Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК).

Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом.

Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии).

Юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом. Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.

Право юридического лица осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения такой лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 49 ГК).

Власть

Важнейшими участниками рынка жилья являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

В соответствии с законодательством РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления осуществляют основные распорядительные функции в области градостроительной деятельности.

Например, в соответствии с Градостроительным кодексом к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области градостроительной деятельности относятся:

♦ подготовка и утверждение документов территориального планирования Российской Федерации (ст. 6);

♦ техническое регулирование в области градостроительной деятельности (ст. 6);

♦ подготовка и утверждение схем территориального планирования Российской Федерации (ст. 11);

♦ подготовка и утверждение документов территориального планирования муниципальных образований, в том числе генеральных планов поселений и городских округов (ст. 18);

♦ утверждение правил землепользования и застройки (ст. 30) и градостроительных регламентов (ст. 36);

♦ утверждение градостроительных планов земельных участков (ст. 44);

♦ выдача разрешений на строительство (ст. 51), выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55);

♦ осуществление строительного контроля (ст. 53), государственного строительного надзора (ст. 54);

♦ целый ряд других важнейших функций.

Выделение земельных участков для строительства жилья также является прерогативой местной власти (ст. 30 Земельного кодекса).

Кроме того, такие рычаги, как подключение к энергосетям (электричество, газ, тепло), водоснабжение, канализация, прокладка коммуникаций и т. д., – также в руках местных властей.

Таким образом, регулирование рынка новостроек в городах, поселках, сельской местности полностью находится в руках местных властей.

Рынок новостроек – это миллиарды долларов США капиталовложений, это многие миллионы прибылей, откатов, «благодарностей», «оплаты услуг». Какой же чиновник добровольно откажется от возможности управлять этим процессом.

Попытки сделать процесс управления рынком жилья более открытым, эффективным и прозрачным пока не приносят заметных результатов. Однако похоже, что власти всерьез озабочены этим вопросом и прилагают немалые усилия для его решения, особенно в год предвыборных обещаний. Есть надежда, что путь эффективного решения жилищных проблем будет наконец найден.

Власти зачастую становятся активным участником рынка жилья, выступая инвестором, покупателем или продавцом жилья. Например, департамент экономической политики и развития г. Москвы при формировании адресной инвестиционной программы города предусматривает средства на приобретение жилых помещений на рынке недвижимости с целью их последующего использования для реализации городских жилищных программ.

СМИ рынка недвижимости

Во-первых, это печатные издания (газеты и журналы):

♦ газеты «Из рук в руки», «Квартира. Дача. Офис», московская жилищная газета «Квартирный ряд», «Столичная недвижимость», «Экстра-М» и др.;

♦ журналы «Недвижимость и цены», «Собственник», «Анализ рынка недвижимости Москвы и Подмосковья», «Жилсовет – тысяча советов о жилье» (каталог новостроек Москвы, области, Санкт-Петербурга), «АСН-инфо» (журнал агентства строительных новостей), более 30 других печатных изданий.

Все их можно купить в розничной продаже или получить к ним доступ в Интернете.

Во-вторых, это Интернет, который стал важнейшим источником различного рода информации, в том числе и по вопросам покупки-продажи недвижимости. На поисковых порталах yandex.ru, rambler.ru, сайте www.sob.ru и др. представлены сайты агентств недвижимости (более 500), предложения по продаже загородной недвижимости (более 250 сайтов), предложения недвижимости от застройщиков (более 120 сайтов), предложения зарубежной недвижимости (около 100 сайтов) и т. д.

Во всех этих изданиях и на сайтах агентств недвижимости представлены базы данных продаваемых квартир с краткими характеристиками и ценами.

В офисах и на сайтах агентств недвижимости клиентам, как правило, оказываются бесплатные консультации, услуги по оценке недвижимости и др. Услугу по оценке квартиры многие риелторские агентства оказывают бесплатно. Для большей достоверности целесообразно такую оценку провести в нескольких агентствах.

Уже на этом (информационном) этапе необходимо реально представлять себе «технологию процесса», временные и денежные затраты, опасность подобных сделок и подводные камни, которые могут вас подстерегать на этом пути.

Перечень СМИ рынка недвижимости можно найти на сайте www.sob.ru или других поисковых порталах Интернета.

Застройщики, заказчики и заказчики-застройщики

Лицо, организующее строительство объекта недвижимости по инвестиционному законодательству, именуется заказчиком.

Заказчик привлекается инвестором – лицом, осуществляющим финансирование строительства.

Заказчик организует процесс строительства путем привлечения исполнителей – подрядчиков или генерального подрядчика, который, в свою очередь, самостоятельно привлекает подрядные организации, но ответственность за результаты работ подрядчиков перед заказчиком будет нести генеральный подрядчик.

Заказчик, как правило, является инвестором, но может выступать просто заказчиком, имеющим только функции организатора.

Если заказчик самостоятельно осуществляет строительство, то он именуется заказчиком-застройщиком.

Если строительство объекта недвижимости осуществляется с привлечением иных инвесторов, которые в результате строительства получат в собственность отдельные части объекта, например квартиры в жилом доме, то заказчик одновременно будет выступать застройщиком по Закону № 214-ФЗ.

Поэтому использование понятий «застройщик» и «заказчик-застройщик» означает совмещение одним лицом функций заказчика и застройщика – в отношении подрядных организаций по инвестиционному законодательству и застройщика – в отношении привлекаемых участников долевого строительства по Закону № 214-ФЗ.

Таким образом, если застройщик по Закону № 214-ФЗ, выступающий в качестве стороны по договору долевого строительства, одновременно осуществляет строительство всего объекта целиком, по инвестиционному законодательству он является заказчиком-застройщиком для привлекаемых подрядных организаций.

Статус заказчика-застройщика по инвестиционному законодательству, являющегося участником строительства, определен ГК РФ, Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ред. от 2 февраля 2006 г.), а также Положением о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. № 16.

Заказчиками являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты (п. 3 ст. 4 Закона № 39-Ф3). Заказчику принадлежат права владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.