Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации - Олег Полежаев

§ 1.1. Права застройщика земельного участка в зарубежных правопорядках

Законодательное регулирование отношений по застройке земельных участков в большинстве европейских государств является результатом рецепции норм германского или французского гражданского права.

Гражданское законодательство Австрии[11], Швейцарии[12] и Эстонии[13] всецело основывается на достижениях германской цивилистики, представляет собой рецепцию Bügerliches Gesetzbuch (далее по тексту BGB)[14] и, как следствие, не содержит принципиальных отличительных черт. Схожее положение наблюдается в отношении законодательства Италии[15] и Украины[16], однако последние формировались под влиянием Code Civil (далее по тексту CC)[17] и достижений французской правовой доктрины.

Таким образом, детальное иллюстрирование правового регулирования отношений по застройке земельных участков в каждом из выбранных государств не представляется целесообразным, так как принципиальные различия содержатся между подходами, отраженными в германском и французском правопорядках, ибо именно эти правовые системы являются исходными и самобытными[18].

Анализ германского позитивного права, оказывающего воздействие на отношения по застройке земельных участков, требует особого внимания в силу ряда обстоятельств.

По мнению Е. А. Суханова, германское и российское гражданское право принадлежат не только к единой правовой семье, но и относятся к общей германской ветви. Исследователем предлагается вывод о том, что российская и германская цивилистика основываются на переработанном германскими пандектистами римском частном праве[19].

Германский правопорядок отличается последовательностью при регулировании отношений по застройке земельных участков, а также обладает значительной судебной практикой, в которой нашли свое отражение проблемы при реализации прав и способы их решения. На необходимости учета и использования более чем столетнего опыта реализации германского вещного права застройки земельного участка настаивает Е. А. Леонтьева, характеризуя его как эффективный и высокорезультативный институт, обладающий преимуществами законодательного решения[20]. Причины, обусловившие появление концепции развития гражданского законодательства в РФ[21], сходны по своему содержанию и назначению с Мотивами Гражданского уложения Германии[22]. Анализ содержания вещных прав, предлагаемого российской концепцией, указывает на значительное влияние немецкой правовой системы[23].

Существенным достоинством германской правовой системы являются серьезная доктринальная аргументация и тщательная проработанность теоретических конструкций, в которые обычно обрамляются отношения, связанные с застройкой земельных участков[24].

Правовое положение застройщика в немецком правопорядке (то есть степень юридической власти над земельным участком и возведенным строением) зависит от права застройщика на земельный участок[25].

Положение, при котором застройщик земельного участка является его собственником, представляет собой последовательную реализацию принципа приращения (superficies solo cedit) (абз. 1 § 94 BGB)[26]. Введение принципа приращения было обусловлено традициями германского права, в которых особое значение уделялось противопоставлению вещей движимых недвижимым и представлению, в силу которого единственным объектом недвижимости является земельный участок (концепция единого объекта)[27].

Строения, прочно соединенные с земельным участком, утрачивают свою правообъектность и становятся существенной составной частью земельного участка, на котором располагаются[28]. Похожей точки зрения придерживается и исследователь Ю. А. Волочай[29]. Следовательно, при анализе правового положения застройщика не представляется возможным говорить о правах на строение ввиду отсутствия его как объекта правоотношения и самостоятельного объекта гражданских прав. Однако правомочия собственника относительно возведенного строения не исчезают, а дополняют другое, более сильное право – право собственности на земельный участок. Весь объем правомочий собственника строения, привычный для нашего правопорядка в виде отдельного права, волей германского законодателя дополняет юридическое содержание права собственности на земельный участок[30].

Упоминая о застройке земельного участка собственником, необходимо отметить, что единственным юридическим фактом, с наступлением которого германский правопорядок связывает возникновение или прекращение права на застройку, является приобретение права собственности на земельный участок.

Правомочие собственника земельного участка на возведение строений закреплено не в отдельной норме, как в отечественном праве, а содержится в виде абстрактной, возможной меры поведения любого собственника (§ 907 BGB). Такое правомочие является составной частью (элементом) права собственности и возникает одновременно с приобретением права собственности на земельный участок. Ф. Бернгефт и И. Колер считали, что «к правомочиям, вытекающим из права поземельной собственности, принадлежит также право постройки на земельном участке здания»[31].

К такому же мнению приходил М. И. Митилино, полагая, что «Baurecht в первую очередь означает право каждого собственника земли возводить на нем строения и только потом – особое ограниченное вещное право застройки»[32].

К аналогичному и вполне логичному выводу приходит и В. В. Чубаров, рассматривая правомочие на застройку земельного участка как разновидность распоряжения правом собственности[33]. Германский правопорядок определяет объем власти собственника над вещью не через традиционную триаду правомочий, а через категорию «правовое господство»[34] или, что то же, «право распоряжения»[35], которое может распространяться до тех пор, пока не будет ограничено законом, и представляет собой совокупность всех возможных правомочий собственника.

Германское законодательство исходит из положения о невозможности придания власти собственника абсолютного и безграничного физического и юридического господства над вещью[36], средством ограничения этой власти законом являются интересы окружающих[37].

Осуществление права на застройку земельного участка зависит от законных притязаний и ненарушения интересов собственников соседних земельных участков[38]. О. А. Омельченко убедительно объясняет необходимость включения параграфов 906–908 BGB целью запрета притеснять и обесценивать права земельных собственников путем вредного использования смежных участков, что, в свою очередь, соответствует правовой традиции и социальному интересу[39]. А. Жалинский и А. Рерирх также усматривают значимость норм соседского права в желании законодателя гарантировать мирную жизнь между соседями[40].

Требования, вытекающие из защиты соседских прав, касающиеся сноса уже возведенных строений или запрета на возведение строений, согласно мнению, закрепившемуся в доктрине германского права[41] и судебной практике[42], квалифицируются как негаторный иск.

В качестве основания прекращения правомочия по застройке земельного участка собственником в германском праве необходимо выделить прекращение права собственности на этот объект недвижимого имущества ввиду того, что правомочие возводить строение является элементом права собственности.

Таким образом, возникновение или прекращение правомочия застройки земельного участка его собственником совпадают с моментом возникновения или прекращения права собственности на земельный участок и основываются на одинаковых юридических фактах. Соблюдение же законных интересов собственников соседних земельных участков выступает в качестве условия реализации указанного правомочия и является основанием ограничения права застройки.

Важным достоинством германского законодательства является наличие в нем прав, благодаря которым лицо, не являющееся собственником, приобретает право возводить строения на чужом земельном участке. Наличие эффективных правовых конструкций, необходимых для удовлетворения потребностей населения в жилье, и широкий выбор оснований владения и пользования жильем – отличительное свойство вещного права современных европейских государств[43].

Застройка земельного участка без приобретения права собственности возможна на основании ограниченного вещного права застройки земельного участка (Erbbaurecht) или обязательственного права аренды земельного участка.