Правоведение - Елена Магницкая

Закон разрешает сторонам в договоре устанавливать и другие основания досрочного расторжения договора аренды.

Досрочное расторжение договора является крайней мерой. За невыполнение обязательств по договору установлены и иные средства воздействия. Так, при обнаружении недостатков арендованного имущества, за которые в силу закона отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного снижения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

• удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

• потребовать расторжения договора (ст. 612 ГК).

При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;

• потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК).

Арендодатель вправе при несвоевременном возвращении имущества арендатором потребовать от него внесения арендной платы за все время просрочки; в тех случаях, когда указанная плата не покрывает причиненных убытков, можно потребовать их возмещения; взыскать неустойку, если она предусмотрена договором (ст. 622 ГК).

За существенное нарушение сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК).

9.2. Договор проката

Договор проката регулируется § 2 гл. 34 ГК.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК).

Данной разновидности договора аренды присущи некоторые особенности.

Арендодателем может быть только юридическое лицо или гражданин-предприниматель, зарегистрированные именно для осуществления этой деятельности как постоянной предпринимательской. Арендаторами, как правило, являются граждане (физические лица), поскольку в ст. 626 ГК сказано, что имущество используется для потребительских целей, если иное не вытекает из договора или существа обязательства.

Предметом договора проката является только движимое имущество, которое передается арендатору во владение и пользование.

Договор проката всегда срочный, причем срок ограничен одним годом (ст. 627 ГК). Договор является публичным и заключается в письменной форме. Таким образом, арендодатель, для которого данная деятельность является постоянной предпринимательской, не вправе отказать в заключении договора любому желающему в соответствии с действующими правилами.

Арендная плата вносится только в денежной форме в твердой сумме. Взыскание задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Некоторые особенности имеет и содержание договора проката.

На арендодателя возложены дополнительные по сравнению с обычным договором аренды обязанности. Он должен в присутствии арендатора проверить исправность имущества, сдаваемого в аренду, и ознакомить его с правилами эксплуатации имущества либо выдать письменные инструкции о пользовании имуществом (ст. 628 ГК). При обнаружении арендатором недостатков имущества арендодатель обязан в течение десяти дней устранить их либо произвести замену недоброкачественного имущества (ст. 629 ГК). Арендодатель осуществляет капитальный и текущий ремонт имущества. Арендатору предоставлено право в любое время расторгнуть договор, письменно предупредив об этом арендатора не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627 ГК). Арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду или иным способом распорядиться им (п. 2 ст. 631 ГК).

9.3. Договор аренды транспортных средств

Договор аренды транспортных средств регулируется § 3 гл. 34 ГК. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств могут устанавливаться транспортными уставами и кодексами.

Законодательство выделяет две разновидности данного договора: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без экипажа. Общими признаками данных договоров являются следующие.

В отношении субъектов данных договоров действуют общие правила о субъектах договора аренды.

Предметом договора могут быть любые транспортные средства любого вида транспорта: автомобильного, железнодорожного, воздушного, водного, способные к самостоятельному передвижению. Значит, объектом договора может быть как движимое, так и недвижимое имущество, поскольку ст. 130 ГК к недвижимому имуществу отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Транспортное средство по договору аренды передается во владение и пользование арендатору. Предельные сроки аренды законом не установлены. Договоры требуют обязательной письменной формы независимо от их срока, но не требуют государственной регистрации (ст. 633 и 643 ГК).

Различие двух указанных договоров в основном касается их содержания.

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК).

Таким образом, в этом договоре управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т. е. при помощи экипажа. Члены экипажа – это работники, состоящие в трудовых или гражданско-правовых отношениях с арендодателем, который оплачивает их труд, если иное не предусмотрено договором аренды.

Арендодатель обязан поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 634 ГК). На нем лежит обязанность страхования транспортного средства и страхования ответственности за ущерб, который может быть им причинен в связи с его эксплуатацией, если страхование является обязательным в силу закона или договора (ст. 637 ГК). При причинении транспортным средством вреда третьим лицам ответственность также несет арендодатель (ст. 640 ГК).

Специфическими правами и обязанностями в этом договоре обладает арендатор. Он вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. При этом сдача в субаренду допускается только с экипажем. Он осуществляет коммерческую эксплуатацию арендованного транспортного средства в рамках целей его использования, определенных договором, и несет связанные с этим расходы, в том числе на оплату топлива и других материалов и на оплату сборов. В случае гибели или повреждения транспортного средства действует презумпция невиновности арендатора; обязанность возместить арендодателю понесенные убытки возлагается на него лишь при доказанности арендодателем его вины (ст. 639 ГК).

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК).

Цель данного договора – получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию. В этом договоре дополнительные обязанности возлагаются на арендатора. Он сам должен поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК), своими силами осуществлять управление транспортным средством и его эксплуатацию – как коммерческую, так и техническую (ст. 645 ГК); нести расходы на содержание транспортного средства; страховать его и свою ответственность (ст. 646 ГК). В соответствии со ст. 648 ГК он несет ответственность перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным средством.

9.4. Договор аренды зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений регулируется § 4 гл. 34 ГК.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК).

Значит, по этому договору возможна передача арендатору как права владения и пользования, так и права пользования, когда объект остается у арендодателя.

Специфика данного договора обусловливается прежде всего его предметом. Предметом договора являются объекты недвижимости. Арендодателями могут быть собственники объекта – физические лица, негосударственные юридические лица, государство, субъекты РФ и муниципальные образования. Государственные юридические лица могут быть арендодателями только с согласия собственника, поскольку самостоятельно они не могут распоряжаться недвижимым имуществом. Арендаторами могут быть любые субъекты.