Все о недвижимости. Рынок загородного жилья - Коллектив авторов

Некоторый перекос рынка долгие годы проявлялся не только в переразвитости одних сегментов и недоразвитости других, но и в отсутствии профессиональных застройщиков определенной категории.

«Еще два года назад на рынке не было профессиональных девелоперов среднего сегмента, – рассказывает эксперт по загородной недвижимости Компании «ИНКОМ» Ксения Кастова. – Все застройщики делились на две категории. Первая – это компании-гиганты, которые могли вложить многие миллионы долларов сразу. Вторая – это самодеятельные, самостийные девелоперы, которые нашли где-то $ 2 млн и действовали по довольно примитивному плану: на $ 1 млн покупали землю, на второй ставили столбы и делали дороги, а потом пытались все это продать за $ 4 млн. Однако очень мало кто из этой второй категории перерастал в средний сегмент. Нормальное же девелоперство – это когда осознанно выбирается участок земли, осознанно принимается решение, что именно нужно построить, чтобы оно было востребовано, когда есть не $ 2 млн на землю и дороги, а как минимум $ 3 млн: на землю, дороги и еще $ 1 млн на случай непредвиденных расходов».

Конечно, не следует забывать и о наследии советских времен – вторичном рынке дачных домиков и участков в садоводческих товариществах.

Современная ситуация: новые возможности для новых клиентов

Последние два-три года на рынок загородной недвижимости стали выходить банки, в собственность которых во время кризиса поступали земельные активы обанкротившихся или не сумевших выплатить займы девелоперов. При этом отошедшие активы делились на три категории: недвижимость, проекты в стадии строительства и земля. Быстро поняв, что найти покупателя на крупный участок очень сложно, банки начинали либо работать в тандеме с девелоперами, либо строить поселки своими силами, ставя целью не столько извлечение прибыли, сколько возвращение тех средств, которые задолжали им бывшие землевладельцы. На сегодняшний момент для покупателей приобретение недвижимости в таком банковском поселке – одно из наименее рискованных вложений. Дело в том, что при необходимости дополнительного финансирования строительства поселка, владельцы банка, скорее всего, эти вложения сделают, потому что, во-первых, располагают необходимыми средствами, а во-вторых, не покупали землю сами, поэтому психологически дополнительное вложение воспринимают как свою первую трату.

Изменения на рынке наблюдаются не только на стороне продавцов и девелоперов, но и в среде покупателей. «Последнее время клиенты принимают решения очень долго, – утверждает Ксения Кастова. – В поисках наилучшего объекта они могут ездить по Подмосковью и год, и два. У меня были клиенты, которые искали дом шесть лет, посмотрели десятки поселков. Шесть лет – это, конечно, нетипичная ситуация, но год-два – нормальный среднестатистический срок. Они не просто выбирают понравившийся объект, они смотрят на динамику, какое-то время наблюдают за поселком: как идет строительство, продажи – и только потом принимают решение о покупке. Однако сохранилась какая-то прослойка покупателей старого образца, по-советски наивных. Обычно это люди, располагающие небольшими средствами и покупающие участки без подряда. Цена для них является основополагающим фактором, когда им обещают участок с коммуникациями в 30-километровой зоне от Москвы за 1 млн руб., они где-то в глубине души понимают: что-то не так, но обманывают сами себя. Смотрят в глаза продавцу и спрашивают: “Но ведь коммуникации правда будут, да?” Конечно, он говорит: “Да”. И они идут и покупают. Отсюда валовые сделки по участкам без подряда. Условно говоря, есть психологический ценовой барьер – 1,2–1,5 млн руб. за участок по любому направлению. Как только цена участка переходит эту черту, продажи встают».

На рынке загородной недвижимости бурное развитие в последнее время также получил сегмент таунхаусов до 15 км от Москвы по любому направлению. Для многих покупка жилья в таком таунхаусе – это не просто решение насущного квартирного вопроса, но прежде всего желание изменить свой социальный статус, проживать в однородной социальной среде. Кроме того, привлекают внимание к таунхаусам относительно низкие цены при довольно приличных, по меркам московских квартир эконом-класса, метражах. То есть за сопоставимые деньги можно купить таунхаус в ближайшем Подмосковье или квартиру на окраине Москвы, но в первом случае вы будете жить в ухоженном поселке, где за счет малой этажности существует гораздо меньшая концентрация людей, причем соседи будут одного с вами социального статуса.

