Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие - Евгений Сухарев

Так, например, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» указал, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Рассмотрим следующий пример.

Пример

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, где сказано, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи жилого дома, согласно ст. 558 ГК РФ, подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

Приложение 1

2. Права и обязанности сторон

2.1. Покупатель обязуется:

2.1.1. Полностью выплатить стоимость вышеупомянутого объекта недвижимости в указанный настоящим Договором срок.

2.1.2. Имеет право до подписания настоящего Договора привлечь специалистов для обследования технического состояния приобретаемого объекта недвижимости. После подписания настоящего Договора техническое состояние не является предметом обсуждения.

2.2. Продавец обязуется:

2.2.1. Продать Покупателю предложенный объект недвижимости.

2.2.2. Подготовить документы на приобретаемый объект недвижимости, необходимые для совершения сделки.

2.2.3. Предупредить Покупателя о правах третьих лиц на объекты недвижимости, если таковые имеются.

2.2.4. Не менять обговоренную цену.

2.2.5. Не ухудшать техническое состояние объекта недвижимости с момента осмотра его Покупателем.

2.2.6. Выписать из продаваемого объекта недвижимости всех прописанных в нем.

2.2.7. Освободить объект недвижимости в течение __________________________ после подписания Договора купли-продажи в регистрирующем органе.

5. Срок действия и пролонгации Договора

5.1. Настоящий Договор действует с момента подписания и до «__» ____________ 20__г.

5.2. По взаимной договоренности сторон срок действия Договора может быть продлен, о чем должно быть составлено приложение к данному Договору.

5.3. Договор составлен в двух подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

6. Реквизиты сторон

Приложение 2

Перечень лиц, снявшихся с регистрационного учета, но сохраняющих право проживания по вышеуказанному адресу (несовершеннолетние дети, лица, выписанные на учебу, проходящие военную службу по призыву, находящиеся в местах лишения свободы и т. д.).

Приложение 3

От имени Российской Федерации я, Е. В. Миронова, нотариус города Саратова, удостоверяю, что на основании ст. 532 Гражданского кодекса Российской Федерации наследницей имущества гр. Михаила Никаноровича Удалова, умершего 3 января 2001 г. (свидетельство о смерти 1-РУ № 588475 выдано 5 января 2001 г. отделом регистрации смерти по городу Саратову Комитета по делам ЗАГС при Правительстве Саратовской области), является: жена Валентина Васильевна Удалова, 11 октября 1932 г. рождения, паспорт серии У1-РУ № 643930 выдан 19 сентября 1979 г. Отделом внутренних дел Кировского райисполкома города Саратова, зарегистрированная по адресу: город Саратов, ул. Геологическая, дом 1 (в том числе 2/3 (две третьих) доли наследственного имущества перешли к ней в результате отказа в ее пользу наследников по закону Владимира Михайловича Удалова, зарегистрированного по адресу: город Саратов, проспект 50 лет Октября, дом 15, кв. 177, и Александра Михайловича Удалова, зарегистрированного по адресу: город Саратов, 3-й Солдатский проезд, дом 1-А, кв. 42 (детей наследодателя).

Наследственное имущество, на которое выдано настоящее свидетельство, состоит из жилого дома, находящегося по адресу: город Саратов, ул. Геологическая, дом 1 (один).

Указанный жилой дом состоит из жилого одноэтажного с нежилым кирпичным подвалом деревянного строения Литер А1 полезной площадью 66,9 (шестьдесят шесть целых девять десятых) кв. м, в том числе жилой площадью 35,8 (тридцать пять целых восемь десятых) кв. м, кирпичным гаражом, железобетонным колодцем и деревянным наружным сооружением, расположен на земельном участке размером 555 (пятьсот пятьдесят пять) кв. м в бессрочное пользование, по данным последней инвентаризации 545 (пятьсот сорок пять) кв. м.

Указанный дом принадлежит на праве частной собственности умершему Михаилу Никаноровичу Удалову на основании свидетельства о праве на наследство, выданного Первой Саратовской государственной нотариальной конторой 14 апреля 1971 г. по реестру за № 3-3319, зарегистрированного в Бюро технической инвентаризации города Саратова 14 апреля 1971 г. пл. кв. п. Мирный, Кировский район, кн. 055 р, 27404, и справки Бюро технической инвентаризации города Саратова от 16 августа 2001 г.

Инвентаризационная оценка дома составляет 85 710 руб. (восемьдесят пять тысяч семьсот десять руб.). Сведений о сервитутах, ограничениях, запрещениях, аресте, судебных спорах на вышеуказанный жилой дом на день выдачи настоящего свидетельства не имеется.

Первый экземпляр настоящего свидетельства подлежит предъявлению в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Саратовскую областную регистрационную палату для регистрации перешедшего к наследнице права.

Зарегистрировано в реестре за № ________. От у платы по тарифу освобождено на основании п. 6 ст. 5 Закона РФ от 31 декабря 1995 г. № 226-ФЗ «О государственной пошлине».

Наследственное дело № 118 за 2001 г.

Лицензия № 003664 выдана 2 марта 1999 г. Министерством юстиции Саратовской области.

Приказ № 108 от 24.05.1999 г. Министерства юстиции Саратовской области.

Приложение 4Свидетельство о государственной регистрации права

Российская Федерация.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Свидетельство о государственной регистрации права о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «___» __________ ________ г. сделана запись регистрации № ________________________.

Государственная регистрация сделки в отношении недвижимого имущества, а также права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах.

Приложение 5

5. До заключения настоящего Договора квартира, являющаяся его предметом, никому не отчуждена, не заложена, не обещана, в споре не состоит, в доверительное управление, аренду, качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передана, иными правами третьих лиц не обременена.

Примечание. В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи квартиры (части квартиры), в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемой квартирой (частью квартиры). Поэтому в таких случаях необходимо включить в договор соответствующие правила.

Под арестом или запрещением указанная квартира согласно справке БТИ ___________________ от «___» _____________ 20__ г. № ______ не значится.