Все о недвижимости. Рынок загородного жилья - Коллектив авторов

Строились дачные поселки и для научной и творческой интеллигенции, генералитета, за особые заслуги получить дачу мог и рабочий-ударник. В отличие от дач партийных и государственных деятелей, эти дачи были не служебные, выделялись не на время, а предоставлялись государством в пожизненное пользование. Однако пожизненное пользование – это не собственность. В СССР вся земля была в собственности у государства. Дома в таких поселках, как правило, подходили для круглогодичного проживания: они были подключены к отоплению, электричеству, газу, к ним протягивали телефонную линию. Позже уже российские СМИ окрестили подобные поселки стародачными.

Для остальных, рядовых граждан создавались коллективные сады, которые возделывались, например, совместно коллективом завода, а урожай делился между работниками или сдавался государству по фиксированным ценам. Конечно, коллективные сады были предназначены не для праздного загородного отдыха советских граждан, а для выращивания сельскохозяйственной продукции, которой советская торговля не могла обеспечить горожан в полной мере. Позднее, в 1949 году, было принято Постановление Совета Министров СССР «О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих». Этот документ положил начало массовой раздаче земельных участков обычным гражданам. В тексте постановления был оговорен максимальный размер участка, ставший со временем классическим, – 0,06 га, то есть 6 соток. На участке можно было построить небольшой дом.

Итак, если не брать в расчет дачи особо отличившихся в глазах государства граждан (видных деятелей науки и искусства, генералитет и т. д.), на которых можно было проживать круглогодично, то единственное, что роднит загородную недвижимость советского периода и дореволюционного времени, – это то, что участки за городом по-прежнему воспринимались исключительно как места для летнего труда и отдыха, а не постоянного проживания.

Становление рынка: практика эволюции

После распада Советского Союза в 1991 году ситуация с загородной недвижимостью изменилась. Вследствие приватизации дачные участки, которые раньше были в бессрочном пользовании, стали переходить в собственность граждан. Значит, появилась возможность их продавать. Самые обычные поля, пашни и сенокосы, прежде принадлежавшие колхозам или совхозам, делили на паи и раздавали экс-колхозникам/экс-работникам совхозов бесплатно. Однако поскольку это земли сельскохозяйственного назначения, на них нельзя было возводить никаких строений, и растерянные новые владельцы, не понимая, что им делать с землей, за бесценок продавали ее более дальновидным гражданам или юридическим лицам, в чьих активах, таким образом, оказывались значительные земельные массивы. Это и стало началом зарождения рынка загородной недвижимости, который мы можем наблюдать сегодня, хотя на том первоначальном этапе его еще не совсем корректно называть рынком, потому что ситуация была абсолютно хаотичной и вплоть до 1996–1997 годов оставалась такой.

Примерно с 1996 года начинается период активного строительства индивидуальных коттеджных строений премиум– и бизнес-класса частными лицами «под себя», неорганизованно. В те годы само слово «коттедж» ассоциировалось с дорогим домом в претенциозном стиле, например ампир. Новых коттеджей эконом-класса не существовало, само сочетание «коттедж эконом-класса» в то время воспринималось как оксюморон. То, что развитие загородного рынка началось с «элиты», отразилось и на его географии. Самым первым направлением, которое привлекло внимание состоятельного населения, стало Рублево-Успенское шоссе. Отчасти эта популярность связана с историчностью местности: еще во времена Ивана Грозного именно здесь проходила «царская дорога», располагались одна из дач Сталина и дачи других крупных партийных деятелей времен СССР (подробнее см. главу 1 «На все четыре стороны: география подмосковного рынка недвижимости»); отчасти – с тем, что и в черте города запад всегда считался самым престижным из-за хорошей экологии.

Следующим за Рублево-Успенским стало развиваться еще одно западное направление – Новорижское, а затем юго-западное – Киевское. Параллельно на вторичный рынок, до этого по большей части представленный стандартными советскими дачами в шесть соток, стали попадать первые коттеджи и другие постсоветские загородные постройки. Их стоимость была меньше, чем домов на первичном рынке, и таким образом они занимали нишу, приближающуюся к эконом-классу.

