Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации - Е. Гурьева

а) уголовную (например: нарушение неприкосновенности жилища нанимателя со стороны должностных лиц наймодателя может повлечь уголовную ответственность правонарушителей) (ст. 139 УК РФ);

б) административную (например: должностные лица наймодателя могут быть привлечены к административной ответственности за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений, за нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.22, 7.23 КоПА РФ));

в) гражданско-правовую ответственность (гл. 59 ГК РФ).

2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг.

Наниматель по своему выбору вправе потребовать (исходя из Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей»):

– уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;

– возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;

– возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

В современном российском законодательстве проводится в качестве общего правила принцип на возмещение только лишь конкретных убытков, в каковые включаются:

– расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;

утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб);

– неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Причем, для исчисления размера упущенной выгоды законодатель пользуется принципом заранее определенных минимальных убытков – таковые не могут быть меньше, чем доходы, которые извлек правонарушитель из причинения им вреда.

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей;

2) сдавать жилое помещение в поднаем.

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов.

Временные жильцы – лица, которым разрешено безвозмездное проживание в жилом помещении. Данное разрешение дано нанимателем и гражданами, постоянно с ними проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не более 6 месяцев;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

Наниматель имеет право обменять занимаемое им помещение на помещение, занимаемое другим нанимателем, со взаимной передачей прав и обязанностей по договорам найма.

Смежные, не изолированные комнаты, связанные общим входом, также могут быть предметом обмена.

Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров.

Признание обменных ордеров недействительными допускается только в судебном порядке;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. В то же время указанная норма не является императивной. По соглашению сторон может быть предусмотрено иное: стороны могут договориться о том, что капитальный ремонт сданного в наем социального жилья является обязанностью нанимателя.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

ЖК РФ не предусматривает возможности установления дополнительных обязанностей нанимателя нормативными правовыми актами субъектов РФ, а также актами муниципальных образований.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Если сам собственник может использовать жилое помещение либо для личного проживания и проживания членов своей семьи, либо для сдачи жилых помещений другим гражданам по договору, но опять-таки для проживания, то наниматель тем более не может использовать жилое помещение для каких-либо иных целей кроме проживания;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, т. е. производить регулярную уборку помещения, систематическое проветривание, не разводить в нем плесени и сырости, грызунов и насекомых, следить за безопасностью газовых и электрических приборов;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения.

К таковому относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки. Если же выполнение указанных работ было вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо связано с производством капитального ремонта жилого дома, то они производятся за счет наймодателя.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается;