Пора подниматься! - Ким Кийосаки

В течение нескольких месяцев я надеялась, что ситуация улучшится, но все безрезультатно. Наконец я обратилась к Кену, нашему инвестиционному партнеру и владельцу очень крупной и успешной компании, специализирующейся на управлении недвижимостью. В нашем доме 18 квартир, и для Кена это слишком мелкий масштаб, но он согласился взять его под свое крыло. Тогда-то я и познакомилась с Лесли. Она взялась за дело со всей страстью. Это была именно та работа, которая ей нравилась.

Оказалось, что управдом – женщина, которая управляла нашим домом с тех самых пор, как он перешел в нашу собственность, – была уже в годах и не успевала справляться со своими обязанностями, поэтому многое перепоручала своему сыну Питу, взяв его на должность мастера по дому. Надо отметить, что до этого Пит был безработным.

Как выяснилось, все работы, которые ее сын выполнял по дому, он оценивал по завышенным тарифам. Но это были еще мелочи. Когда кто-нибудь из жильцов съезжал, Пит не спешил найти нового жильца. Он использовал пустующую квартиру как склад. Что он там хранил, спросите вы? Посудомоечные машины, микроволновки, ковровые покрытия, инструменты – все это приобреталось за наш счет в целях ремонта и оборудования квартир. Однако он и не думал использовать их по назначению, присваивая эти вещи для собственного дома либо перепродавая их за наличные. Немудрено, что денежный поток иссяк.

Такова цена плохого управления недвижимостью. Стоит хоть немного недоглядеть, как доходы начинают падать, а расходы – расти, что негативно сказывается на денежном потоке.

Та же история в изложении Лесли

В 2008 году Ким обратилась к нам с Кеном Макэлроем, чтобы мы взяли под свое управление 18-квартирный жилой комплекс Loloma Vista Apartments, расположенный в самом сердце Скотсдейла. Она приобрела этот дом в 1995 году и наняла управляющего. Спустя некоторое время ее стало беспокоить, что недвижимость не только не приносит ожидаемый доход, но и требует дополнительных затрат, чтобы оставаться на плаву. Много квартир пустовало, хотя рыночная ситуация вроде бы не располагала к этому, и расходы на содержание, казалось, вышли из-под контроля. Обычно мы занимаемся более крупными зданиями, но согласились помочь Роберту и Ким, потому что они наши друзья.

Мы узнали, что управлением занималась женщина, проработавшая там много лет. В ее обязанности входило сдавать квартиры жильцам, собирать арендную плату и поддерживать дом в надлежащем состоянии. Много лет эта формула успешно работала, и недвижимость приносила прибыль. Однако начиная с какого-то момента денежный поток пошел на убыль и совсем иссяк. Тогда Ким обратилась к нам.

Мы начали с финансового анализа и в первую очередь попросили Ким представить нам все финансовые отчеты. По результатам анализа мы выявили несколько направлений, требовавших дальнейшей проработки, и на основе этого составили план атаки. Вот что мы обнаружили:

Наибольшую проблему представляли доходы. Они упали на 36 процентов, и это было связано прежде всего с тем, что треть квартир регулярно пустовала.

Операционные расходы тоже вызывали сомнение. Оплата труда менеджера и мастера, коммунальные услуги и расходы на содержание не просто съедали всю прибыль; они были так велики, что компенсировать их арендной платой было невозможно даже при 100-процентной загруженности квартир. Чтобы выйти хотя бы на безубыточный уровень, нужно было получать арендную плату с 27 квартир – при том, что их было только восемнадцать. Возможно ли такое? Нет, если вы не прячете в рукаве лишние девять квартир!

Расходы на капитальный ремонт были астрономически велики. Разобравшись в счетах, мы обнаружили высокий уровень затрат на замену полов, ковровых покрытий и бытовой техники.

Мы также сравнили положение дел в Loloma Vista с ситуацией в аналогичных жилых комплексах в радиусе двух миль и выяснили, что в среднем доля пустующих квартир в тех комплексах составляет менее 10 процентов, тогда как в Loloma Vista – целых 33 процента, причем арендная плата для аналогичных квартир примерно такая же.

Вооруженные неопровержимыми финансово-экономическими фактами, мы прибыли на место и приступили к инспекции. На первый взгляд все выглядело очень хорошо. Чистота, порядок, голубая вода в бассейне (всегда хороший знак).

Мы сразу сосредоточили внимание на самой главной проблеме – пустующих квартирах. Обойдя все квартиры, мы убедились в том, что шесть из восемнадцати были не заселены. Четыре из этих шести оказались непригодными для сдачи внаем из-за того, что были превращены в склады и требовали существенного ремонта. Другие две находились в состоянии ремонта: перестилались полы, заменялась сантехника, устанавливались гранитные барные стойки, новая бытовая техника. Стоимость такого ремонта зашкаливала за 7 тысяч долларов в расчете на одну квартиру!

Таким образом, ответы на вопросы «Почему так много пустующих квартир?» и «Почему так высоки затраты на капитальный ремонт?» были получены. Повышенные затраты на ремонт никак нельзя было назвать оправданными с точки зрения потенциала роста, потому что повысить арендную плату такой дорогой ремонт все равно не позволял (ввиду сильной конкуренции), а значит, данные капиталовложения не приносили никакой отдачи.

Далее наша инспекция сосредоточилась на следующем приоритетном вопросе – операционных расходах. Мы прежде всего хотели выяснить, почему расходы на оплату труда непропорционально высоки для недвижимости столь скромных размеров. Выяснилось, что управдом наняла своего сына на место мастера по текущему обслуживанию дома. Для 18-квартирного дома такой штат обслуживающего персонала является излишним. Мы обнаружили также, что инструменты, материалы для покрытия, электрические приборы, сантехническое оборудование и другие предметы, приобретенные для осуществления ремонта, складировались непосредственно в пустующих квартирах.

Мы обнаружили значительные проблемы с водопроводом, а постоянная утечка воды влечет за собой рост расходов на коммунальные услуги. Более того, в одной из пустующих квартир, превращенной в склад, утечка воды из трубы происходила в стене, и ее никак нельзя было устранить. Нам объяснили, что каждый раз, когда эту проблему пытались решать, утечка возобновлялась в другом месте. Поэтому квартиру просто заперли и перестали использовать по назначению – и это в течение нескольких лет!

Взяв управление данным активом на себя, мы сменили менеджера и приняли все меры к тому, чтобы сделать пустующие квартиры пригодными для сдачи внаем – без чрезмерных расходов на ремонт. Когда нам удалось заселить эти квартиры, доход вырос на 30 процентов. Доходную часть еще больше удалось увеличить за счет введения дополнительной платы за пользование коммунальными услугами, бытовой техникой и содержание домашних животных. Такое увеличение доходов вкупе с сокращением расходов позволило увеличить денежный поток на 350 процентов. Мы продолжаем управлять этим активом по сей день.