Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие - Евгений Сухарев

5) нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилого помещения в случае, если оно является общим совместным имуществом супругов.

В случае продажи комнаты представляются нотариально удостоверенные заявления от всех сособственников квартиры, где расположена данная комната, об отказе от покупки указанной комнаты. Это положение основывается на ст. 42 ЖК РФ, в соответствии с которой доля в праве общей собственности на общее имущество:

1) в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты;

2) в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире;

3) в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

Кроме того, согласно п. 4 ст. 42 ЖК РФ при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Однако собственник комнаты в коммунальной квартире не имеет права:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату (п. 5 ст. 42 ЖК РФ).

Также необходимо помнить, что согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в других случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество – в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Приобретающая сторона представляет следующие документы:

1) документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию;

2) документы, удостоверяющие личность участников сделки;

3) согласие супруга на приобретение объекта и регистрацию права собственности (нотариально удостоверенное).

Для регистрации сделки и перехода права на недвижимое имущество по договорам, совершенным в простой письменной форме, где участниками сделки являются юридические лица, необходимы следующие документы.

Общие документы для обеих сторон:

1) заявление от всех участников сделки;

2) документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию;

3) документы, удостоверяющие личность и подтверждающие полномочия участников сделки:

а) свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

б) учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями;

в) свидетельство о постановке на налоговый учет;

г) документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении на должность, контракт и т. д.);

д) свидетельство о постановке на налоговый учет;

е) доверенность, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица, при обращении представителя юридического лица;

4) договор отчуждения недвижимого имущества;

5) решение компетентных органов продавца и покупателя о совершении сделки. Для акционерных обществ – соблюдение требований ст. 79 Закона РФ «Об акционерных обществах», для обществ с ограниченной ответственностью – соблюдение требований ст. 46 Закона РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью»;

6) справка от главного бухгалтера о стоимости сделки по отношению к активам общества и бухгалтерский баланс (если решение принимают учредители, то последние два документа не представляются).

Сторона, продающая жилую недвижимость, представляет:

1) правоустанавливающий документ на объект недвижимости (прил. 3);

2) свидетельство о государственной регистрации прав учреждения юстиции (при его наличии);

3) для акционерных обществ – справку из Фонда имущества соответствующего субъекта Российской Федерации о количестве акций, находящихся в государственной собственности;

4) техническое описание объекта, выдаваемое органом технической инвентаризации;

5) документы, подтверждающие право на земельный участок и кадастровый план земельного участка (при сделках с землей);

6) справку из ЖЭУ, содержащую сведения о лицах, проживающих в жилых помещениях;

7) согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки при условии наличия в числе собственников или проживающих несовершеннолетних граждан;

8) справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности в случаях, предусмотренных законодательством.

При подписании договора стороны сделки должны соблюдать следующие условия:

1) договор должен быть подписан собственноручно всеми его сторонами или их представителями;

2) физические лица пишут разборчиво и полностью свои фамилии, имена, отчества и ставят подписи;

3) представители несовершеннолетних, например мать, отец, опекун или попечитель, дают свое согласие на совершение сделки записью «согласен». Пишут полностью фамилии, имена, отчества и ставят подписи;

4) в договорах, заключенных в простой письменной форме, приписки, зачеркнутые слова, иные исправления не допускаются, за исключением случаев, когда они оговорены и скреплены подписями сторон;

5) в случаях, предусмотренных законом, составляются передаточные акты или иные документы о передаче недвижимого имущества;

6) в тексте договора стороны подтверждают, что он ими прочитан, содержание договора, права и обязанности сторонам понятны;

7) договоры, имеющие объем более одного листа, должны быть прошиты, пронумерованы. Количество прошнурованных листов заверяется подписью сотрудника учреждения с приложением печати учреждения, скрепляется подписями сторон.

Кроме вышеперечисленных условий договора купли-продажи жилой недвижимости, в договоре могут быть указаны другие важные условия, конкретизирующие определенные права и обязанности стороны по договору.

К таким обязанностям относятся:

1) право собственности или хозяйственного ведения продавца и основания возникновения этого права;

2) ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых;

3) условия и порядок оплаты имущества покупателем;

4) условия и порядок передачи имущества продавцом;

5) обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

После подписания договор регистрируют. Уклонение от государственной регистрации прав может быть оспорено только в судебном порядке. Так, суд может по требованию другой стороны или судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, причем сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации договора, обязана возместить убытки другой стороне.

А в случае, если в Государственной регистрационной палате отказываются регистрировать договор купли-продажи, то в соответствии с приказом Минюста России от 14 сентября 2006 г. № 293 «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и порядком обжалования действий (бездействия) и решений, осуществляемых (принятых) в ходе исполнения государственной функции, вы имеете право на обжалование действий или бездействия должностных лиц Росрегистрации, ее территориальных органов в досудебном и судебном порядке. И, кроме того, на основании данного документа заявители могут обжаловать действия должностных лиц: