Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации - Е. Гурьева

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. Примером может служить, постановление главы Ульяновского муниципального образования № 513 от 06 июня 2005 г. «Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения».

2. Норма предоставления площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления. Норма предоставления устанавливается в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие:

– всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей.

Наниматель жилого помещения – лицо, которое осуществляет право владения и пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

К членам семьи нанимателя жилого помещения относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя;

– всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Собственник жилого помещения – лицо, которое осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем продолжает оставаться наниматель, а поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Это означает, что в случае нарушения поднанимателем условий использования помещения, гражданско-правовую ответственность перед наймодателем несет наниматель. Например, в случае причинения поднанимателем убытков в результате ненадлежащего использования помещения, эти убытки должны быть возмещены наймодателю нанимателем.

4. Не допустим поднаем, в результате которого в жилое помещение вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним в одном помещении невозможно. Перечень соответствующих заболеваний содержится в комментарии ст. 51 ЖК РФ.

Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.

2. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

4. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами.

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является:

– срочным. Срок поднайма не может превышать срока найма договора жилого помещения.

– возмездным. Плата за сдачу жилой площади в поднаем устанавливается по соглашению сторон.

– консенсуальным и взаимным.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме.

2. Договор заключаемый в письменной форме должен быть совершен путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях же, прямо указанных в законе, несоблюдение простой письменной формы влечет ее недействительность сделки.

Договор поднайма не может быть заключен в устной форме, поскольку экземпляр договора должен быть передан наймодателю и рассматривается в качестве основания для выражения наймодателем согласия на поднаем.

Граждане, вселяемые в жилое помещение по договору поднайма совместно с поднанимателем имеют такие же права в отношении помещения как и наниматель. Формальное подтверждение это находит в том, что указанные лица должны быть указаны в договоре поднайма помещения, занимаемого по договору социального найма.

3. Договор поднайма жилого помещения заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

4. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, Жилищным Кодексом, иными нормативными правовыми актами. На договор поднайма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным.

2. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

1. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

2. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения. Законодательство не устанавливает ограничений в отношении размера платы за поднаем жилого помещения: стороны самостоятельно определяют суммы, подлежащие выплате за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.