Вещные права на природные ресурсы: публичные и частные интересы - Юлия Шуплецова

На землях, принадлежащих духовным установлениям разных вероисповеданий, право застройки устанавливалось с разрешения Святейшего Синода, министра внутренних дел или кавказского наместника в пределах их компетенции. При установлении права застройки на землях, принадлежащих православным принтам, должны быть соблюдены особые правила об определении размера выплаты, на землях казенных – с соблюдением порядка, установленного действующими на тот момент узаконениями для отдачи таковых земель в пользование, в имениях ленных, поиезуитских и приобретенных – с разрешения местного управления земледелия и государственных имуществ, в имениях заповедных, временно-заповедных и майоратных – с разрешения Сената и с соблюдением особых правил о вознаграждении.

Лица, состоявшие под опекой, могли устанавливать право застройки через своих опекунов, в таком же порядке, как и для продажи имения малолетних. При выдаче этого разрешения принималось во внимание то, что интересы собственника земли должны быть охраняемы не только на время существования опеки, но и на последующее время, на которое простирается право застройки. Лица, находившиеся под попечительством, могли беспрепятственно устанавливать право застройки с согласия попечителей.

Застройщиком могло быть только лицо, имеющее право приобретения недвижимого имущества в местности, где расположен земельный участок.

Также право застройки устанавливалось в пользу русских акционерных компаний и товариществ, при этом право иностранных организаций ограничивалось возможностью приобретения не более 200 десятин земли[27].

Объектом права застройки является земельный участок. На реальную долю какого-либо участка право застройки могло быть установлено только при выделении его в натуре.

По российскому законодательству право застройки могло быть установлено только путем договора, а не путем завещательного распоряжения, приобретательной давности или судебного решения. Давность не могла служить основанием приобретения права застройки потому, что необходимо было точно установить срок действия застройки, что совершенно невозможно при приобретении права путем давности. Завещательное распоряжение, как уже отмечалось выше, не могло служить основанием для возникновения права застройки, но оно могло возложить на наследников обязанность установить это право в пользу определенного лица. Такое лицо получало право требования к наследникам об установлении застройки.

Содержание договора о праве застройки определялось законом.

В частности, он должен включать в себя:

1) наименование акта договором о праве застройки;

2) обязательство застройщика произвести в определенный срок постройки;

3) определение размера и сроков вознаграждения собственника;

4) срок, на который устанавливается право застройки.

Кроме того, в договор могли быть включены условия, не противоречащие существенным признакам права застройки.

Нарушение указанных правил влекло за собой отказ в регистрации договора о праве застройки.

Если право застройки принадлежало нескольким лицам, то они могли требовать от собственника земли раздела земельного участка на соответствующие части. Того же могло требовать лицо, выделившееся из совокупности лиц, в пользу которых первоначально было установлено нераздельное право застройки.

Переход уже существующего права застройки совершался по общим правилам о переходе прав на недвижимое имущество.

Застройщик наделялся значительными правами, что, на наш взгляд, существенно ограничивало права собственника земельного участка. В частности, застройщик имел право использовать участок для возведения строений. Как уже отмечалось выше, изменить целевое назначение участка он не имел права. При этом сохранялось право не застраивать отдельные части участка. Они должны были служить для подсобных нужд, например, к таковым относились сад, двор, место для добычи строительных материалов и т. п.

Интересно также то, что застройщик имел право производить работы по добыче необходимых ему материалов (устраивать каменоломню, лесопилку и т. п.), а также право пользоваться уже имеющейся на участке водой, устраивать в его пределах колодцы, родники и источники. Разумеется, право пользования этими предметами ограничивалось нуждами самого права застройки на данный участок. Продавать строительные материалы, а равно использовать их для других своих строений (видимо, находящихся на других земельных участках) застройщик был не вправе. Также он был не вправе использовать незастроенные части участка для иных нужд. Г.Ф. Шершеневич в качестве примера приводит рудники, прилегающие к заводу[28].

Еще одним правом застройщика было право неограниченного распоряжения своим правом застройки без согласия собственника участка. Он мог его отчуждать, завещать, сдавать в аренду, закладывать, предоставлять в пожизненное владение и т. д. Пожалуй, единственное, чего он не мог сделать, это обременить его новым правом застройки в пользу другого лица. Однако застройщик мог раздробить свое право и передать его по частям в разные руки, но если не было согласия собственника на распределение ответственности между приобретателями, все совладельцы права застройки отвечали перед собственником солидарно.

Застройщик также имел право отказаться от права застройки при невозможности пользоваться участком по его назначению, если она стала последствием принудительного отчуждения части участка для государственных или общественных нужд или вследствие каких-либо стихийных явлений, наступление которых для застройщика было равносильно гибели предмета пользования.

Застройщик имел право собственности на все возведенные им строения, следовательно, мог снести возведенные им постройки по истечении срока договора. Собственник имел только обязательственное право требования к застройщику об оставлении строений в его пользу по истечении срока договора. Строения являлись принадлежностью права застройки, но могли быть отчуждены как совместно, так и отдельно от него.

При этом возведенные строения являлись недвижимым имуществом, и переход права на них производился в установленном для недвижимости порядке.

Застройщик имел право на возмещение стоимости оставленных в пользу собственника земли строений, если собственник сам потребовал оставить их на участке. Размер возмещения, если договором о праве застройки не было предусмотрено иное, равнялся той выгоде, которой лишался застройщик, утрачивая право снесения построек, т. е. он мог получить стоимость материала, за вычетом расходов по сносу.

По российскому законодательству застройщик не только имел право, но и был обязан возвести строения на предоставленном ему участке. Закон того времени требовал, чтобы срок возведения построек был указан в самом договоре. Закон не указывает, какие строения должен был возвести застройщик для того, чтобы его обязательство считалось выполненным. Это зависело от конкретных обстоятельств и определялось договором. Строение могло быть как надземным, так и подземным (погреб), но, во всяком случае, должно быть связано с землей. Сдача на праве застройки воздушного пространства (например, для прокладки линий связи) не допускалась.

Последствия невозведения построек в условленный срок определялись договором. При этом застройщик также не имел права снести их до окончания срока договора, не заменив новыми. Однако в случае гибели построек, произошедшей без вины застройщика, он не обязан был возводить их вновь.

Договор застройки был возмездным. Размер, способ и сроки внесения платы устанавливались договором. При этом оплата личными услугами не допускалась. По мнению Г.Ф. Шершеневича, это делалось для предотвращения закабаления застройщика[29].

При раздроблении права застройки без согласия собственника на распределение платежей между совладельцами все они отвечали перед собственником солидарно.

В договор об установлении права застройки могли быть включены условия об изменении вознаграждения в течение срока действия договора или в случае наступления предусмотренных в нем точно определенных событий. При этом закон обязывал собственника уменьшить плату за право застройки, если часть участка занималась им для разработки полезных ископаемых, а остальной частью застройщик продолжал пользоваться.

Последствия неплатежа определялись соглашением сторон. Собственник земли мог обратить взыскание на само право застройки, но не ранее шести месяцев со дня просрочки платежей за пользование этим правом. Если срок этих платежей наступил не более чем за два года до предъявления иска и взыскание по исполнительному листу обращалось на право застройки в течение года по вступлении в законную силу судебного решения, то оно пользовалось преимущественным удовлетворением из права застройки перед всеми долгами застройщика, хотя бы и обеспеченными этим имуществом. На остальное имущество застройщика собственник земли вправе был обратить взыскание на общих основаниях.