Ипотека в Российской империи - Наталия Проскурякова

Учреждения мелкого кредита были представлены в России несколькими различными типами банков (кредитные и ссудосберегательные товарищества, сословно-общественные учреждения, земские кассы мелкого кредита). Кредитная кооперация давала возможность мелким сельским хозяевам получить ссуды для улучшения своих хозяйств. Ссуды выдавались под залог сельскохозяйственных продуктов или инвентаря, под поручительство или под личное доверие. Через учреждения мелкого кредита только в предвоенные годы деревня получила около 3 млрд руб.[175] 18 тыс. ссудосберегательных и кредитных товариществ объединяли 10 млн чел. – наиболее экономически активную часть русской деревни. В 1912 г. был создан Московский Народный банк – центральный кооперативный банк России. Акционерами банка были кооперации или их союзы. В 1914 г. из 1000 существовавших в стране союзов 700 были связаны с Московским Народным банком.

4.2. Новая система ипотечных учреждений и ее особенности

Важным звеном кредитной системы капиталистической России были ипотечные кредитные учреждения. Они формировались и функционировали под контролем и при поддержке правительства, которое стремилось сделать ипотечный кредит одним из действенных орудий для решения важнейших экономических и социальных проблем.

Новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, стали появляться в начале 60-х годов XIX в., а к концу 80-х годов сложилась уже целая система ипотечного кредитования, состоявшая из сословных, общественных, взаимных, акционерных и государственных учреждений. Она включала городские кредитные общества (первые и самые крупные из них, Петербургское и Московское, основаны в 1862 г.; всего в 1914 г. – 36); Земский банк Херсонской губернии (основан в 1864 г.); Общество взаимного поземельного кредита (основано в 1868 г., а в 1891 г. преобразовано в Особый отдел Дворянского земельного банка); 10 акционерных земельных банков (основаны в 1871–1872 гг.); государственные земельные Крестьянский (основан в 1882 г.) и Дворянский (основан в 1885 г.) банки; городские общественные банки, находившиеся в ведении городских властей (в 1914 г. – 319, 48 – в губернских, остальные в уездных городах). На окраинах империи продолжали действовать местные ипотечные учреждения, возникшие в дореформенный период: Курляндское кредитное общество, Лифляндское Дворянское общество, Эстляндское Дворянское кредитное общество (все основаны в 1802 г.), Земское кредитное общество царства Польского (основано в 1825 г.), Общество взаимного кредита в Виленской губернии (основано в 1830 г.). В Закавказье на средства дворянских обществ были созданы Дворянский земельный банк Тифлисской губернии (1875 г.) и Дворянский Михайловский банк Кутаисской губернии (1876 г.). Из дореформенных сословных ипотечных учреждений в центральных губерниях сохранились Нижегородский Александровский банк и Александринский Тульский банк (ликвидирован в 1890 г.).

Главную роль в системе ипотечного кредита играли акционерные и государственные ипотечные банки.

С начала 70-х годов XIX в. вплоть до 1917 г. действовали Московский, Петербургско-Тульский, Виленский, Киевский, Ярославско-Костромской, Бессарабско-Таврический, Донской, Харьковский, Полтавский, Нижегородско-Самарский акционерные земельные банки. Кроме того, с 1871 г. по 1892 г. выдавал ипотечные ссуды Саратовско-Симбирский акционерный земельный банк. Эти банки имели всесословный характер. К 1915 г. акционерные земельные банки выдали сельских ссуд на 938,4 млн руб. под залог 23,2 млн дес. (37 % всей частной земельной собственности) и городских ссуд на 370,3 млн руб. (Таблица 6).

В 1880-е годы сложилась система государственного ипотечного кредита. Крестьянский поземельный банк (1883–1917 гг.) был учрежден для того, чтобы «оказывать содействие крестьянам к приобретению в собственность предлагаемых для продажи земель». С этой целью он выдавал крестьянам долгосрочные ссуды под залог купленной земли. К 1915 г. Крестьянский банк выдал крестьянам ипотечных ссуд на 1350 млн руб. Дворянский земельный банк (1885–1917 гг.) был создан исключительно для «поддержки землевладения потомственных дворян». Дворянский банк по объему выданных ипотечных ссуд соперничал со всеми акционерными банками вместе взятыми. К 1915 г. дворянство получило здесь ссуд на 911,6 млн руб. под залог 13,7 млн дес. земли (22,3 % частной земельной собственности). Оба казенных банка стали важными инструментами внутренней правительственной политики.

Большую роль в кредитовании землевладельцев южных губерний играл Херсонский земский банк, основанный на началах взаимной ответственности членов-заемщиков. Он явился первым учреждением поземельного кредита нового типа. Имея всесословный характер, он успешно выдерживал конкуренцию с акционерными земельными банками. К 1915 г. Херсонский земский банк выдал ссуд на 240 млн руб.

