Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

♦ информировать родителей о поведении их детей и посещении квартир в их отсутствие.

В случае возникновения конфликтных ситуаций между жильцами и дежурными решение о наказании или отстранении от работы дежурных принимается на общем собрании жильцов.

Дежурные по подъезду могут оформляться на работу по трудовому соглашению с ДЕЗом, УО.

Старший по подъезду организует работу по сбору платежей с населения на содержание дежурных по подъезду. Там, где за жилье отвечают ДЕЗы или городские организации, подъезды, как правило, охраняют дежурные.

Все чаще для охраны подъездов домов и придомовых территорий используются работники частных охранных предприятий (ЧОП). Стоимость их услуг высока, но они патрулируют не только подъезды, но и улицу.

Дом начинается с консьержа

В домах высшей категории дежурных по подъезду все чаще называют французским словом «консьерж». По сути это тот же старший по подъезду с несколько расширенными функциями.

Понятия «консьерж» в Жилищном кодексе также нет, нет и положения о консьержах. Этот документ разрабатывается и утверждается на уровне управляющей организации. Обычно консьержи есть в домах ЖК и ТСЖ, где проживают достаточно обеспеченные граждане Их зарплату, режим работы, права и обязанности определяют жильцы дома на собрании, где решение принимается в зависимости от устава – либо единогласно, либо большинством голосов.

В Западной Европе консьерж прочно и надежно обрел свой статус. Он – голова всему в подъезде и в доме. Порой его помещение ничуть не отличается от хорошо оборудованного офиса. Он знает всех в лицо и по имени, через него проходит вся текущая почта, у него есть второй комплект ключей от всех помещений и даже от квартир. Помимо дозорных функций, у консьержей огромное количество других обязанностей. Они отвечают за порядок в подъезде, убирают и моют весь подъезд и лифты, следят за чистотой непосредственно перед домом. Однако самое главное – именно они осуществляют функцию посредника между жильцами в конфликтных ситуациях.

Самый острый, пожалуй, вопрос многоквартирного дома – кто кого залил – решается при непосредственном участии консьержа. Он вызывает слесарей и представителей страховой компании. Сами же жильцы могут даже не встречаться. Установление виновника происшествия, сумма ущерба, все дальнейшие шаги при желании могут быть сделаны без вашего непосредственного участия.

Нарушители тишины встречаются часто. Сегодня, наверное, нет такого многоквартирного дома, где бы не жил любитель тяжелого рока или караоке. Однако если в одних странах подобное соседство может стать источником постоянного стресса и даже послужить толчком для смены квартиры, то в других и этот конфликт может быть улажен малой кровью.

Нужно лишь два условия: реально работающая судебная система и вмешательство незаинтересованного лица. Иными словами, вместо того, чтобы сначала стучать в потолок любителю громкой музыки, а затем самому идти к нему в квартиру с просьбами сделать потише, вы просто обращаетесь к консьержу. Если и его замечания не действуют, то вступают в силу другие правовые рычаги.

Подобная схема действует и при всех других обстоятельствах, связанных с функционированием вашего жилища, – вплоть до заключения договоров с той или иной фирмой по обслуживанию или помощи в поисках хорошей ремонтной компании, если вы сами не хотите этим заниматься.

При сдаче помещений внаем (в аренду) консьерж выступает в роли посредника со стороны хозяина помещений. Он может показать помещение, поучаствовать в заключении договора, проследить за законностью использования и сроками оплаты. Хозяин при этом может жить в другом городе и полностью довериться консьержу.

Проблема маленьких детей, которых не на кого оставить, также решается достаточно просто. За дополнительную плату ребенка всегда можно поручить консьержу или просто предупредить его, что ребенок весь вечер будет один дома. Можно быть уверенными – ни пожара, ни открытых кранов не будет.

«Дом начинается с консьержа» – это правило номер один, ибо от того, хороший он или нет, зависит спокойствие и безопасность людей, проживающих в доме. Второе правило: с консьержем следует поддерживать хорошие отношения, тогда он станет не просто «цербером на входе», но и помощником в любых житейских ситуациях.

Современное состояние системы управления ЖКХ

Рынок ЖКУ представляет собой сферу общественной деятельности, в которой заняты миллионы людей, проходят огромные финансовые потоки, миллиарды рублей жителей, оплачивающих услуги ЖКХ. Более того, УК и ТСЖ (ранее ДЕЗы и РЭУ) имеют доступ не только к финансовым средствам жителей, но и к бюджетным субсидиям. Например, в Москве ежегодно выделяется около 22 млрд руб. в виде субсидий на содержание и ремонт жилья. Емкость российского рынка ЖКХ эксперты оценивают более чем в 1,2 трлн руб. в год. Следовательно, находится немало желающих «отхватить кусок этого пирога».

Данный рынок был фактически поделен между муниципальными жилищно-коммунальными предприятиями, ДЕЗами (дирекциями единого заказчика) и РЭУ (ремонтно-эксплуатационными управлениями) и созданными на их базе УК (частными управляющими компаниями). Большинство этих компаний прямо или косвенно контролируются муниципальными чиновниками.

Предпосылки для масштабного передела рынков ЖКУ были созданы Жилищным кодексом, принятым в 2006 г. Этот документ позволил собственникам многоквартирных домов управлять своим жильем самостоятельно или нанимать УК решением общего собрания.

На сегодняшний день около 82 % жилого фонда РФ находится в частной собственности и поставлена задача создать адекватную систему управления жилищно-коммунальным хозяйством: на смену государственным унитарным предприятиям (ГУПам) в форме ЖЭКов, ДЕЗов, РЭУ и др. должны появиться новые формы управления.

Реформа ЖКХ предполагает, что в ближайшее время управление ЖКХ почти полностью должно перейти в руки частников и ТСЖ, а ЖЭКи, ДЕЗы и РЭУ исчезнут или преобразуются в УК. Активное участие в этих процессах будут принимать сами жильцы – собственники жилых помещений. Процесс реформирования идет довольно активно.

На 1 января 2011 г., по данным Фонда реформирования ЖКХ, в целом по Российской Федерации форму управления своим жильем уже выбрали собственники более чем 1 млн многоквартирных домов, работают около 11 тыс. частных управляющих компаний. Дома, управляемые частными управляющими компаниями, составляют более 50 % жилого фонда.

Всего на сегодняшний день в России создано более 50 тыс. ТСЖ, под управлением которых находится примерно 10 % домов, в управлении ЖК и ЖСК – около 3–5 % домов, остальная масса жилых помещений по-прежнему управляется ДЕЗами, РЭУ и другими унитарными предприятиями.

В Москве в настоящий момент из почти 9000 ТСЖ более 4000 самостоятельно управляют своим жилищным фондом: сами заказывают все услуги по эксплуатации, получают бюджетные субсидии на свой счет, выходят в город с соответствующими заявками.

Оставшаяся часть ТСЖ поручила управление внешней управляющей компании.

В Москве доля УО в структуре управления домами гораздо меньше, чем в среднем по РФ. Власти Москвы не торопятся приватизировать ДЕЗы, РЭУ и ЖЭКи. В соответствии с постановлением правительства Москвы от 1 декабря 2009 г. № 3127-ПП приватизация будет осуществлена в два этапа: на первом этапе предусматривается преобразование ДЕЗов в ОАО с сохранением до 2014 г. в собственности города 100 % акций; на втором этапе пакеты акций будут реализовываться.

Конечно, чтобы оценить, насколько управляющая организация, приходящая в дом, качественно (некачественно) управляет им, должно пройти некоторое время. Вместе с тем убытки, которые понесли собственники жилья, уже подсчитаны. По оценкам экспертов, годовой ущерб собственников жилья от недобросовестного распоряжения УК и УО деньгами жителей составляет около 65 млрд руб. Наибольшее число нареканий вызывает именно работа УК и УО, а также необоснованно высокие расценки. Широкое распространение получили злоупотребления правом распоряжения деньгами жителей. Например, УК принимают от жильцов платежи, но вовремя не расплачиваются с поставщиками. Люди вдруг обнаруживают, что они в долгах, им начинают отключать электричество, воду и т. п. Возникают проблемы с пожарной безопасностью, ремонтом здания и пр.

При этом УК и УО исчезают с рынка с деньгами жителей безнаказанными: не существует ни стандартов деятельности, ни прописанной в законодательстве ответственности.

Прибыль же компаний, занятых управлением и эксплуатацией жилого фонда, постоянно растет: в 2009 г. она увеличилась на 33,2 %, в 2010 г. – на 28 %.

Эксперты и специалисты единодушно признают наличие в действующем законодательстве пробелов в части построения системы требований к управлению многоквартирными домами.