Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации - Е. Гурьева

Обмен жилыми помещениями осуществляется на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей

Граждане (наниматели жилого помещения) свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается

Наниматель жилого помещения имеет право обменять занимаемое им помещение на помещение, занимаемое другим нанимателем, со взаимной передачей прав и обязанностей по договорам найма.

2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи. Требуется, чтобы соответствующий вид связи позволял достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

3. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

4. Наймодатель может отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями в случаях, если:

– к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

– право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

– обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

– принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

– принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

– в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Жалоба – это обращение нанимателя в судебные органы по поводу нарушения его прав и законных интересов.

5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием для:

1) расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями;

2) одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями.

Расторжение и заключение указанных договоров осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных документов.

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (ст. 162, 166—181 ГК РФ), и в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Если обмен совершен с нарушением ЖК РФ, то он признается недействительным., а именно:

– к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

– право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

– обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

– принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

– принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

– в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если причиной недействительности договора являются виновные действия одной из сторон, другая сторона имеет право на возмещение убытков, а именно:

– расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;

утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб);

– неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

3 Возмещение убытков – один из способов возмещения вреда, сущность которого состоит выплате лицом, ответственным за причинение вреда, потерпевшему, денежной суммы в размере оценки причиненного вреда.

К числу таковых могут быть отнесены расходы, понесенные в связи с переездом, оплата ремонта обменянного жилого помещения, расходы по оплате эксплуатационных услуг.

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий в одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

1. Договор поднайма – это договор по которому наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи передает часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение, любому лицу.