Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья - Борис Бирюков

Ликвидировать товарищество очень трудно, даже если удастся доказать в суде, что оно фальшивое. Граждане фактически остаются беззащитными перед мошенниками, связанными с чиновниками.

Создалось парадоксальное положение: рынок создания ТСЖ на 90 % находится в руках мошенников (в первую очередь по вине законодателей), а у правоохранительной системы нет инструментов для приведения положения в нормальное состояние (по их же вине).

Новый мэр уже озаботился проблемами ТСЖ. На встречах с депутатами Московской городской думы и членами партии «Единая Россия» он говорил о том, что многие ТСЖ в Москве уже не товарищества, а организации, не поддающиеся контролю и завышающие тарифы. С. С. Собянин признал, что эта проблема носит массовый характер, и призвал единороссов озаботиться ею: «Чиновнику ее не решить, а партии она под силу».

Вместе с тем следует признать, что дееспособные ТСЖ все же появляются. Об их эффективности позволяют судить не только чистые подъезды и благоустроенные дворы, но и относительно прозрачные финансовые схемы.

В СМИ рассказывается об успешной деятельности ТСЖ «Проспект Королева, Зг» в городе Королеве, ТСЖ «Москворецкий бульвар», ТСЖ «Панфилат» в Северном Тушине и др. В Интернете можно найти информацию о большом количестве как отрицательных, так и положительных примеров деятельности ТСЖ.

Опыт создания столичного ТСЖ «Панфилат» и многих других показывает, что товарищества собственников являются достаточно эффективной формой управления жилищным хозяйством в современных условиях.

Управляющие организации

В качестве управляющей организации может выступать любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса.

Организовать и возглавить УК может каждый гражданин РФ. Достаточно создать юридическое лицо с уставным капиталом 10 тыс. руб., провести собрание и заключить договор. Деятельность этих контор пока никем не регулируется.

Порядок избрания УО определен п. 4-10 ст. 161 ЖК.

За последние годы на жилищно-коммунальный рынок вышло более 10 тыс. управляющих компаний и организаций (УК и УО), под управлением которых оказалась значительная часть жилого фонда.

Большинство управляющих компаний, работающих на российском рынке, представляет собой ООО с небольшим уставным фондом, у которого нет ни материально-технической базы, ни профессионального кадрового состава, ни опыта. Обычно это бывшая сервисная структура, руководители которой решили, что смогут успешно управлять стандартными жилыми объектами, в которых одни только коммуникации стоят многие миллионы рублей.

Как всегда, на фоне общественной востребованности в эту сферу устремились разного рода проходимцы и авантюристы.

Закон позволяет этим «карликовым» УК и УО участвовать в конкурсах, выигрывать тендеры и получать в управление жилые объекты огромной стоимости, не неся при этом практически никакой ответственности.

Сегодня деятельность УК и УО фактически не регламентируется. Пункт 10 ст. 161 ЖК и постановление Правительства «О раскрытии информации УО» были приняты лишь в конце 2010 г.

Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» определяет состав и структуру раскрываемой информации. Это:

♦ общие сведения (фирменное наименование; ФИО руководителя; реквизиты свидетельства о государственной регистрации; адрес, телефон; режим работы; перечень находящихся в управлении домов; список домов, в отношении которых договоры об управлении расторгнуты в прошлом году; сведения о членстве в саморегулируемой организации и др.);

♦ основные показатели финансово-хозяйственной деятельности (бухгалтерская отчетность, доходы, расходы); сведения о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в доме, их стоимости; тарифы на коммунальные ресурсы и др.

Регламентирован порядок раскрытия указанных сведений: они должны публиковаться в официальных СМИ, вывешиваться на стендах в помещениях компании, предоставляться по запросам граждан, размещаться в Интернете на официальном сайте компании либо сайтах региональных властей. Информация должна быть доступна в течение пяти лет. Все изменения раскрываемых сведений публикуются в тех же источниках.

