Эксперт № 22 (2014) - Эксперт Эксперт

Двадцать дополнительных этажей в порядке исключения

Французские эксперты конкурса «Большая Москва» год назад были шокированы, когда увидели в 10 километрах от МКАД поля, массово застраиваемые одинаковыми 25-этажными домами. В Европе так не строят уже полвека. Вопрос об излишней высоте подмосковной застройки стоит на повестке дня уже много лет. И хотя новый губернатор Андрей Воробьев говорил даже о моратории на такое строительство, пока высотки продолжают строиться. Новые «достижения» в этой сфере таковы: недавно в Красногорске, и так страдающем от пробок, был достроен жилой комплекс Art, состоящий из четырех башен, каждая в 44 этажа. Уже в мае был презентован новый жилой комплекс «Маяк», где в самой высокой башне будет 41 этаж.

За МКАД продолжается строительство небоскребов. 41-этажная жилая башня «Маяк» в Химках — очередная веха в высотном строительстве Подмосковья

Предоставлено ОАО «Маяк»

Очередная попытка ограничить этажность связана с новыми нормативами градостроительного проектирования. Завершилось общественное обсуждение, и теперь в течение нескольких месяцев они должны быть доработаны и приняты правительством области. В этих нормативах прописано, что максимальная высотность жилых зданий в наиболее крупных городах Подмосковья не должна превышать 17 этажей. Главный архитектор Московской области Алексей Воронцов на конференции медиахолдинга «Эксперт» «Городская среда. Перезагрузка» сообщил, что в большинстве городов области новые дома будут еще ниже — не более девяти этажей. Например, в Сергиевом Посаде максимальная этажность будет девять этажей, а в Зарайске — пять.

История с подмосковными региональными нормами напоминает детектив. В течение последних пяти лет они постоянно согласовываются, утверждаются, снова меняются. Предельная высотность также постоянно претерпевала изменения. Строительному лобби все это время удавалось блокировать принятие жестких нормативов, оставляя градостроительную сферу неопределенной.

Впрочем, даже если жесткие нормативы градостроительного проектирования примут, это не будет автоматически означать запрет на высотную застройку. В документе есть положение, позволяющее в порядке исключения строить с «отступлением от нормативов». Причем границы этих «исключений» не описаны. В результате в последние десять лет в порядке исключения застройщикам разрешают нарушать нормы градпроектирования в обмен на что-то. Причем этот обмен обычно крайне невыгоден для городов: например, за несколько квартир, выделенных для муниципалитета, девелоперу позволяют построить лишние 100 тыс. кв м. То есть от превышения городу достается всего 1–2%. Так что даже новые нормативы будут содержать лазейки для продолжения высотного строительства.

Апартаменты по-прежнему прибывают

Самым бурно развивающимся и противоречивым сегментом рынка недвижимости Москвы остаются апартаменты. В законодательстве тут явная дырка: такой вид недвижимости описан крайне неопределенно, чем и пользуются девелоперы. Кроме Москвы и Санкт-Петербурга, нигде в России апартаменты больше не строят.

История появления этого сегмента такова: десять лет назад столичные власти, чтобы спасти давно буксовавший проект «Москва-Сити», разрешили переделать часть офисов в небоскребах в апартаменты. Затем компания KR Properties запустила проект «Даниловская мануфактура»: на территории бывшего завода один из административных корпусов переделывался в апартаменты. Апартаменты по документам проходили как нежилые помещения, в которых разрешено временное пребывание, но по факту делались как обычные квартиры. Покупатели достаточно благосклонно восприняли такое квазижилье, а власти предпочли проект не заметить. После этого начался бум: девелоперы стали массово переделывать невостребованные офисные проекты в апартаменты.

Жилой комплекс «Сердце столицы» (застройщик — «Донстрой») — один из крупнейших в Москве проектов с апартаментами. Его общая площадь — более 635 тыс. кв. метров

Предоставлено пресс-службой компании «Донстрой»

Сегмент стал быстро расширяться и в  2012 году вырос до 2000 апартаментов общей площадью 250 тыс. кв. м. В 2013-м в Москве объемы удвоились: по данным компании «Метриум групп», строилось уже 53 комплекса с 5100 апартаментами. В 2014 году по количеству новых проектов апартаменты практически сравнялись с жильем.

Для девелоперов апартаментные проекты крайне выгодны. Можно не соблюдать нормы по инсоляции жилых помещений и не строить социальную инфраструктуру — школы и детские сады. Такое строительство можно вести в коммунальных зонах, где нельзя возводить жилье. Разрешенная плотность застройки апартаментами намного выше, чем в случае комплексов с квартирами. Владельцы апартаментов не могут в них получить регистрацию, не имеют прав на социальное обслуживание по месту нахождения апартаментов и вынуждены платить повышенный налог и более высокие коммунальные платежи по сравнению с квартирами. Однако для них эти неудобства компенсируются тем, что апартаменты на 10–15% дешевле квартир.

Интересно отношение столичных властей к рынку апартаментов. Пару лет его как будто не замечали. Лишь в 2013-м чиновники стали говорить, что со статусом апартаментов необходимо разобраться. В декабре прошлого года Москомстройинвест разместил на своем сайте памятку «Покупающий апартаменты должен знать», где описал основные особенности этого вида недвижимости. Сделано это было в связи с многочисленными обращениями покупателей, которые не могли понять разницу между апартаментами и жильем. В этой памятке было отмечено, в частности, что покупатели апартаментов не подпадают под действие Закона о долевом строительстве. В том же месяце на градостроительно-земельной комиссии Москвы было заявлено, что город будет обязывать девелоперов апартаментных комплексов строить социальную инфраструктуру. Однако, несмотря на все разговоры о том, что по поводу апартаментов надо внести полную ясность, их статус остается неопределенным, а разрешения на их строительство по-прежнему выдаются.

Недвижимость как резервная валюта

На цену недвижимости сильно влияют, кроме привычных спроса и предложения, ожидания покупателей. Как только на рынке формируется ощущение, что квартиры будут дорожать, это толкает инвесторов перекладывать деньги, к примеру, из акций в недвижимость. В период экономической и политической турбулентности роль ожиданий и представлений покупателей многократно возрастает. Когда событий много и они происходят очень быстро — за несколько месяцев только на Украине случилось столько всего, что хватило бы на десятилетие, — проанализировать постоянно меняющуюся ситуацию крайне сложно, и решения часто принимаются эмоционально, под влиянием «общего мнения».

Вопрос, где хранить деньги — в недвижимости, в валюте или в других активах, — существовал всегда. Но сейчас у него появились особые оттенки: многие инвесторы хотят не столько заработать, сколько сберечь накопления. И основная дилемма инвестора выглядит сегодня так: «недвижимость или деньги» — «бетон или бумага». Общая нестабильность заставляет пристальнее приглядываться к недвижимости как к реальному, физическому активу, который приносит арендный доход и не подвержен рискам денежного рынка (курсовые колебания, деноминация, ограничения хождения валют). В России по сравнению с европейскими странами в этом вопросе есть своя специфика: неуверенность в деньгах в целом. За последние 60 лет в стране были и деноминации, и переход на новые деньги, и замораживание вкладов в госбанках, и обвалы национальной валюты. Не случайно, по данным ВЦИОМ, самым надежным способом вложения денег более половины (51%) россиян по-прежнему считают приобретение недвижимости.

Жилой комплекс «Акварели» в Балашихе. Архитектурному бюро «Остоженка» удалось найти несколько остроумных приемов, чтобы получить высокую плотность застройки, не возводя небоскребов

Предоставлено архитектурным бюро "Остоженка"

Однако здесь есть два нюанса. Во-первых, сделав выбор в пользу надежной недвижимости, покупатели при этом часто вкладываются в строящиеся дома. То есть хочется одновременно и надежности, и прибыли. Очевидно, что риски вложений в новостройки большинство покупателей недооценивают. Между тем в 2011 году в России насчитывалось более 100 тыс. обманутых дольщиков более чем в 1000 проектах. После трех лет работы властей количество дольщиков удалось снизить лишь на четверть — до 72 тыс. В Подмосковье сегодня пострадавших от строек более 11 тыс. человек.