Правоведение - Елена Магницкая

Продавцом в данном договоре, как правило, является собственник объекта недвижимости. Значит, продавцами могут быть физические лица, граждане-предприниматели, негосударственные юридические лица, государство, субъекты РФ, муниципальные образования, имеющие свидетельство о праве собственности на соответствующий объект. Государственные юридические лица могут быть продавцами только с согласия собственника, поскольку самостоятельно они не могут распоряжаться объектами недвижимости. Круг покупателей практически не ограничен. Объектом договора является недвижимое имущество, не изъятое из оборота государства (ст. 130 ГК).

Обязательными условиями договора продажи недвижимости являются: предмет договора (объект) и цена. В соответствии со ст. 554 ГК в договоре должны содержаться подробные данные об объекте недвижимости (наименование объекта, его назначение, местонахождение, площадь, этажность и т. д.); при отсутствии этих данных договор не считается заключенным. Когда объектом договора является жилое помещение (жилой дом, квартира, дача), то в соответствии со ст. 558 ГК, если имеются лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его продажи, существенным условием договора является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Обязательным условием договора в соответствии со ст. 555 ГК является цена. При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене объекта договор считается незаключенным. Если иное не предусмотрено договором или законом, цена объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, включает цену соответствующей части земельного участка, передаваемой покупателю.

Цена может устанавливаться на объект недвижимости в целом, либо за единицу площади (например за квадратный метр), либо иного показателя его размера. В этом случае общая цена объекта определяется исходя из фактического размера недвижимого имущества (ст. 555 ГК).

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора (ст. 550 ГК). Переход права собственности на недвижимость также подлежит государственной регистрации. Право собственности к покупателю переходит в момент государственной регистрации этого права (ст. 551 ГК).

Законодательством определен порядок передачи объекта недвижимости покупателю (ст. 556 ГК). Передача осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца считается выполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче.

Поскольку момент перехода права собственности к покупателю (момент государственной регистрации), как правило, не совпадает с передачей объекта, возникает вопрос о моменте перехода риска случайной гибели или порчи объекта к приобретателю. Поскольку в законе применительно к рассматриваемому договору этот вопрос специально не урегулирован, следует признать, что в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК риск случайной гибели или порчи недвижимости переходит к покупателю с момента государственной регистрации.

Специфика рассматриваемого договора состоит в том, что объекты недвижимости в большинстве случаев прочно связаны с землей, расположены на соответствующем земельном участке. Поэтому ст. 552 ГК предусматривает, что при продаже здания, строения или другой недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом, если продавец является собственником земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, к покупателю переходит право собственности либо предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю право на земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец не является собственником земельного участка, к покупателю переходит право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях, на которых им пользовался продавец.

8.8. Договор продажи предприятия

Договор продажи предприятий регулируется § 8 гл. 30 ГК (ст. 559566). На этот договор распространяются правила § 7 гл. 30 ГК, регулирующие продажу недвижимости, за исключением положений, содержащихся в § 8 гл. 30 ГК (п. 2 ст. 549 ГК). Порядок продажи государственных и муниципальных предприятий регулируется Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (ред. от 18.06.2005 г.).

В гражданском праве понятие «предприятие» употребляется в двух значениях. Предприятие является субъектом гражданского права – юридическим лицом и объектом гражданских прав – объектом договоров купли-продажи, аренды (ст. 132 ГК). Во втором значении предприятие определяется как обособленный имущественный комплекс, используемый для ведения предпринимательской деятельности. В этом значении и рассматривается предприятие как объект договора купли-продажи.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (например, права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью) (ст. 559 ГК).

Поскольку предприятие выступает как имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности, круг субъектов этого договора ограничен. Продавцами могут выступать собственники предприятия – негосударственные коммерческие юридические лица и граждане-предприниматели. При приватизации государственных предприятий собственниками продаваемых предприятий являются государство, субъекты РФ и муниципальные образования.

Покупатели в договоре купли-продажи предприятий – негосударственные юридические лица, граждане-предприниматели, государство, субъекты РФ и муниципальные образования.

Объектом договора может быть предприятие как единый имущественный комплекс либо часть предприятия (имущество, закрепленное за производством, цехом, филиалом, если оно представляет собой единый комплекс, пригодный для осуществления предпринимательской деятельности). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, продукцию, фирменное наименование и т. д. (ст. 132 ГК).

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным приложением документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК (акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора и др.). Несоблюдение формы влечет недействительность договора. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации(ст. 560 ГК).

Обязательными условиями договора являются полные данные о предмете договора и цена. Статья 561 ГК устанавливает повышенные требования к определению предмета договора и цены. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, составление и представление на подписание покупателю передаточного акта являются обязанностью продавца и осуществляются за его счет. Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (п. 2 ст. 563 ГК). А право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (ст. 564 ГК). Значит, в силу закона переход риска случайной гибели или порчи имущества не совпадает с моментом перехода права собственности.

Глава 9. Договор аренды

9.1. Общие положения об аренде

Правовое регулирование договора аренды осуществляется гл. 34 ГК (ст. 606–670) и рядом других нормативных актов.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).