Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум - Сергей Тихоненко

Как видим, сумму до миллиона могут получить как собственник, который «не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя», так и «добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение».

Забота о пострадавшем собственнике понятна, особенно если перечитать законы и постановления, которые мы тут приводили. Но забота о добросовестном приобретателе вызывает недоумение – ведь по той же законодательной логике его права и так защищены. Тем не менее теоретически есть возможность получить от государства миллион, что хоть как-то компенсирует потери.

Вывод (глава получилась длинная, но резюме будет коротким). При покупке недвижимости забудьте про права «добросовестного приобретателя», тщательно проверяйте выбранный объект и его собственника. Надеяться на традиционное русское «авось» да «небось» тут неуместно.

Метод Понтия Пилата и парадокс Вешек

Сфера недвижимости – кладезь для психологических и социологических исследований. По мнению специалистов, стресс от смены места жительства уступает по силе лишь стрессу в результате смерти близких, развода и тяжелой болезни. Действовать рационально в состоянии стресса тяжко. Особенно если приходится отвечать на трудные вопросы, которые в изобилии подкидывает рынок.

Итак, принципиальное решение о покупке жилья принято, есть необходимая сумма. Вариант подобрали, посмотрели, о цене договорились. Изучаем документы, восстанавливаем историю квартиры. И тут возникают вопросы, на которые нет однозначных ответов. Можно ли покупать эту квартиру? Не возникнут ли в будущем проблемы? Не всегда получается понять сразу, чаще надо копать глубже.

Наследник получает документы о собственности и сразу же выставляет квартиру на продажу. Он хочет быстрее обналичить «упавшее с неба состояние» и вкусить наконец радости «дольче вита»? Или знает, что есть еще претенденты на наследство, которые опоздали, и торопится быстрее продать спорный актив? Нет ответа. (Подробнее про наследственные квартиры мы уже писали в главе «Наследство».)

Вы – хозяин положения. В любой момент вы должны быть готовы сказать себе знаменитую фразу Понтия Пилата «Я умываю руки» и отказаться от покупки подозрительной квартиры.

Отказаться, бывает, не так просто, как кажется на первый взгляд. Ведь вы прикипели эмоционально к понравившемуся жилью. Вы представили себя живущим в этой квартире, мысленно расставили мебель, нашли место во дворе, где будете парковать машину, прикинули, как побыстрее добраться на работу… Особенно часто так происходит, если квартира подверглась хоум-стейджингу.

«Нам очень хотелось отдельную квартиру, мы так долго об этом мечтали… Денег у нас было немного, и обычную многоэтажную новостройку мы не могли потянуть. А тут мы вписывались в бюджет. Мы понимали, что застройщик использует лазейки в законе и впоследствии могут возникнуть проблемы. Но нас уверяли, что у них “все схвачено”. И действительно – дом строился без задержек. А теперь мы остались ни с чем», – вспоминает владелец квартиры в доме в подмосковных Вешках, который снесли по решению суда в августе 2012 г.

Знали ли покупатели о рисках при покупке квартиры в незаконно возведенном доме? Несомненно, многие об этом догадывались. Информационного вакуума нет. Желающие легко могли найти в Интернете обсуждение проблем, способных подстерегать покупателей долей в многоквартирном доме, построенном на земле с правовым статусом «для индивидуального жилищного строительства».

В августе 2012 г. история с Вешками прогремела по всей России. Сюжеты в новостях по федеральным каналам, интервью с оставшимися без крыши над головой бедолагами, ток-шоу с чиновниками и застройщиком… Казалось бы, риски покупки квартиры в аналогичных домах стали слишком очевидны, но…

Рассказывает Сергей Тихоненко

Летом 2012-го обратился к нам клиент с просьбой проверить застройщика, у которого он собрался покупать квартиру. Объект в ближайшем Подмосковье, 20 км от МКАД. Студия 28 кв. м стоит около 1 млн руб. Клиент буквально загорелся этой квартирой. Половина у него была, на половину банк готов был дать ипотеку. Мы навели справки, отправили запрос в районную администрацию, изучили имеющиеся документы. Оказался классический случай строительства многоквартирного дома на землях ИЖС. На удивление, ответ администрации был нейтральным: «Нарушений не обнаружено». Кроме того, адрес объекта не фигурировал в черном списке проблемных домов. И тут как раз прогремели злополучные Вешки… Мы рассказали клиенту обо всех рисках покупки подобной квартиры.

Клиент был разумным человеком, но ему было тяжело отказаться от покупки. Своими предостережениями мы словно украли его мечту. Этого никто не любит, и дальнейшей работы с ним не получилось. Но мы выполнили свой риелторский долг – оградили клиента от проблем и ничуть об этом не жалеем.

Думаете, это курьезное исключение? Как бы не так! Коллега рассказал о похожей ситуации. Друг попросил проверить объект, где продавалась квартира площадью 84 кв. м за 3 млн руб. Похоже, что друг уже давно настроился на покупку, и только осторожность заставила его в последний момент обратиться к риелтору. Коллега озвучил риски и отговорил от покупки. Как вы думаете, он услышал слова благодарности? Ответом было «Ты только что плюнул мне в душу».

Вывод. Старайтесь не привязываться эмоционально к квартире, которую вы еще не купили. Будут еще объекты, этот не последний. Если уж вы влюбились в квартиру, не показывайте ваши эмоции собственнику квартиры, а также его риелтору. Этим могут воспользоваться – например, внезапно поднять цену перед сделкой.

Часть VIII

Четыре шага к своей квартире

Глава 1

Ищите и обрящете. Поиск вариантов

На сегодня существует около десятка источников информации о продающихся квартирах. Из них один источник реально работает, а остальные девять просто… существуют.

Десять источников знаний

1. Рекламные щиты. Катаясь по МКАД и другим магистралям нашей родины, вы не могли не заметить, что примерно 80 % дорожных щитов рекламируют квартиры в новостройках, коттеджные поселки и земельные участки. Если вы часто ездите по району, в который хотели бы переселиться, благодаря щиту вы сможете узнать о какой-нибудь выгодной акции у застройщика или о новом интересном проекте.

2. Растяжки «Продается…». Обычно такие растяжки используют застройщики и владельцы офисных зданий, но иногда их применяют и при продаже вторичных квартир. К сожалению, риелторы редко «заморачиваются» с растяжками, а собственники панически боятся эти растяжки вешать. Что скажут соседи?! Между тем растяжка – отличный рекламный инструмент для собственника и риелтора, ускоряющий продажу квартиры. Итак, когда вы гуляете в районе, где расположена ваша будущая квартира, обращайте внимание на рекламные баннеры.

3. Ваш невооруженный глаз. Если вы ищете новостройку, то ее можно увидеть вживую, без всякой рекламы. Увидели, как в интересном для вас районе что-то строится, не идите сразу в отдел продаж, пообщайтесь со сторожем, строителями. Узнаете много интересной информации «не для печати».

4. Объявления на столбах и дверях подъездов. Сразу отфильтровывайте пустышки: объявления в стиле «обменяю двушку на трешку с доплатой» – хитрый ход риелторов по заманиванию новых клиентов. Если же на колыхающейся на ветру бумажке указаны конкретные характеристики квартиры (метраж, этаж, цена), это, скорее всего, настоящая квартира. Можно смело звонить по указанному телефону. Только не надейтесь наткнуться на собственника – какую-нибудь бескорыстную старушку, застрявшую в XX веке с его бесхитростными объявлениями от руки. Собственники ленивы и дальше Интернета обычно не идут. Скромный листочек на столбе – дело рук трудолюбивого риелтора. (Впрочем, это хороший знак. Если риелтор не ленится рекламировать объект – значит, он, вероятно, хороший специалист и заинтересован в сделке. Работать с ним будет комфортно.)

5. Газеты и журналы объявлений вроде «Из рук в руки», «Недвижимость и цены». Пользуясь этими источниками информации, помните, что, во-первых, актуальность опубликованных в них объявлений низкая (газеты выходят раз в неделю, а реально выгодные объекты разбираются в первые пару дней) и, во-вторых, в газетах обычно рекламируют низколиквидные объекты и те, что продаются по завышенной цене (потому что смотри «во-первых»). Это если говорить о вторичных квартирах, а вот просмотреть объявления о новостройках не помешает. Может, и наткнетесь на что-то интересное.

6. Радио. Иногда по радио рекламируют новостройки. Как источник информации радио малоэффективно, но если случайно что-то услышали – мотайте на ус.