Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации - Е. Гурьева

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе:

– обменивать занимаемое жилое помещение. Обмен– это действия в результате которых, наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи обменивает занимаемое ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю;

– передавать специализированное жилое помещение в поднаем.

5. Наймодатель жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения имеет следующие права:

– разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

– осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.

6. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Форма договора найма специализированного жилого помещения письменная. В большинстве случаев такой договор оформляется в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Однако закон не воспрещает заключить договор найма специализированного помещения и путем обмена соответствующими документами (оферта и акцепт), каждый из которых подписан одной из сторон. Договор найма специализированного жилого помещения, совершенный с нарушением обязательной письменной формы, сохраняет свою юридическую силу, однако при возникновении спора стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания для подтверждения самого факта заключения договора и его условий.

8. С момента введения в действие ЖК РФ типовые договоры найма специализированных помещений, исходящие от иных федеральных органов государственной власти, от органов государственной власти субъектов РФ, от органов местного самоуправления утрачивают силу.

Правительством РФ утверждаются типовые договоры найма специализированных жилых помещений.

Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.

3. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

1. В настоящей статье устанавливается общее правило для расторжения договоров, то есть договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время. Данное правило носит императивный характер и не может быть изменено волеизъявлением сторон.

2. По общему правилу договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. В последнем случае правильнее говорить о прекращении договора по соглашению сторон, поскольку расторжение представляет собой юрисдикционный способ прекращения договорного обязательства.

Наниматель специализированного жилого помещения может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения в любое время. Наниматель даже не обязан объяснять наймодателю мотивы своего решения.

3. По требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке:

1) при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения;

2) невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев. При расторжении договора вследствие того, что наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Рассматривая иск о расторжении договора по этому основанию и выселению нанимателя суд должен убедиться в том, что у нанимателя отсутствовали уважительные причины невнесения платы за жилое помещение (безработица, задержки в выплате заработной платы, наличие в семье нетрудоспособных лиц);

3)-разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает;

4)-систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; а также использования жилого помещения не по назначению.

Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.

2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилого помещения.

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения. Разрушение специализированного жилого помещения предполагает гибель предмета договора. Следовательно, понятие «утрата» помещения – гораздо шире, нежели его физическое уничтожение (разрушение).

2. Комментируемая статья предусматривает и иные основания прекращения договора найма такого жилого помещения

К ним можно отнести:

– переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии. Переход права собственности – это смена конкретного собственника в пределах государственной или муниципальной форм собственности. Это может произойти, например, в случае, когда специализированное жилое помещение переходит из собственности одного субъекта РФ в собственность другого (или самой Федерации), или передается от одного муниципального образования другому;

– передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу.

Договор найма такого жилого помещения не прекращается если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилого помещения.

Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.

2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях: