Эксперт № 22 (2014) - Эксперт Эксперт

Таблица:

Крупнейшие торговые центры, открывающиеся в этом году

Количество вакантных площадей в торговых центрах Москвы сохраняется на уровне 2,6%. Однако, по прогнозу Knight Frank, к 2015 году их доля в столице может достигнуть 7%. Причина тому — рекордный объем ввода торговой недвижимости в 2014-м.

В Москве к вводу заявлено свыше 900 тыс. кв. м качественных торговых площадей. В случае реализации заявленных планов Россия станет абсолютным лидером по объему рынка ТЦ в Европе, обогнав Великобританию и Францию, считают эксперты консалтинговой компании JLL. Впрочем, традиционно не все проекты будут введены в заявленные сроки, а объем нового предложения по итогам 2014 года может составить порядка 600 тыс. кв. м. Но все равно 2014 год с высокой вероятностью может стать рекордным по объемам нового строительства торговых центров начиная с 2009 года, а показатель обеспеченности торговыми площадями может достичь 430 кв. м на 1000 человек, что сопоставимо, например, с Берлином и Веной. Наиболее ожидаемыми объектами 2014 года являются ТРЦ «Авиа Парк», «Вегас Крокус Сити», «Весна», «Мозаика».

В целом объем ввода торговой недвижимости в России в 2014 году должен в полтора раза превысить аналогичный показатель 2013 года. 700 тыс. кв. м, по данным CBRE, планируется сдать в городах-миллионниках. Больше всего — в Екатеринбурге и Самаре, где на стадии строительства находятся такие проекты суперрегионального формата, как «Гагарин Молл», «Глобус» (вторая очередь), «Амбар» и «Аврора» (третья очередь). Во Владивостоке, Сургуте и Новокузнецке на стадии строительства находятся пять торговых центров, в Барнауле четыре и три — в Кемерове.

В Европе на 1000 жителей приходится от 400 до 600 кв. м качественной торговой площади. По оценке CBRE, Краснодар и Санкт-Петербург уже давно обогнали Европу, и Москву по этому показателю — 917 и 607 кв. м. соответственно против московских 360. «Екатеринбург, как и Краснодар, уже опередил Москву по строительству торговых центров, — отмечает управляющий партнер Colliers International в России Николай Казанский . — Более перспективны для девелоперов города с населением 200–300 тысяч человек, обладающие потенциалом для развития сегмента торговой недвижимости».

Что касается собственно объектов для инвестирования, то вкладывать сейчас будут главным образом в небольшие торговые центры либо в высокодоходный стрит-ритейл.

Рынок арендатора

Сегодняшний офисный рынок — это «рынок арендатора», единодушны наблюдатели. Увеличение доли свободных площадей и снижение средней ставки аренды дают компаниям возможность выбирать помещения в зданиях любого формата и любой стадии готовности. Арендодатели, в свою очередь, готовы обсуждать предоставление офисных блоков различной площади, снижение ставки аренды и выполнение отделочных работ за свой счет.

В отличие от торгового сегмента в офисном уже не ждут негативных последствий макроэкономической ситуации, а сполна их переживают. Объем спроса в первом квартале продемонстрировал наименьшее значение с середины 2009 года, напоминает Knight Frank. Объем сделок аренды и покупки качественных офисных площадей за первые три месяца снизился почти на 35% по сравнению с показателем прошлого года.

«Арендаторы по-прежнему с осторожностью принимают решение о переезде офиса, отдавая предпочтение продлению договоров аренды, — отмечает директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International Вера Зименкова. — Конкурирующие бизнес-центры не могут предложить очень низкую аренду. А если экономия составляет менее 25 процентов, то переезд становится не особенно интересным».

Поскольку уровень нового строительства превышает спрос на офисные помещения, большинство наблюдателей и участников рынка считают, что доля свободных площадей в 2014 году увеличится. По предварительным прогнозам Jones Lang LaSalle, реальный ввод офисных площадей в нынешнем году составит 865 тыс. кв. м, а общий объем рынка офисов в Москве достигнет 16,4 млн кв. м. В числе крупнейших проектов, заявленных на 2014 год, — Neo Geo (130 тыс. кв. м), Comcity (фаза I; 107 тыс. кв. м), МФК ОКО (87,6 тыс. кв. м), башня «Евразия» (86,8 тыс. кв. м), МФК «Водный» (61,6 тыс. кв. м).

Интересно, что бум строительства высококлассной офисной недвижимости не обошел и регионы, и там она сейчас оказалась совершенно невостребованной. «В Екатеринбурге построили столько офисных площадей класса А, что теперь не знают, кому все это сдавать», — говорит руководитель отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаил Миндлин .

В зданиях класса А уровень вакантных помещений может вырасти до 25%. Но спрос на них будет повышаться в связи с уменьшением количества вакантных площадей в секторе В. «Рост вакантных площадей мы наблюдаем в низкокачественном сегменте и в дорогом А-прайм, — комментирует управляющий директор Praedium Александр Ошурко . — С одной стороны, арендаторы, пользуясь ситуацией на рынке, покидают те бизнес-центры, где к ним не очень хорошо относились арендодатели, собирали дополнительные деньги за ЖКХ и услуги связи. С другой стороны, там, где арендаторы выторговали себе возможность досрочного расторжения договора, они покидают класс А: так, впервые за много лет появились свободные площади в бизнес-центрах Four Wings Plaza и Ducat III. Там же, где досрочное расторжение договора арендатору невыгодно, мы ожидаем роста предложений по субаренде».

Офисные здания класса В сегодня более востребованы. По данным CBRE, с начала года российские компании заняли порядка 83% площадей в общем объеме заключенных сделок; на офисные помещения класса В пришелся 61% общего объема. Основных причин тому две: первая связана с увеличением количества запросов на покупку офисных площадей, и в наличии имеются предложения именно в сегменте бизнес-центров класса В. Вторая — с желанием компаний сократить расходы на аренду. Поэтому растет число запросов на аренду офисов, предлагающихся по более низкой ставке.

С начала года ставки аренды офисов начали снижаться. По данным Knight Frank, в офисах класса А средняя ставка снизилась на 3% и составила 776 долларов за квадратный метр год, в то время как в классе В аналогичный показатель снизился почти на 7% — до 457 долларов. В целом по рынку коридор ставок аренды заметно не изменился. Это 1050–1200 долларов за квадратный метр в классе А-прайм, 650–750 долларов в классе А и 400–450 долларов в классе В.

Наибольший объем арендованных и купленных офисных площадей по итогам первого квартала пришелся на торговые компании. Уверенный спрос продемонстрировали также компании, оперирующие в сфере добычи и поставки нефти и газа, фармацевтические и B2B-фирмы. Доля представителей финансового сектора, традиционно имеющих большую часть в общем объеме сделок, с начала года не превысила 5%.

В начале 2014 года всего 18% офисных площадей класса А и В было введено в эксплуатацию внутри Садового кольца. К 2016 году более 90% качественных офисных площадей будет введено в эксплуатацию за пределами Садового кольца, прогнозирует Knight Frank. Наибольший объем придется на деловой район, формирующийся на территориях, расположенных вдоль ленинградского направления, а также в ММДЦ «Москва-Сити» и на территории Новой Москвы вблизи МКАД. Строящиеся на юго-западе Москвы, в черте Новой Москвы, бизнес-центры «Телеком Сити» и «К2» уже начали жесткую конкурентную борьбу за арендаторов.      

Советские Социалистические Генеральные Штаты Максим Соколов

section class="box-today"

Сюжеты

Вокруг идеологии:

История одного пробела

Шоу легитимации

«Спутник» без грязи

/section section class="tags"

Теги

Вокруг идеологии

Политика

История

/section

Четверть века назад, 25 мая 1989 г., в Кремле открылись заседания I Съезда народных депутатов СССР — первого за семьдесят с лишним лет собрания народных представителей, избранных, по крайней мере частично, на основе свободных и конкурентных выборов. До этого в последний раз народные представители явились на заседание Учредительного собрания в 1918 г. в Петрограде, но заседали они недолго.

Народные депутаты СССР оказались более удачливы — хотя бы в смысле длительности их заседаний. Съезд собирался пять раз, последний, фактически ликвидационный — и в смысле учреждения, и в смысле самого СССР, — состоялся в сентябре 1991 г.

figure class="banner-right"

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

Но в мае 1989 г. того еще никто не провидел. Гражданам, прильнувшим к радиоприемникам и телевизорам: заседания съезда шли в прямом эфире, страна две недели не работала, внимая мировой истории в прямой трансляции, — тогда еще были в радость и новы все впечатленья бытия.

Даже многочисленные знамения — или, говоря атеистическим языком, важные события, сопровождавшие съезд, — тогда не воспринимались как свидетельство обреченности или нависшей над СССР тяжкой угрозы. А знамений было немало. За время работы съезда в Фергане произошла национальная резня, в Китае либерализация режима закончилась подавлением танками на площади Тяньаньмэнь, одновременно с Тяньаньмэнь состоялись выборы в польский сейм, давшие сокрушительную победу «Солидарности», — правившая доселе ПОРП фактически приказала долго жить. Наконец, 4 июня случилась небывалая катастрофа. Два встречных, под завязку забитых поезда (лето, курортное направление) № 211 Новосибирск—Адлер и № 212 Адлер—Новосибирск на перегоне под Уфой сгорели от взрыва газа из проходившей рядом магистрали. В огне погибло шесть сотен душ, из них много детей. Гнев Божий был над страной.