Азбука инвестирования в недвижимость - Кен Макэлрой

К сожалению, на семинарах мне приходится видеть отдельных людей, у которых всего этого нет. Они хотят быстро разбогатеть, но при этом почти или совсем не понимают, какие обязательства необходимо на себя взять, чтобы достичь успеха в бизнесе. У других есть сильное стремление, но недостаточно чисто технических навыков и знаний, которые можно получить только в результате длительного опыта работы. Для них я и написал эту книгу. Она вовсе не о том, «как быстро разбогатеть». Это не книга по мотивации, хотя я надеюсь, что смогу вдохновить вас попытаться воплотить в жизнь ваши мечты, касающиеся инвестиций в недвижимость. Нет, это книга, которая просто раскроет перед вами проверенные методы работы, поможет понять то, что вам непонятно, и быстро научит вести дела любого, кто выбрал инвестирование в недвижимость как путь к финансовой свободе.

Прежде чем мы углубимся в поиски решений вопросов о том, как находить и покупать инвестиционную собственность, а затем и управлять ею, давайте избавимся от определенных мифов, которые, если вы поверите в них, будут мешать вам свободно двигаться вперед. Я думаю, что приведенный ниже список покажется вам знакомым. Может быть, вы сами или кто-то из ваших знакомых уже говорили что-то подобное? Звучат ли какие-либо из этих высказываний в вашей собственной голове, не позволяя вам двигаться вперед? Не парализуют ли они вас, вызывая страх, – несмотря на всю свою лживость? Так давайте же избавимся от них прямо сейчас! Пришло время выбросить за борт этот ненужный хлам!

Миф № 1: для того чтобы начать инвестировать в недвижимость, нужно уже быть богатым

Люди думают, что для того, чтобы инвестировать в недвижимость, необходимо располагать значительной суммой. Им кажется, что эти деньги должны быть чем-то вроде сбережений, которые обычно собирают на покупку первого дома, или что этим можно заняться только после того, как удалось достигнуть успеха на каком-то другом поприще. Оба представления очень далеки от истины. Вам не нужно иметь сотни тысяч долларов на счете в банке (не говоря уж о миллионах), чтобы инвестировать в недвижимость. Все, что вам необходимо, – это найти и заключить хорошую сделку на недвижимость, которая имела бы смысл в первую очередь с точки зрения потенциальной возможности получить прибыль, а кроме того, необходимо, чтобы эта сделка имела прочный финансовый фундамент.

Чтобы это понять, нам с партнером потребовались годы. Моим самым первым опытом инвестирования в недвижимость было совладение, которое я купил вместе с мебелью и которое собирался сдавать для получения дохода в виде ренты. Это жилье имело две спальни и выставлялось в рамках одной из обширных программ по сдаче жилья внаем. Люди, желающие снять квартиру на выходные, могли звонить и арендовать мое совладение как одно из сотен других, выставляемых на рынок в рамках этой программы. Я, не дрогнув, заплатил 116 тысяч долларов, вынув 20 тысяч долларов из собственного кармана. Тут вы, наверно, подумали: «Вот-вот, я же знаю, что ты обязательно должен был иметь кое-какие наличные, чтобы начать дело в этом бизнесе!»

Да, действительно, я выложил свои деньги – но только потому, что не знал, как это устроить по-другому. Совсем иначе выглядела моя покупка 182-квартирного жилого комплекса в Сан-Сити, Аризона, которую я совершил значительно позже. Общая стоимость этого комплекса была 9 миллионов долларов. Только не закрывайте книгу на этом месте, подумав, что такие суммы не соответствуют вашей «весовой категории», – дайте мне закончить свою историю. Первый платеж составлял 2 миллиона долларов – эти деньги мы собрали с других инвесторов. От себя я дал только почтовый адрес. Бо́льшую часть владения собственностью я предоставил людям, которые дали деньги на первый взнос; в сущности, можно считать, что мы с ними образовали товарищество. Мое умение заинтересовать людей было здесь ни при чем. Основную роль сыграло качество самой сделки – она была настолько выгодной, что у людей появилось сильное желание войти в долю. Этот случай показал мне, что всегда есть много людей, которые готовы ухватиться за хорошие сделки в сфере недвижимости.

Конечно, есть и такие, которые негативно относятся к партнерству в бизнесе, но я считаю, что партнерство – очень важная вещь. В этом случае риск распределяется между многими людьми, что предоставляет возможность иметь небольшую долю в очень многих объектах собственности, вместо того чтобы иметь основную долю – но только в одном-единственном объекте. К тому же доказано, что большие команды могут сделать гораздо больше работы. А как обстоит дело с вознаграждением? Подумайте, какую сделку вы предпочли бы? Ту, когда вам надо заплатить за собственность стоимостью 116 тысяч долларов 20 тысяч из собственного кармана, или ту, когда вы, не вкладывая никаких денег, получаете 10 % от собственности стоимостью 9 миллионов? Между прочим, это составляет 900 тысяч долларов – и я с закрытыми глазами в любое время дня и ночи выбрал бы последнее.

Как только вы нашли подходящие сделки в недвижимости, ваша следующая задача – найти инвесторов, которые желали бы получить от своих вложений хороший доход. Ваша первая сделка, без всякого сомнения, является самой трудной из всех, потому что в деловом мире вас никто не знает. Но поверьте мне на слово – этот процесс будет становиться все легче и легче по мере того, как вы будете проворачивать одно успешное дело за другим.

Все дела в этом мире сначала бывают трудными, а потом становятся легкими

Сегодня у наших дверей (моих и моего партнера) буквально выстраивается очередь из людей, желающих вложить деньги в нашу следующую сделку в области недвижимости. Это происходит не потому, что мы какие-то особенные, а потому, что мы очень старательно ведем свои дела. Мы изучаем весь список возможных сделок и выбираем из него только те, которые являются жизнеспособными с финансовой точки зрения, – вроде той сделки, которую я описал выше. Затем мы связываемся с нашими инвесторами и заключаем с ними договор – честно, без всякого подвоха. Мы делаем деньги на их деньгах, а они получают возможность сделать деньги на нашей работе.

Вы, возможно, будете удивлены, узнав, что есть множество людей, интересующихся вложением капитала в недвижимость, особенно сейчас, когда другие сферы инвестирования, такие как рынок акций и облигаций, испытывают состояние стагнации или даже падают. Вы только посетите какой-нибудь семинар Богатого Папы и оглянитесь вокруг. В любом городе, где мы выступаем, вы увидите тысячи людей, ищущих инвестиционные сделки в области недвижимости, в которые стоило бы вложить капитал. И каждый из тех, кто приходит на семинары Богатого Папы, мог бы стать нашим первым партнером-инвестором.

Миф № 2: вам необходимо начинать с малого – большие сделки слишком рискованны

Нет ничего неправильного в том, чтобы начинать с малого. Может быть, вы обдумываете идею покупки домика на одну семью стоимостью 250 тысяч долларов, чтобы сдавать его и получать арендную плату. Или даже коттеджа на две семьи за 320 тысяч. Но зачем же исключать из рассмотрения 50-квартирный дом стоимостью в 2 миллиона? Независимо от того, верите вы в это или нет, и то и другое находится в пределах ваших возможностей.

Первое, что вам приходит в голову, это, конечно же: «Ни за что! Я не могу подписать закладную на целых 2 миллиона долларов». В каком-то смысле, может быть, вы и правы, но вы можете устроить дело так, что эта сделка будет вам вполне доступна. И вот почему. Закладные на маленькую недвижимость типа домика на одну семью почти всегда должны быть гарантированы личным имуществом и денежными средствами того, кто эту закладную покупает. Но вы, наверное, будете удивлены, когда узнаете, что гарантией ссуды, предназначенной для крупных инвестиций в недвижимость, служит только сама эта ссуда. Другими словами, эти 2 миллиона не висят над вами как дамоклов меч, угрожая поглотить ваши собственные сбережения. А это значит, что ваш риск существенно снижается.

Давайте еще раз посмотрим на предыдущий пример. Совладение, которое я купил за 116 тысяч долларов, из которых 20 тысяч долларов выложил из собственного кармана, накладывало на меня 100-процентную ответственность и с точки зрения закладной, и с точки зрения управления. Большой дом за 9 миллионов, из которых мне принадлежали 10 %, но за которые я ничего не должен был платить из своего кармана, в действительности был связан для меня с гораздо меньшим риском, потому что я не вкладывал в него никаких наличных денег и потому что к управлению этой недвижимостью можно было привлечь профессионалов. Собственность из первого примера всецело принадлежала мне – со всеми положительными и отрицательными последствиями, вытекающими из этого факта. Через пять лет после покупки я продал ее за 121 тысячу долларов, с прибылью 5 тысяч долларов. Недавно мы провели процедуру рефинансирования[1] 182-квартирного дома, которым владели менее года. По новой оценке его стоимость составила 11,3 миллиона долларов, то есть больше чем на 2 миллиона превысила то, что мы в свое время за него заплатили. А так как я владею 10 % собственности, то считайте, что я менее чем за год сделал более 200 тысяч долларов. Вот пример силы, заложенной в умении покупать и обеспечивать правильное и хорошее управление собственностью.