По тем же причинам становится все более популярным и востребованным еще один формат загородной недвижимости – малоэтажное строительство. По прогнозам специалистов рынка, в ближайшие годы поселки с малоэтажными домами с квартирами от 30 до 200 м2 широко распространятся 30–40-километровой зоне от МКАД. Привлекательность подобного жилья для покупателей очевидна: это и все то же однородное проживание, и усталость москвичей от мегаполиса с его тесными серыми многоэтажками, и гигантская плотность населения в столице, и стремление жить в комфортабельном жилье и на природе одновременно, и доступная цена. Привлекает этот формат и девелоперов. Учитывая такой обоюдный интерес, можно ожидать, что малоэтажное строительство, на которое уже сейчас приходится 10 % рынка загородной недвижимости, ждет большое будущее.

Впрочем, сегодняшняя ситуация такова, что делать далекоидущие прогнозы достаточно проблематично, потому что они основаны на внутрирыночных механизмах, а сейчас на первый план выходят внешние, глобальные макроэкономические факторы. Связано это прежде всего с тем, что капиталистическая экономика терпит системный кризис, который начался в 2008 году, продолжается до сих пор и, по прогнозам аналитиков, будет идти еще неопределенно долго. «Прошлый кризис в США, так называемая “Великая депрессия”, продолжался 10 лет, – рассказывает руководитель аналитической службы Компании «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. – Однако тогда это было локальное явление, которое затронуло в основном Штаты, немного Европу. Нынешний кризис более глубокий. Тот кризис был кризисом перепроизводства, сопровождался дефляцией, сейчас это кризис общества потребления. Тогда выход из кризиса обеспечил Рузвельт: он фактически централизировал экономику в США, и это позволило преодолеть депрессию. А сейчас в мире должна произойти какая-то смена глобальной доминирующей экономической доктрины, и только при этом условии кризис прекратится. Конечно, с проявлениями кризиса можно бороться, и довольно успешно, но они будут возникать вновь и вновь, ведь все мы знаем, что лечение симптомов не избавляет от заболевания. Это не значит, что будет все время плохо. Это значит, что установится определенная периодичность, когда будет какое-то время плохо, потом лучше, будут периоды длительного снижения, затем длительного восстановления. Эти периоды будут перемежаться, как черное и серое, но “совсем хорошо” так и не наступит, пока не будут приняты радикальные меры».

В таких условиях прогнозирование рынка недвижимости приобретает определенную специфику. Прежде всего должен учитываться общий экономический фон, причем не столько российская экономика, сколько общемировые тенденции: ситуация в Европе, в США, процессы, которые происходят внутри этих государств, политика, возможные войны и т. д. Эти факторы на 90 % определяют рынок. Остальные 10 % – это внутрирыночные факторы: спрос-предложение, сезонность (пики продаж загородной недвижимости приходятся на весну и осень). Причем парадокс в том, что если судить по внутренним факторам, то рынок недвижимости сегодня спокоен и стабилен, а значит, легко прогнозируем. Однако это впечатление обманчиво, так как любые изменения в макроэкономике (а они бывают совершенно непредсказуемыми) могут повлечь и резкое изменение рынка жилья.

Наконец, еще одна особенность сегодняшней ситуации на подмосковном загородном рынке – это то, что он, подобно концентрическим кругам на воде, распространяется все дальше от столицы, накрывая все более отдаленные от Москвы области. В настоящее время можно сказать, что рынок Подмосковья смыкается и постепенно включает в себя и части рынков Калужской и Владимирской областей. Многие покупатели охотно приобретают коттеджи в зоне дальше 100 км от столицы, тем более что участки там заметно дешевле, плотность застройки намного ниже, а природа в меньшей степени испытала вмешательство человека. Что касается направлений, то из-за тяжелой транспортной ситуации в Подмосковье в целом сейчас на первый план вышла проходимость трассы, отсутствие пробок. Поэтому самыми востребованными являются поселки по Новорижскому, Калужскому, Киевскому и Симферопольскому шоссе.

Как уже говорилось, с течением времени развиваются не только девелоперы, но и покупатели. Специалисты рынка отмечают, что для современных покупателей характерно более бережное отношение к собственному времени, понимание, что на загородном рынке много подводных камней, и отсюда желание обезопасить свою покупку. Именно поэтому клиенты охотно подписывают договоры на оказание услуг с надежными риелторскими компаниями. Кроме того, квалифицированный риелтор гораздо быстрее, чем это произошло бы без его участия, поможет человеку понять, что именно тот хочет купить. Ведь большинство клиентов, вставая на тропу поиска загородного жилья, не понимают, чего они хотят. Даже если у них есть некое представление, то, увидев все разнообразие предложений рынка, они приходят к выводу, что ошибались. Риелтор выступает в роли консультанта в огромном супермаркете, где на полках – объекты недвижимости. Он дает покупателю представление об ассортименте, указывает на преимущества и недостатки товара, привлекшего внимание, задает вопросы, которые помогают человеку понять, какой именно объект ему нужен. Таким образом, покупатель имеет возможность за 3–4 месяца составить представление о рынке, выбрать ликвидный объект, который не разочарует его в будущем.