Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации - Е. Гурьева

Реализация этого права достигается возможностью предъявления как нанимателем, так и любым совместно проживающим с нанимателем членом его семьи искового требования о принудительном обмене жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма. Рассматривая иск, суд должен основывать свое решение на доводах и законных интересах всех лиц, проживающих в жилом помещении.

При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

3. Отчуждение жилого помещения (обмен жилыми помещениями), в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Для этого необходимо представить заявление обоих родителей в органы опеки и попечительства.

4. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления

Отказ органа опеки и попечительства в даче согласия на обмен жилого помещения также может быть обжалован заинтересованным лицом в судебном порядке.

5. При обмене жилыми помещениями отсутствуют ограничения на обмен жилыми помещениями по территориальному принципу или количеству обменивающихся сторон. Такой обмен может быть осуществлен в отношении жилых помещений, расположенных в различных населенных пунктах. В обмене могут участвовать неограниченное количество лиц, занимающих помещения на основании договора социального найма жилых помещений.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма (договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ) не допускается в случае, если к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения.

Иск – процессуальное средство защиты нарушенного оспариваемого субъективного права или охраняемого законом интереса, присущее исковой форме защиты права.

Наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в судебном порядке:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению

Запрет на обмен действует до тех пор, пока спор не будет разрешен, т. е. до момента вступления в законную силу судебного решения, которым разрешается спор по поводу обмениваемого нежилого помещения.

5) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке возникает, когда действия участников жилищных отношений либо их необоснованное бездействие (уклонение от исполнения обязанностей) могут нарушить чьи-то права и интересы;

6) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания.

Непригодными для проживания признаются жилые помещения:

а) находящиеся в ветхом состоянии;

б) находящиеся в аварийном состоянии;

в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

7) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу.

Компетенция в принятии решения о сносе дома принадлежит органам государственной власти или органам местного самоуправления;

8) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и перепланировкой жилых помещений в этом доме.

Определение условий и порядка перепланировки переустройства жилых помещений относится к компетенции органов государственной власти РФ. Согласование решения собственника о переустройстве и перепланировке жилых помещений производится с органами местного самоуправления;

9) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь утвержден постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817 (см. комментарий к ст. 51 ЖК РФ).

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

3. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей.