Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации - Евгений Белов

Еще один классический пример.

П. совершил мошенничество с жилой недвижимостью при следующих обстоятельствах. Весной 1997 г., в г. Железнодорожный П. познакомился с Г. Войдя к ней в доверие и злоупотребляя им, П. пообещал последней свою помощь в продаже принадлежащей части дома в г. Железнодорожный, Московской обл. и помощь в покупке нового жилья. Через газету «Из рук в руки» нашел покупателей на собственность Г. при этом, введя ее в заблуждение, относительно того, что нашел ей дом по более низкой цене в пос. Темниково, Московской обл., заведомо зная, что никакого жилья он не находил. П. обманывая Г., присвоил деньги, полученные от продажи части дома. По приговору суда П. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного п. «б» ч. 3 ст. 159 УК, и ему назначено наказание в виде лишения свободы сроком на шесть лет[191].

Другим примером может служить дело по обвинению С. в мошенничестве с жильем путем обмана. В Иванове вынесен приговор жителю Калининграда по уголовному делу о мошенничестве в сфере сделок с недвижимостью. Он отбывал наказание в виде лишения свободы, совершил побег, знакомился с пожилыми женщинами, проживающими на первом этаже многоквартирных домов, и предлагал обменять квартиру на жилье большей площади и с лучшими характеристиками. Доплату он обещал произвести сам: мол, квартира на нижнем этаже нужна для размещения филиала московского медцентра. С. убеждал пожилых дам оформить на его имя доверенность на продажу квартиры. Далее мошенник подыскивал покупателей. После заключения сделки купли-продажи он получал от покупателей деньги и скрывался с ними. Фрунзенский районный суд г. Иванова признал афериста виновным по ч. 3 ст. 159 УК РФ (мошенничество в крупном размере), ч. 1 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ (приготовление к мошенничеству в особо крупном размере) и ч. 1 ст. 313 УК РФ (побег из-под стражи). По совокупности преступлений суд приговорил С. к 6 годам лишения свободы в исправительной колонии строгого режима со штрафом в размере 4 тыс. руб.

По нашему мнению, приговор не соответствует тяжести содеянного и личности виновного[192]. В таких случаях мошенники убеждают собственника жилого помещения выдать доверенность на право совершать любые сделки с жилым помещением, затем оформляют договор купли-продажи без участия владельца недвижимости;

3) оформление права собственности не на то жилое помещение, которое демонстрировалось покупателю[193], а также неоднократные продажи одного и того же объекта жилой недвижимости.

Например, в 2003 г. в Москве действовала группировка Сатарсова. Преступники продавали 3-х и 4-комнатные квартиры по смешным ценам — до $45–55 тыс. и объясняли это тем, что якобы действуют от имени Международного общественного фонда. Все «подтверждающие» документы, в том числе платежные поручения и гарантийные письма, просто подделывались. Обман был раскрыт, но весь ущерб пострадавшим возместить было невозможно[194].

4) Мошенничество, совершаемое под прикрытием купли-продажи жилого помещения и последующем признании договора недействительным в целях завладения денежными средствами в виде разницы между фактически выплаченной ценой и стоимостью, указанной в договоре, а также неоднократное получение задатка или аванса с последующей продажей квартиры.

Например, в Москве одна квартира была продана сразу в 5 разных мест и одновременно в 17 сдана[195].

В этом же разделе можно упомянуть договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). Это весьма своеобразный договор, суть которого до конца не ясна многим гражданам и специалистам. Как отмечено в специальной литературе, если в договоре пожизненного содержания с иждивением или договоре ренты не прописано право рентополучателя на оплату рентных платежей взамен личного оказания услуг по содержанию, обеспечению уходом, питанием, одеждой, иное, то такой договор в судебном порядке может запросто быть расторгнут, т. к. доказательств оказания услуг личного характера по указанным сделкам, как правило, предоставить невозможно. В Москве за год расторгается более 20 договоров подобного рода. Результат расторжения — покупатель остается и без квартиры и без денег, затраченных на продавца — рентополучателя[196].

Риск быть обманутым существует и при договоре дарения. Это безвозмездная сделка, т. е. получатель недвижимости приобретает дорогостоящее имущество бесплатно. Суды охотно идут на расторжение такого рода договоров или признания их недействительными, особенно когда дарителем выступает пожилой человек или социально неблагополучное лицо. Хорошо, если новому собственнику действительно передали квартиру в дар по безвозмездной сделке. Но каждый 20-й договор дарения прикрывает под собой договор купли-продажи, однако оформляется он именно как дарение. А это означает, что новый собственник выложил за недвижимость колоссальные средства, а в итоге вернуть их не сможет в случае расторжения договора дарения или признания его недействительным[197].

Приватизация жилья имеет также свои особенности, которые могут использовать мошенники.

Так, районным судом Дзержинского района Калуги осужден бывший глава администрации одного из муниципальных образований. Он, воспользовавшись своим служебным положением, вопреки закону заключил договор социального найма и зарегистрировал свою супругу в муниципальной квартире одного из домов, признанных аварийными и подлежащих сносу. В связи с этим у его жены возникло право на получение квартиры во вновь построенном доме, и она с помощью своего мужа получила квартиру в новом многоквартирном доме. После этого он вновь заключил с супругой договор, но уже о передаче жилого помещения в собственность, на основании которого она вскоре приватизировала указанную квартиру. В результате умышленных преступных действий должностного лица муниципальному образованию был причинен ущерб на сумму, превышающую 1 млн 199 тыс. руб., были существенно нарушены права и законные интересы граждан, охраняемые законом интересы общества и государства. Таким образом, все последующие сделки с незаконно приватизированным жильем также будут незаконны и то, кто не проверил эти обстоятельства и приобрел такие объекты недвижимости, рискуют не получить своих денег[198].

Лица, приобретающие приватизированную квартиру, должны помнить, что право на бессрочное проживание могут иметь и другие члены семьи, которые отказались от своей доли в пользу других собственников. На этот счет есть четкие судебные решения. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда от 1 марта 2006 г.[199], при разъяснении обязательного при приватизации жилого помещения согласия лица отмечалось, что право пользования данным жилым помещением для такого лица будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища. Верховный Суд РФ, таким образом, полагает, что если бывший член семьи собственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизируемое жилье, дав согласие иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, он сохраняет вещное право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен.

Так, Верховный Суд РФ в Определении № 5-В08-78 от 26 августа 2008 г. признал право постоянного бессрочного пользования жилым помещением — комнатой за ответчицей, которая имела равное право на приватизацию жилого помещения с членом своей семьи, но отказалась от реализации данного права в пользу последнего, который в дальнейшем подарил приватизированное жилое помещение истице. Аналогичное, по сути, решение было изложено в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 5-В08-75 от 19 августа 2008 г., в котором ответчица добровольно отказалась от права на приватизацию жилого помещения в пользу супруга, который в дальнейшем продал приватизированное жилье. Покупательница заявила иск о выселении ответчицы из принадлежащего ей жилого помещения (Определение Верховного Суда РФ № 5-В08-75 от 19 августа 2008 г.)[200].

Незнание подобных решений может быть весьма плачевно для новых собственников.

5) Мошенничество посредством купли-продажи или совершения иных сделок, совершаемых под принуждением, с последующим физическим устранением потерпевших либо их похищением, незаконным лишением свободы; Например, как отмечает В. В. Синкевич, нередко преступники своих жертв помещают в медицинские учреждения, психоневрологические и наркологические диспансеры[201]. В большей степени это касается случаев вымогательства права на чужое имущество, но в совокупности действия виновных квалифицируются и по статье о мошенничестве. Хотя бывают случаи убийства собственника и оформление документов на его квартиру. Это делается, как правило, организованной группой, в которой участвуют должностные лица, нотариусы, сотрудники ДЭЗ и т. п.