В 1999–2000 годах появились первые организованные поселки. Тогда же на рынок загородной недвижимости обратили внимание крупные риелторские агентства, в которых начали открываться подразделения, специализирующиеся на загородном жилье. Однако и тогда все еще было очень разрозненно, неструктурированно, определить ценовую политику не представлялось возможным.

Период с 2001 по 2004 год характеризуется высокими темпами строительства и ростом спроса на коттеджи в организованных поселках премиум– и бизнес-класса за счет увеличения числа потребителей с высоким уровнем дохода, изменения потребительских предпочтений. Объем подобного предложения за это время увеличился в 2,5 раза. Самыми заметными проектами в этих сегментах стали «Шервуд», «Лазурный берег», «Риверсайд», «Величъ», «Киселово». Чуть позже, в 2005 году, к данному списку присоединился «Гринфилд». Стоимость земли в коттеджных поселках в 2–2,5 раза выше, чем в садовых и огородных товариществах и в хаотичной застройке. В то же время предложение ликвидной земли на рынке ограничено. Особенно остро дефицит земель ощущается на Рублево-Успенском направлении, вследствие чего цены на недвижимость здесь исключительно высоки и продолжают расти. Поскольку выделение новых земельных участков после 1999 года происходит довольно медленно, предложение свободной земли сильно отстает от спроса, что стимулирует постоянный рост цен. С дефицитом земли в 30-километровой зоне связана и возросшая популярность участков в более отдаленных районах Подмосковья, где цены пока остаются низкими, но также имеют тенденцию к росту.

В 2004–2007 годах замедляется объем продаж коттеджей в организованных коттеджных поселках премиум– и бизнес-класса и одновременно увеличивается объем продаж и растет спрос на жилье эконом-класса. Начинают формироваться небольшие проекты по строительству коттеджных поселков эконом-класса на недорогих направлениях, по характеристикам уступающих застройке бизнес– и премиум-класса.

В этот период самым крупным и заметным в сегменте элитного жилья становится коттеджный поселок Millennium Park, расположенный на 24-м км от МКАД по Новорижскому шоссе. Также выделяются поселки премиум-класса «Сосновые берега» и «Папушево». В бизнес-сегменте один из самых успешных проектов – коттеджный поселок «Ильинка», расположенный между Рублево-Успенским и Новорижским шоссе. Среди проектов эконом-класса выделяется поселок «Русские Узоры», расположенный на 78-м км Калужского шоссе. В апреле 2007 года на рынок выводится новый элитный бренд – Villagio Estate, его проектам в ближайшие 5 лет предстоит стать самыми востребованными и успешными.

В 2004–2007 годах наметилась тенденция к росту объемов строительства и продаж загородной недвижимости эконом-класса, однако настоящий толчок к развитию этого ценового сегмента дал кризис 2008 года. Он в корне изменил ситуацию на рынке: в лидеры продаж выбились участки без подряда, которые позволяли покупателю вложить свои сбережения, недостаточные для покупки чего-то большего, в земельный надел, а строительство дома начать в отдаленном будущем, когда удастся собрать необходимую сумму. Стали активно осваиваться традиционно замыкавшие рейтинг престижности земли вокруг Симферопольского, Новорязанского, Каширского, Дмитровского, Горьковского шоссе.

Основной причиной изначально неравномерного развития сегментов рынка загородной недвижимости, отставания эконом-класса от бизнес– и элит-класса была не только проблемная общеэкономическая ситуация в России, но и большой разрыв между категориями потребителей, возникший в 1990-е годы. Появилась прослойка очень богатых людей, имеющих возможность приобрести элитное загородное жилье. Однако доходы большинства населения, которое должно было стать средним классом и потребителем недвижимости бизнес– и эконом-сегмента, не позволяли приобрести никакого загородного жилья вообще. Существенное влияние на замедленное развитие сегмента жилья эконом-класса оказывало отсутствие в 1990-е годы экономичных материалов и технологий строительства таких объектов, как, например, каркасно-модульные конструкции, а также предубеждение потребителей по отношению к материалам, отличным от традиционных. Кризис заставил по-новому взглянуть на ситуацию как покупателей, так и девелоперов.

Некоторый перекос рынка долгие годы проявлялся не только в переразвитости одних сегментов и недоразвитости других, но и в отсутствии профессиональных застройщиков определенной категории.