Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

Сохраняющийся спрос и сужающееся предложение неизбежно приведут к дефициту, а следовательно – к новому витку подорожания. Дефицит жилья, по мнению экспертов, выгоден всем, кроме простых граждан: застройщики благодаря этому получают с каждого построенного метра дополнительно не менее $100, риелторы – еще $50. Это официально, а неофициально – гораздо больше. Чиновники – управляют процессом и получают откаты.

В общем, пузырь на рынке недвижимости дружно надувают со всех сторон, не думая о последствиях.

Себестоимость

По данным экспертов, цены на жилье давно оторвались от себестоимости строительства жилья. По расчетам специалистов, полная себестоимость строительства жилья экономкласса составляет около $700, среднего – около $1400, элитного – не более $3000. Цены же, как правило, в 2–3 раза больше.

Нормальная наценка, которую делают строители, должна укладываться в $200–300. На практике эта цифра как минимум завышена в 1,5 раза, потому что в процессе строительства возникают все новые и новые обременения.

Может ли быть справедливой цена в рыночной экономике? Оказывается, такое понятие есть. Ученые-теоретики считают, что при создании на рынке условий, при которых спрос равен предложению, справедливая рыночная цена равна себестоимости строительства плюс средний предпринимательский доход. Причем средний предпринимательский доход не должен превышать 15 % себестоимости.

По мнению Федеральной антимонопольной службы, справедливая цена за квадратный метр жилья в столице не должна быть больше $ 1300. Некоторые эксперты определяют ее на уровне 30–35 тыс. руб. за квадратный метр.

Прогноз цен на ближайшую перспективу

Специалисты считают, что средняя цена квадратного метра жилья в Москве (около $5000) – еще не предел, сравнивая ее с ценами на квартиры в Нью-Йорке, Лондоне, Париже. Так, в Берлине средняя цена за квадратный метр – около 6000 евро, в Лондоне и Нью-Йорке – около 10 тыс. евро.

Прогнозы относительно дальнейшей динамики цен, как всегда, противоречивы: одни аналитики рынка ждут обвала, другие, наоборот, предрекают еще больший рост цен. Те и другие приводят в обоснование своей позиции целый ряд доказательств. Рассматривать их не будем. Отмечу только несколько важных, на мой взгляд, моментов.

Многое зависит от тех шагов, которые предпримет Правительство РФ для реализации национального проекта «Доступное жилье». Здесь, как было отмечено, есть обнадеживающие сдвиги.

Цены могут подняться еще выше, если власти форсируют реализацию проекта «Доступное жилье», направив средства на развитие ипотеки и других форм кредитования населения, ничего не сделав при этом для увеличения объемов строительства.

Цены могут если не снижаться, то хотя бы не расти, если власти приложат максимум усилий и сумеют быстро нарастить объемы строительства.

В Москве показатели вводимого жилья в течение последних нескольких лет держатся на уровне 4,5–5 млн м2. За 2006 г. столица впервые преодолела пятимиллионную отметку – построено 5,3 млн м2 квартир. Однако абсолютный прирост составляет менее 0,5 м2 на человека, а ежегодные темпы прироста жилья в Москве незначительны. Напомню, что в обеспеченной жильем Европе ежегодный прирост составляет более 1 м2 на человека.

Риелторские агентства на рынке недвижимости

Во всем цивилизованном мире сделками с недвижимостью занимаются специалисты – риелторы, поскольку для грамотного совершения сделок на таком сложном и дорогостоящем рынке требуются специальные знания и определенный опыт. В пользу привлечения опытного риелтора можно привести несколько аргументов.

Во-первых, часто клиент не знает, чего он хочет. Опытный агент быстро вникнет в суть проблем и поможет подобрать подходящий вариант. Опытный специалист обязательно поинтересуется составом семьи, где учатся дети, где работают взрослые, где находится дача. Все это учитывается при выборе места жительства.

Во-вторых, клиент обычно не имеет доступа к актуальной базе недвижимости, обращающейся на рынке. Для получения такого доступа требуются время и деньги.

В-третьих, клиент, как правило, не владеет достоверной информацией о рынке недвижимости: не знает конъюнктуры, величины цен и их динамики, не умеет получать правильную информацию из объявлений о продаже квартир, не умеет правильно расспрашивать продавцов квартир (или покупателей), не сможет грамотно подойти к выбору и осмотру квартир. В результате человек «устанет» уже после 2-3-го осмотра. При подключении к делу агента количество просмотров сокращается, поскольку профессионал буквально «читает между строк».