Из остальных кредитных учреждений, действовавших на окраинах империи, наиболее крупным (по объему выданных ссуд) было Земское кредитное общество царства Польского (199,3 млн руб.), имевшее всесословный характер. Прибалтийские дворянские сословные кредитные учреждения выдали к 1915 г. ипотечных ссуд местному дворянству на 102,2 млн руб. Городские кредитные общества являлись самыми крупными кредиторами владельцев городской недвижимости. Петербург и Москва, где возникли первые городские кредитные общества, показали в этом отношении пример другим городам Российской империи (Таблица 6).

При поддержке местных органов управления до 1915 г. было создано 36 городских кредитных обществ, основанных на круговом ручательстве всех собственников заложенных в нем (таком обществе) имуществ. Городскими кредитными обществами было выдано под залог недвижимости в городах ссуд на 1225,1 млн руб.

Городские общественные банки, главным направлением деятельности которых являлось торгово-промышленное кредитование, намного уступали кредитным обществам в ипотечном кредитовании. Эти операции к 1915 г. составили всего 79 млн руб.

Несмотря на некоторые препятствия, ипотека в конце XIX – начале XX в. развивалась очень динамично. К 1915 г. всеми учреждениями ипотечного кредита было выдано ссуд на 5,5 млрд руб. (около 3,8 млрд руб. – «сельских» и около 1,7 млрд руб. – «городских»). Заемщиками ипотечных банков стали две трети владельцев земельной собственности и значительная часть домовладельцев. Ипотечный кредит, таким образом, принял массовый характер.

Таблица 6. Ипотечный кредит в России в начале XX в.

Источник: Статистика долгосрочного кредита в России. 1915 г. СПб., 1915. Вып 2. С. 26.

Ипотечные ценности играли большую роль на фондовом рынке России. В период экономического подъема (1909–1914 гг.) 65 % всей эмиссии приходилось на ипотечные бумаги. Главным рынком для ипотечных облигаций и акций земельных банков были Московская и Петербургская биржи. Стоимость всех ипотечных ценностей (частных и государственных), находившихся в обращении на 1 января 1914 г. (5,2 млрд руб.), в два раза превышала стоимость акций и облигаций частных обществ, обращавшихся внутри страны (2,7 млрд руб.). В 1914 г. стоимость ипотечных бумаг составляла 37,7 % от стоимости всех ценных бумаг на денежном рынке России (для сравнения заметим, что в Германии в это же время – только 29 %)[176].

Ипотечные ценности превратились в надежные ценные бумаги, имевшие твердый курс и дававшие высокий процент дохода. Их покупали как крупные коммерческие банки[177], так и мелкие рантье, охотно помещавшие в них свои сбережения.

Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды (на срок до нескольких десятков лет) под залог земли частных владельцев в сельской местности и жилых зданий, строений и тому подобной недвижимости в городах. Средства для выдачи ссуд ипотечные банки аккумулировали путем выпуска и реализации ипотечных облигаций – закладных листов (акционерные земельные банки – также путем выпуска и реализации акций) – и являлись, таким образом, посредниками между владельцами заемных капиталов и владельцами недвижимости. Ипотечные облигации были обеспечены заложенными в банке недвижимыми имуществами, но сами они (закладные листы) представляли собой обязательства банка, а не заемщиков. Дело не менялось от того, продавал банк закладные листы или сам выдавал их на руки заемщикам, расплачиваясь ими по ссуде. Владельцы недвижимости непосредственно не выплачивали проценты владельцам заемных капиталов, равно как и вторые не собирали платежи первых. Да они и не смогли бы этого сделать, так как и заимодавцы, и должники в закладных листах были обезличены. На них был обозначен лишь один должник – ипотечный банк. В свою очередь, в документах, которые оформляли долг землевладельца (их называли закладными или закладными свидетельствами), был обозначен лишь один кредитор – тот же ипотечный банк.

В процессе своей деятельности ипотечное кредитное учреждение выступало в трех лицах: как эмитент долговых обязательств – при выпуске ипотечных облигаций; как ссудодатель – при выдаче ипотечного кредита; как залогодержатель – при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита. Поскольку клиент ипотечного кредитного учреждения в большинстве случаев брал кредит ипотечными облигациями, а погасить ссуду должен был деньгами, то он фактически являлся покупателем этих ценных бумаг на их первичном рынке, где продавцом был сам эмитент – ипотечное кредитное учреждение. Будучи покупателем ипотечных облигаций и получателем ссуды, клиент выступал в роли залогодателя – при передаче ипотечному кредитному учреждению свидетельства о закладе недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков). Но на этом действия клиента не заканчивались. В дополнение ко всем перечисленным функциям, он выполнял еще одну: играл роль продавца облигаций ипотечного кредитного заведения на вторичном рынке, возникавшем при перепродаже ценных бумаг. Там в качестве его партнера выступал покупатель, т. е. третье лицо – инвестор. Инвестор вкладывал собственный свободный капитал в облигации ипотечных кредитных обществ в расчете на получение от эмитента – ипотечного кредитного учреждения – хорошего дохода в виде фиксированного процента по ним, а также своевременного погашения ипотечным кредитным учреждением своих долговых обязательств.