Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров - Вадим Шабалин

В соответствии со смыслом Закона № 122-ФЗ, регламентирующего порядок госрегистрации, после 01.02.1998 г. нотариальное оформление сделок с недвижимостью (за исключением случаев, прямо указанных в законодательстве, см. табл. 4.1 в главе 4) в принципе не требуется, поэтому если «лженотариальный» правоустанавливающий документ был должным образом зарегистрирован (аферисты не захотели или не смогли обмануть клиента именно на этом этапе собственно регистрации), то суд может признать сделку состоявшейся и право зарегистрированным. Поэтому в последние годы количество мошенничеств по схеме «лженотариус» сократилось (точнее говоря, аферы плавно «перетекли» собственно в лжерегистрацию).

• собственно лжерегистриция

Сущность этих мошеннических действий состоит в том, что клиент (в рассматриваемом случае покупатель), доверившись аферистам (очень часто после прохождения подлинного или хорошо знакомого жертве нотариуса), либо дает фармазонам доверенность на право регистрации сделки (последние уверяют «лоха», что это – пустая формальность), либо участвует в регистрации, совершенно не вникая в суть происходящих действий. После окончания лже-регистрации, особенно ускоренной (например, через нотариуса за 3 дня), мошенники вручаютжертве «документы», внешне очень похожие на необходимые, и получают с обманутого покупателя деньги. При этом одновременно организуется «многократная» продажа объекта другим покупателям… Иногда фармазоны действуют еще наглее – представитель «продавца» (на самом деле аферист) предлагает покупателю свои услуги по госрегистрации, а документы на таковую вообще не сдаются («продавец» или его «доверенное лицо» вскрывают ячейку по полностью подложному экземпляру ДКП).

ДАВАЙТЕ УСКОРИМ ПРОЦЕСС…

Очень часто мошенники при работе с «клиентом» используют прием, получивший название «свой человек». Настойчивого «лоха», желающего поприсутствовать при регистрации сделки, ведут получать документы в то время, когда у окошечка выстраивается самая большая очередь. После двух-трехчасового томления фармазон, сопровождающий жертву, вдруг вспоминает, что в учреждении работает его знакомая, которую вызывают «пошептаться» в коридор. На самом деле это сообщница аферистов, никакого отношения к сотрудникам регистрирующей организации не имеющая. Далее спектакль разыгрывается столь мастерски, что «лох» сам начинает совать деньги благодетельнице с просьбой ускорить процесс. Та наконец-то соглашается, забирает у «клиентов» паспорта и документы и предлагает «посидеть немного в машине» и не толкаться по коридорам, пока документы не будут получены.

Дальше аферисты либо едут в банк снимать деньги по паспорту продавца, либо выносят покупателю «зарегистрированные» документы и едут рассчитываться…

Соб. инф.

Продавца в этом случае обманывают несколько иначе. Покупатель (или лжепокупатель, вступивший в преступный сговор с аферистами) сдает в присутствии продавца деньги в банковскую ячейку (подробнее об этом – см. главу 3), после чего регистрация проводится надлежащим образом (объект уже находится в собственности покупателя), а деньги продавца мошенники снимают без его участия (чаще всего завладевают паспортом, переклеивают фотографию или вступают в преступный сговор с работниками банка). Когда несчастный продавец приходит получать свои кровные, кассир или клерк говорят ему: «Позвольте, Вы час назад у нас уже деньги сняли…»

Иногда на практике встречаются более «грубые» варианты подобных схем: продавцу либо «случайно падает на голову кирпич», либо у него в кармане «находятся» патроны или наркотики (а деньги снимаются покупателем после окончания действия соответствующего допсоглашения); либо в банк для получения денег с ответственного хранения предъявляются откровенно фальшивые регистрационные документы (согласно типовому договору с клиентом банк не обязан проверять подлинность последних), а также, в случае расчетов на квартире, в офисе или в других неприспособленных местах, продавца откровенно «кидают» – либо не отдают денег вообще, либо передают только сумму, указанную в договоре (в 2—20 раз ниже оговоренной ранее). Подробнее об этом – в главе 6 нашей книги.

1.6. Лжеадреса

На эту схему обычно попадаются богатые «парамоши» – так на жаргоне мошенники называют иногородних граждан, слабо представляющих местоположение выбранной жилплощади по районам того населенного пункта, где они мечтают поселиться.

Доверчивого клиента приводят смотреть роскошную квартиру в центре Москвы (чаще всего в доме-новостройке), а документы оформляют на однокомнатную «хрущобу» на окраине. Здесь используются совпадения в именах улиц: например, в столице имеется такой адрес: улица Макаренко, дом 21/2, строение 1А, корпус 2.

