Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

Заказчиками являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты (п. 3 ст. 4 Закона № 39-Ф3). Заказчику принадлежат права владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.

Застройщиком в соответствии со ст. 2 Закона № 214-ФЗ является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В указанном Законе прописаны права и обязанности застройщика. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан имеют отвечающие требованиям Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Заказчиком-застройщиком согласно Положению о заказчике-застройщике является юридическое лицо, которое распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.

Перечень и соответствующие характеристики застройщиков можно найти в Интернете на сайте www.sob.ru и на других поисковых порталах.

Банки

Активными участниками рынка жилья являются банки и другие кредитные организации.

Банки осуществляют кредитование покупки недвижимости, ипотечное кредитование на длительный срок, сопровождение сделки покупки недвижимости, персональные кредиты, финансовые консультации, инвестирование, открытие счетов.

Банки предоставляют кредиты юридическим и физическим лицам на различные цели: классический ипотечный кредит для приобретения квартир на вторичном рынке жилья, ипотечный кредит на любые цели под залог недвижимого имущества, другие формы кредитов. Могут выступать в роли поручителей.

Исполнение обязательств застройщика по договору долевого строительства может обеспечиваться поручительством банка. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать:

♦ солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по предусмотренным обязательствам застройщика по договору;

♦ переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;

♦ срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на 6 месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

♦ согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;

♦ обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в установленном порядке.

В случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за 1 месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства.

В случае нарушения поручителем установленной обязанности он несет субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по предусмотренным обязательствам застройщика (ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ).

Другие кредитные организации

Кроме банков, на жилищном рынке работает целый ряд кредитных учреждений, целью деятельности которых является оказание кредитных услуг, продвижение ипотечных продуктов населению, оказание информационно-консультационных и юридических услуг всем участникам ипотечного рынка. Это, например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Дом ипотеки, ипотечная компания «Мой Дом» и др.

Более полный список кредитных организаций, работающих на рынке жилья, можно найти на сайте www.sob.ru и других поисковых порталах.

Страховые компании

Страховые компании являются непременными участниками рынка жилья. Они страхуют вашу жизнь (жизнь заемщика), квартиру и права собственности при покупке вторичного жилья, риски при покупке жилья на первичном рынке и т. д.

Особое значение страхование приобретает в случае ипотеки. Здесь оно практически становится обязательным условием сделки.

Страховка дает уверенность банку в том, что если клиент потеряет трудоспособность, то банку не придется выселять его из квартиры, потому что в этом случае кредит будут оплачивать страховщики. В случае смерти заемщика квартира останется его наследникам, а страховая компания погасит задолженность перед банком. Гражданам страхование дает стабильность положения и уверенность в завтрашнем дне.

Ипотечное страхование не является обязательным, но без договора со страховщиками получить кредит не удастся. Таково требование банков. Так банкиры страхуют себя от клиентских невыплат и утраты собственности. В страховку, как правило, входят три пункта:

♦ страхование жизни и нетрудоспособности;

♦ порча имущества;

♦ страхование утраты права собственности (титульное страхование).

Общие затраты на все виды страхования составляют в среднем около 1,5 % от суммы кредита.

Страховка дает уверенность в том, что в случае болезни или утраты трудоспособности или в случае смерти заемщика его семья не будет иметь задолженности перед банком. За кредит расплатятся страховщики, а семья останется жить в купленной ипотечной квартире. Однако следует иметь в виду, что страховщики очень неохотно производят выплаты, обычно в очень крайних случаях – например, если заемщик умер или получил инвалидность I или II группы из-за несчастного случая. Если инвалидность была получена по другой причине или «тянет» только на III группу, страховые выплаты произведены не будут.

При заключении договора страхования необходимо внимательно изучить условия, вникая во все детали. Можно просить страховую компанию расширить страховое покрытие, включив в него временную утрату трудоспособности (III группу), а также утрату трудоспособности по любой причине.

Часто возникает вопрос: можно ли купить квартиру по ипотеке без риска потерять в будущем права собственности? Для этого существует страхование утраты права собственности (титульное страхование).

Такая страховка подразумевает финансовую ответственность страховой компании, если суд вынесет решение аннулировать сделку.

Как получить гарантии, что, пока будет оформляться кредит, выбранная квартира не будет продана и не подорожает? Для этого нужно заключить с компанией договор, по условиям которого квартира будет снята с продажи, а ее стоимость зафиксирована.

Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Это обязательный элемент ипотечного страхования, включающего также страхование самой недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика кредита.

Страхование титула будет полезно и всем остальным владельцам недвижимости, которые не очень давно (в пределах 10–12 лет) приобрели ее путем совершения сделки купли-продажи. Дело в том, что, как бы тщательно риелтор, нотариус или регистратор, оформляющие сделку, ни проверяли ее юридическую чистоту, полной гарантии того, что сделка будет когда-либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет.