ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение - Диана Кристиан

собрал внутриобщинный банк – Фонд земельных паёв.

Создание Фонда земельных паёв было полезно для общины в трех отношениях. Во-первых, члены

общины самостоятельно финансировали свой проект. Если бы по каким-то причинам они не смогли внести

годовой платёж, опасность реализации недвижимости за долги им не грозила. Во-вторых, они снизили

годовой ссудный процент с 8,75 до 8,5, сэкономив тем самым несколько тысяч долларов. И, в-третьих,

быстро расплатившись с прежними собственниками, члены общины Этхэвен сразу вступали во владение

землей и могли свободно заниматься ее освоением и застройкой.

Впрочем, несмотря на то, что общинная земля теперь являлась юридически защищённой, сама

община от всех долгов пока не освободилась, ведь ассоциация домовладельцев Этхэвен по-прежнему была

должна инвесторам (вкладчикам) Фонда земельных паёв. С учетом выплаты всех процентов вкладчикам

фонда, Этхэвен в конечном счете может заплатить за все существенно больше, чем 425 000 за покупку

земли.

Таблица 5. График выплат при покупке земли в рассрочку общиной Этхэвен.

Год

Средства,

Общая

Общая

Платежи

Платежи по

Невыплаченный

(месяц)

собранные

сумма

сумма

по

процентам,

остаток долга

на

вкладов в

долга

Основному

выплачиваемые

предоплату

Фонд

продавцам

долгу

продавцам

в 1994 году

земельных

продавцам

паёв

1994

$150 000

--0--

$396 577

$128 000

--0--

$268 577

1995

--0--

$232 000

$268 577

$105 701

$22 299

$162 876

1996

--0--

--0--

$162 876

$99 671

$359

$63 305

1997

--0--

$61 000

$63 205

$50 202

$5 765

$13 003

(май)

1997

--0--

--0--

$13 003

$5 246

--0--

$7 757

(июнь)

1997

--0--

--0--

$7 757

$7 757

--0--

--0--

(июль)

Всего

$150 000

$293 000

---

$396 577

$28 423

$425 000

Как мы уже знаем на примере Лост Вэлли и Дансинг Рэббит, совсем нередки случаи, когда

некоторые из основателей располагают существенно большими средствами, чем остальные. Иногда только

это и позволяет группе приобрести землю.

КОГДА ЗЕМЛЮ ПОКУПАЕТ ОДИН ЧЕЛОВЕК

В начале 1998-го активист движения за социальную справедливость Хэнк Обермейер начал поиски

подходящего участка в Окленде (шт. Калифорния), чтобы создать альтернативное сообщество,

ориентированное на социальную-политическую деятельность и занятия искусствами, с ограниченными

долями участников в общем имуществе. Хэнк хотел найти участок, по крайней мере, с двумя домами на

несколько квартир в зелёном районе желательно северной части Окленда, недалеко от линий маршрутов

общественного транспорта.

В ноябре того же года он и ещё несколько его друзей нашли три двухэтажных дома с восемью

квартирами в общей сложности на сдвоенном участке в северном районе Окленда, что вполне отвечало их

запросам. Запрашиваемая цена была 505 тысяч долларов и по тем временам считалась недорогой для

области залива Сан-Франциско.

Хэнк предложил за участок 485 тысяч долларов, и его предложение было принято с условием, что

он произведёт оплату в течение 30 дней. Чтобы собрать требуемые 485 тысяч и ещё 100 тысяч на

приблизительные затраты по восстановлению и ремонту имущества, Хэнку пришлось свернуть многие

другие свои инвестиционные проекты. Однако 30 дней на завершение формальностей всё равно не хватило,

и тогда он взял несколько краткосрочных частных займов, которые выплатил в течение последующих

восьми месяцев.

После этого Хэнк и первые энтузиасты, готовые переехать в молодую общину, названную Марипоза

Гроув ( Mariposa Grove), начали проект по реконструкции помещений, который в конце концов растянулся у

них на три года. Они отремонтировали просевший фундамент, заменили поражённые сухой гнилью и

термитами доски и балки в одном доме, поменяли почти всю электропроводку и канализацию другого дома.