Также очень часто лжеадреса встречаются при сделках с загородной недвижимостью: «ушастому фраеру» показывают роскошный коттедж по адресу: Деревня Гадюкино, улица Советская, дом 60А, а документы оформляют на старый дом (просто 60) или даже на халупу-подсобку, в которой жили строительные рабочие, этот особняк возводившие. А сам коттедж уже продан другому «лоху» – пусть потом жертвы бодаются между собой, выясняя, кто круче…

И, безусловно, хитом на «рынке» лжеадресов являются новостройки, которые в большинстве случаев продаются по строительным адресам. Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 5.1.

1.7. Лжедоверенности

Из всех видов доверенностей, предусмотренных действующим законодательством (общая, специальная, разовая, в порядке передоверия, хозяйственная), мошенники манипулируют чаще всего со специальной (Иванов доверяет Петрову продать квартиру, принадлежащую первому, для этого собрать справки, поставить подпись у нотариуса, пройти регистрацию, получить деньги и т. д.), разовой (для совершения одного юридически значимого действия, например, приватизации), а также хозяйственной (о ней более подробно в разделе 4.6). Во всех указанных случаях возможны две разновидности афер:

• в момент выдачи доверенность подлинная

Владелец недвижимости действительно ставит свою подпись под доверенностью, но впоследствии (когда идет регистрация сделки) ее отменяет, либо умирает (естественной или насильственной смертью), либо признается в судебном порядке умершим (умирает «юридически»). Кроме того, часто встречается афера, получившая название «доверенность, подписанная левой рукой».

В этом случае владелец объекта вступает в преступный сговор с аферистами, они вместе идут к любому нотариусу, где нет фото-или видеосъемки такого гражданина, и продавец дает на имя одного из мошенников специальную доверенность на право распоряжения своей квартирой. Но при этом, чтобы в дальнейшем утверждать, что доверенностей никому не давал, продавец подписывает ее «левой рукой», т. е. таким образом, чтобы впоследствии судебно-почерковедческая экспертиза признала, что подпись выполнена другим лицом (фармазонам очень хорошо известна эта техника, и они быстро разъясняют ее «хозяину»).

При такой «подлинной» доверенности квартира продается «лоху». Он вселяется в нее, а через несколько месяцев на пороге появляется продавец, утверждающий, что он квартиру не продавал, доверенности не подписывал, а был в отъезде. Нотариальная контора, естественно в этом случае подбирается «победнее», где системы фотофиксации клиентов и видеонаблюдения не установлены.

После судебного разбирательства «лох» чаще всего оказывается без квартиры и без денег, а продавец ищет нового покупателя…

• доверенность заведомо фальшивая

В этом случае документ либо грубо фабрикуется (например, в Москве все необходимое, т. е. единый нотариальный бланк, печать нотариуса, образцы подписей последних, голографическую наклейку и спецчернила, можно купить за 15–30 тыс. руб. или сделать заказ «под ключ»), либо мошенники вступают в преступный сговор с помощником или и.о. нотариуса и добиваются занесения записи о выданной доверенности в соответствующий реестр (такая «липа» пройдет стандартную проверку на подлинность). Кроме того, на практике часто встречаются лжедоверенности, заверенные не нотариусами, а должностными лицами, имеющими на это право в соответствии со ст. 185 ГК РФ (военнослужащих, из мест лишения свободы, из лечебных учреждений и т. д.). Правда, такие «доверки» сразу вызывают подозрение в подлинности, однако фармазоны не гнушаются и ими.

1.8. Получение предоплаты

Мошенников, работающих по этим схемам, риэлторы называют «авансовиками»: например, жертва дает «продавцу» недорогой квартиры предоплату, а последний благополучно скрывается, обобрав аналогично еще десяток «лохов». Основные признаки этой незамысловатой аферы: явно заниженная цена объекта; требование большего аванса, чем принято на рынке (нормальными считаются суммы 20–50 тыс. руб. за объект стоимостью до 6 млн. руб., 50—100 тыс. руб. за цену до 20 млн. руб. и до 300 тыс. руб. за более дорогой); всяческое «оттягивание» продавцом момента оформления и окончательного расчета (чтобы собрать побольше клиентов). Другая разновидность «авансовой работы» (правда, привлечь организаторов этой схемы к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ не удается) – «беспроцентный кредиту населения», когда деньги берутся, незаконно удерживаются и отдаются лоху назад минимум через 3–6 месяцев, или только по суду. Злоупотребляют этим чаще всего небольшие девелоперские фирмы (подробнее см. раздел 5.1).