит, что вернуть эти деньги будет непросто, а задаток в двойном размере (как это предусмотрено по ст. 381 ГК РФ) – вообще нереально.

Но самый главный лохотрон состоит в следующем: вы находите в газете или на сайте объявление о продаже квартиры, звоните по нему, оказывается, что вы попали в агентство, где вам заявляют, что для просмотра квартиры нужно заключить с ними договор («Мы же не можем работать бесплатно!»). По договору на подбор квартиры (оказание информационных услуг и сопровождение сделки) вам надо заплатить сначала $300–500 и после совершения сделки – еще 3–6 % от стоимости покупаемой квартиры. Вся фишка в том, что такой же договор заключает с агентством и продавец квартиры, с единственной лишь разницей – он не вносит предоплату. В результате агентство получает гонорар с продавца и гонорар с покупателя, то есть 6-12 % от стоимости квартиры, и все – из одного кармана (вашего).

Вы готовы платить и за себя и за «того парня»?

Если нет, то вам необходим посредник только в трех случаях:

♦ вы необразованный человек, не способный к совершению самостоятельных юридических действий;

♦ вам необходимо совершить очень сложную сделку с недвижимостью, такую как сложный обмен с длинной цепью альтернатив, наличие несовершеннолетних детей, которых надо одновременно выписать и прописать на новое место плюс пройти опекунский совет и т. п.;

♦ у вас есть лишние несколько тысяч долларов и совершенно нет свободного времени.

Хочу сразу оговориться: я не предлагаю всем подряд в целях экономии совершать сделки с недвижимостью самостоятельно, так можно и дров наломать. Я рекомендую только: не платить за одно – дважды.

В каждом агентстве есть услуга – помощь в оформлении сделки: предоставление перечня необходимых документов, их сбор (по доверенности за 300 руб.), аренда банковской ячейки, помощь по заполнению и в сдаче документов на регистрацию. Стоит это обычно $500. То есть квартиру находите вы, а подготовку к сделке осуществляет агентство.

Л вот без чего уж точно в этом деле не обойтись, так это без удачи. Чего вам искренне желаю!

Электронный риелтор

Высокие технологии пришли и в риелторскую деятельность.

На сайте аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» по адресу www.irn.ru имеется «Электронный риелтор», который может значительно облегчить гражданам поиск и подбор квартиры.

Каждый человек, занявшись решением своего квартирного вопроса – покупкой или обменом жилья, теряет на это много времени. Можно потратить несколько недель, чтобы изучить все газеты и сайты с объявлениями, просмотреть прайсы разных фирм, сделать немало звонков, узнать стоимость квартир и пообщаться с риелторами и, наконец, понять и оценить свои реальные возможности в области покупки или продажи жилья. Однако этот же результат возможно получить фактически сразу, даже не обращаясь к пересмотру конкретных вариантов квартир, а опираясь на сложившийся уровень цен на жилье в Москве.

Именно это и делает электронный риелтор. На входе он запрашивает информацию об имеющихся активах, чтобы вычислить исходный бюджет. Это может быть квартира, которую планируется обменять, или же исходная сумма денег. Можно указать и квартиру и деньги одновременно, причем деньги могут как увеличивать полный бюджет (обмен с доплатой), так и уменьшать его (извлечение из сделки части средств). Таким образом, электронный риелтор поможет прямым покупателям квартир, желающим понять, на что можно рассчитывать с конкретной суммой денег, а также людям, планирующим обмен квартиры с доплатой, без доплаты или с извлечением части денег.

Исходя из полученного бюджета, электронный риелтор просчитывает все возможные варианты покупки или обмена жилья в зависимости от указанного направления поиска. Можно осуществлять поиск по трем направлениям: указать желаемый район, тип жилья или необходимую площадь квартиры. На выходе вы получите полный перечень параметров жилья, которое соответствует исходному бюджету и указанному критерию поиска.

Если желаемый вариант обмена или покупки квартиры вписывается в перечень принципиально возможных, значит, дальше имеет смысл переходить к более кропотливому поиску конкретных квартир по базам данных. Если же оказывается, что желаемая сделка, скорее всего, не проходит, то в результатах работы электронного риелтора сразу видны все альтернативные варианты, которые являются экономически возможными. Более того, если желаемый вариант не так далек от возможных, то имеет смысл слегка подкорректировать исходные параметры, например величину доплаты. Это позволит довольно быстро понять, какой бюджет на самом деле будет нужен для обмена или покупки требуемой квартиры.

Электронный риелтор может заметно упростить жизнь и сэкономить время, особенно в отношении отсечения заведомо непроходных вариантов. Однако не следует забывать, что, как любая компьютерная программа, электронный риелтор дает только приблизительные результаты и не может учесть всех нюансов и аномалий рынка. При этом если нужно достаточно быстро составить наиболее полный перечень всех возможностей по покупке или обмену жилья в рамках заданного бюджета, то электронный риелтор незаменим.

Альтернативные возможности

Для многих москвичей операции с недвижимостью – темный лес, в который страшно идти без опытного провожатого. Многие граждане, особенно люди пожилого возраста, решившись разменять квартиру, часто боятся обратиться к частному риелтору и больше доверяют государственным организациям. Это неудивительно: шанс быть обманутым очень велик. В этом случае можно обратиться за помощью в Мосжилрегистрацию.

Мосжилрегистрация оказывает услуги по оформлению сделок и прав на квартиры, земельные участки, услуги по оценке их рыночной стоимости, готовит пакеты документов для ипотеки, оформляет документы БТИ. У Мосжилрегистрации есть интернет-сайт www.mgr.ru, на котором можно не только найти множество полезной информации по сделкам с недвижимостью, но и узнать о готовности ваших документов, сданных в главное управление Федеральной регистрационной службы. Юристы организации дают консультации и отвечают на вопросы посетителей сайта. Всем, кто предпочитает телефонное общение, можно звонить в информационный центр по тел. [phone].

Если вы сами нашли покупателя (продавца), агентству можно заказать только ведение сделки или проверку квартиры (около 1 % от суммы сделки).

Для сопровождения сделки можно нанять юриста, специализирующегося на недвижимости, который будет вычитывать все подписываемые вами документы, в том числе договор с агентством.

У Мосжилрегистрации есть отделения по всей Москве, адреса которых можно найти на указанном выше сайте.

Покупка жилья на первичном рынке

Несмотря на серию крупных скандалов с обманутыми дольщиками, спрос на новое жилье не ослабевает – в 2010 г. в столице спрос на новостройки за лето вырос на 20 %.