Они снесли внутренние перегородки и сделали перепланировку помещений, создав в итоге шесть двух- и

трёхкомнатных квартир и одну большую квартиру для общего пользования, в которой расположились

кухня, столовая, просторная жилая комната и гостиная. Планировались также дополнительные общие

помещения под офис, прачечную и, возможно, для художественной и музыкальной студий. Они срыли

бетонное покрытие на автопарковочном участке и посадили на нём плодовые деревья и огород.

Дома находились на территории расово-смешанного квартала, в нём жили и белые, и

афроамериканцы, поэтому с самого начала Хэнк хотел, чтобы Марипоза Гроув была социально и этнически

разнообразной общиной, чтобы она могла предоставить доступное жильё представителям разных рас и

социальных слоёв. Как только перепланировка в помещениях была завершена, он сдал внаём первую

квартиру одному из своих друзей, а затем они вдвоем выбрали третьего соседа-квартиросъёмщика, после

чего трое выбрали четвёртого и так далее, пока в их общине не набралось восемь человек (всего они

готовились принять 12-13 человек). Они действительно отличались разнообразием состава - в группе были

студенты престижных университетов, и наоборот, люди, никогда не ходившие в колледж, были и те, кто

вышел из городских рабочих слоёв. Большинство были белыми, один - афроамериканец.

Поначалу, когда проект насчитывал лишь несколько временных участников, всё было, скорее,

похоже на театр одного актёра. Однако Хэнк не принимал каких-либо важных решений и не строил никаких

крупных строительных планов, пока не смог привлечь к проекту других надёжных участников. И хотя они

все вместе вырабатывали согласованные решения по поводу долгосрочных перспектив, эти решения

выполнял сам Хэнк - просто потому, что он лучше всех знал как, и ещё потому, что он нёс за всё

финансовую и юридическую ответственность. Со временем этот груз ответственности все больше возрастал,

и однажды Хэнк почувствовал, что сил на то, чтобы делать работу одному, ему уже не хватает. Он

признался в этом группе и предложил разделить с ним обязанности, и участники выразили свою готовность

помочь. С этого момента руководство проектом перешло от одного человека ко всей группе, каждый стал

участником одной или нескольких рабочих подгрупп - финансовой, строительной, управляющей, по

привлечению новых членов и так далее – так что власть и ответственность в новой общине более

равномерно распределилась между ее участниками. "Подобные кризисы довольно часто происходят в

молодых общинах, - говорит Хэнк, - и тогда лидерство переходит от основателя (или основателей) к

каждому, кто вовлечен в проект".

На момент написания этой книги Марипоза Гроув находится в процессе изучения юридических и

финансовых требований, необходимых для регистрации жилищного кооператива с ограниченными долями в

общем имуществе ( limited equity housing co-op) согласно законам штата Калифорния. Если они выберут

именно эту организационно-правовую форму, Хэнк продаст участок вновь созданному кооперативу

приблизительно за 750 тысяч долларов (485 тысяч покупной цены плюс 250 тысяч на издержки по ремонту

и реконструкции, плюс индексация 6% годовых . Теоретически Хэнк мог бы и удвоить цену в силу того, что

рыночные цены на недвижимость за прошедшие годы выросли больше, чем в 2 раза, однако тогда это уже

не было бы доступным жильем, как хотелось основателям общины. К тому времени, как группа выкупит

дома, назначенные 6 процентов годовых в какой-то мере компенсируют Хэнку его усилия и финансовый

риск, но при этом дома по-прежнему остаются доступными.

В жилищных кооперативах с ограниченными долями в общем имуществе ( limited equity housing co-

ops) каждый член имеет долю в общем капитале, является членом совета директоров и имеет право

проживать на территории кооператива на основе договора жилищного найма с кооперативом. Если