Старший по дому или по подъезду. Дежурный по подъезду

Определение обязанностей, правового статуса и порядка оплаты указанных категорий работников является компетенцией местных властей. В Москве обязанности и правовой статус определены постановлениями правительства Москвы от 13 апреля 1999 г. № 328-ПП и от 4 августа 1999 г. № 596-РЗП.

Старший по дому или по подъезду представляет интересы своих соседей по содержанию и сохранности жилого дома и двора в районной управе, управляющей организации (УО), милиции и других государственных структурах. Избирается ежегодно общим собранием жильцов, соответственно дома или подъезда сроком на три года. Результаты голосования фиксируются протоколом.

Основные обязанности старших по дому или подъезду:

♦ они оценивают работу коммунальных служб как лично, так и опрашивая жильцов. Пожелания жильцов передают руководству УО;

♦ следят за порядком на территории и в подъездах, за исполнением правил выгула домашних животных. Вправе сообщить о нарушителях в милицию и коммунальные службы;

♦ проводят собрания жильцов для обсуждения планов по уходу за домом или подъездом, участвуют в заключении договоров УО с подрядчиками;

♦ старший по дому самостоятельно решает вопросы, относящиеся к его компетенции, а также совместно со старшими по подъездам готовит предложения для обсуждения на общих собраниях;

♦ контролирует работу дежурных по подъезду;

♦ старший по подъезду организует сбор платы с жильцов на содержание дежурных по подъезду;

♦ старший по дому контролирует работу старших по подъездам.

За выполняемые функции столичное правительство освобождает старших от оплаты жилищных услуг, к которым относятся плата за наем, оплата жилья по договору найма, а также плата за содержание и ремонт жилья, содержание домофона и услуги консьержа.

В месяц экономия может составить 300–400 руб. в зависимости от площади квартиры.

На старшего по дому или подъезду можно пожаловаться в УО, а также в районную управу.

Если жильцы недовольны работой старшего, они могут досрочно на общем собрании назначить нового представителя.

Следует отметить, что в Жилищном кодексе отсутствует такое понятие, как «старший по подъезду».

Решение о введении такой должности находится в компетенции управляющей организации, ТСЖ (ЖСК). Рекомендуется утвердить локальный акт в ТСЖ, регулирующий их полномочия и обязанности, например, в виде положения о старших по подъездам в многоквартирном доме ТСЖ (ЖСК). Жители дома на общем собрании (при избрании старших по подъезду и утверждении положения о старших по подъезду) могут наделить старшего по подъезду соответствующими полномочиями.

Финансы на содержание дежурных выделяет город – из расчета 1002 руб. на подъезд. При односменном пятидневном режиме работы с учетом подмены (из-за отпуска или по болезни) дежурному по подъезду положена зарплата до 500 руб. Конечно, это очень небольшие деньги. Жильцы дома могут по желанию доплачивать дежурному.

Дежурный по подъезду жилого дома может приглашаться на работу из числа жителей или работников жилищно-эксплуатационной организации. При приеме на работу проводится соответствующий инструктаж. Функциональные обязанности:

♦ наблюдение за входом в подъезд и выходом из подъезда жильцов и посетителей жилого дома;

♦ опрос посетителей о цели их прихода и информирование о месторасположении квартир;

♦ наблюдение за порядком и чистотой в подъезде, сохранностью оборудования;

♦ проверка исправности дверей и запирающих устройств;

♦ сообщение администрации ДЕЗа, УО и старшему по подъезду о замеченных неисправностях и нарушении порядка;

♦ вызов наряда милиции в случае необходимости.

Дежурный по подъезду имеет право:

♦ получать у посетителей информацию о цели их прихода и уточнять при необходимости эту информацию у жильцов дома;

♦ вызывать администрацию и милицию для наведения порядка;

♦ информировать родителей о поведении их детей и посещении квартир в их отсутствие.

В случае возникновения конфликтных ситуаций между жильцами и дежурными решение о наказании или отстранении от работы дежурных принимается на общем собрании жильцов.