В-четвертых, получается реальная экономия времени на проведение сделки. Как справедливо уверяют риелторы, для самостоятельного совершения сделки вам придется бросить работу и некоторое время, иногда достаточно длительное, заниматься исключительно решением жилищного вопроса.

В-пятых, самостоятельно собрать необходимые документы, проверить законность сделки, юридическую чистоту квартиры, зарегистрировать договор и право собственности на квартиру неопытному человеку бывает довольно сложно, а иногда и очень опасно. Это чревато потерей денег, квартиры и, как правило, здоровья.

Кроме того, если предполагается воспользоваться ипотечным кредитом, обращение в риелторские компании, сотрудничающие с данным банком, позволяет максимально быстро и комфортно осуществить поиск квартиры и юридически грамотно провести сделку купли-продажи. Это обеспечивает высокие гарантии того, что в дальнейшем не будет причин для расторжения договора, а банк не откажется от данной квартиры в качестве залога под кредит. Специалисты риелторской компании подберут квартиру с учетом требований банка, проведут переговоры с продавцом квартиры по технике заключения сделки, правильно оформят аванс за приобретаемую квартиру, соберут и представят в юридический департамент банка пакет документов на квартиру, организуют и проведут сделку купли-продажи вплоть до получения документов о собственности с государственной регистрацией.

Агентства недвижимости заключают долгосрочные договоры по сотрудничеству с банками, нотариальными конторами, рекламными агентствами. Это дает риелторам большие льготы по оплате услуг и значительно экономит время оформления документов. Все эти льготы распространяются на клиентов.

Суммируя сказанное, можно сказать, что, обратившись в риелторское агентство, вы, прежде всего, выигрываете время: поиском квартиры для вас будет заниматься профессиональный работник агентства, постоянно контактируя с вами и предлагая различные варианты. Будут обеспечены правильное юридическое оформление сделки, которое полностью ложится на плечи агентства, конфиденциальность сделки и полная безопасность. Кроме того, вы постоянно можете пользоваться услугами юриста и получать бесплатные консультации по всем вопросам.

Конечно, нужно учитывать, что сделки бывают разной сложности. Если предполагается сложный обмен – вы явно заинтересованы в опытном риелторе, который квалифицированно завершит сделку. Если же у вас простой вариант, например так называемая «чистая» продажа, то можно провести такую сделку самостоятельно.

Порядок оказания риелторских услуг регулируется ст. 1005–1011 ГК РФ. При этом заказчик услуг (клиент) именуется принципалом, а договор между риелтором и заказчиком – агентским договором.

Выбор агентства недвижимости

К выбору риелторского агентства нужно подходить очень ответственно, учитывая, что в столице по-прежнему имеют место различные формы квартирного мошенничества и ежегодно определенный процент всех сделок с недвижимостью (1,5–2 %) признается недействительным. Здесь также есть свои риски.

Убедитесь, что агентство внушает доверие, входит в общественную организацию риелторов, давно работает на рынке. Узнайте, кто его учредители, какой у него уставный фонд (эта сумма всегда лежит в банке на случай форс-мажорных обстоятельств или банкротства). Если уставный капитал компании – 30 тыс. руб., то доверять продажу квартиры такой фирме рискованно.

Сертификация риелторской деятельности не обязательна. Однако, если сертификат есть, это дает клиенту некоторые преимущества.

Посетите компанию. Оцените офис, обстановку и «кадры». Уточните профильную специализацию деятельности, какие гарантии безопасности вашей сделки агентство может обеспечить. Проверьте реквизиты. Все уставные документы должны быть вам показаны. Сверьте их со свидетельством о регистрации. Внимательно изучите договор, который вам предлагается, и задавайте вопросы, если возникают сомнения.

Можно обратиться в Комитет по защите прав потребителей риелторских услуг (тел. [phone]) и узнать все о выбранной вами компании и ее сотрудниках. Кроме того, юристы Комитета защиты прав потребителей риелторских услуг помогут вам проверить договор. Если компания входит в Российскую гильдию риелторов или Московскую гильдию риелторов, это будет сделано бесплатно.