Когда плохо – это хорошо - Исаак И. Беккер

стали источником спроса, который, возможно, повысил их цены.

Может ли это стать и причиной более сильного, чем обычно, давления продаж на лидеров рынка во время его падения? Может ли это еще больше снизить их цены и заставить инвесторов все чаще играть против них и против тех ETF, которые их удерживают? Мы не можем этого знать, пока такое событие не случится, но нетрудно представить, что популярность, которая способствовала росту ETF в хорошие времена, будет работать в ущерб им в плохие времена»[33].

Вот пример, который должен предостеречь поклонников пассивного подхода, считающих его единственным вариантом чего-то добиться на рынке. Значение индекса Dow Jones при закрытии торгов 3 сентября 1929 г. было рекордно высоким, однако в следующий раз оно достигло такого уровня через 25 лет, в ноябре 1954 г. Иначе говоря, на то, чтобы вернуться к прежним значениям, ушло четверть века.

С тех пор таких длительных перерывов не было, но этот пример должен служить своеобразным предупреждением: к сожалению, на фондовом рынке не существует ни одной стратегии инвестирования, гарантирующей, что вы получите тот результат, на который нацелены или который получался в предыдущие годы.

Я настоятельно рекомендую иметь в виду не только плюсы, связанные с дешевизной и историческими достижениями биржевых фондов, но и возможные минусы. Сторонникам пассивного инвестирования я бы предложил в качестве настенной картинки следующий график (рис. 6).

На нем изображены два индекса: Nikkei 225 и S&P 500. Сперва я бы хотел обратить ваше внимание на черную японскую линию. В декабре 1989 г. Nikkei 225 достиг исторического пика, и с тех пор индекс падает, падает, пытается немного вырасти, но снова падает. И вот уже 30 лет он никак не вернется к уровню конца 1989 г. Никто не может гарантировать, что инвестор, который ставит на индекс той или иной страны, не окажется в подобной ситуации.

На графике S&P 500 мы видим, что здесь, конечно, есть и спады: кризис 1998 г., лопнувший пузырь доткомов 2000 г., кризис 2008 г. Индекс падает, затем восстанавливается, и зачастую на это уходят годы – не так, конечно, как после Великой депрессии, но с завидной регулярностью. В который раз повторюсь: нет никакой гарантии, что очередной пик S&P 500 не будет подобен японскому максимуму 1989 г. И что тогда?

Теперь пришло время рассмотреть типичный кейс, который относится к классу «сегодня хорошо – и завтра будет хорошо». Он позволит проследить, как сработали инвестиции в торговую недвижимость на длительном промежутке времени – с 2012 по 2019 г., и сделать соответствующие выводы.

Торговые центры для скромных инвестиций[34]

Личные вложения в недвижимость, как правило, связывают с покупкой квартиры или дома. Однако палитра инвестиций в недвижимость не исчерпывается жильем. На мой взгляд, сейчас одним из наиболее перспективных направлений на этой поляне является торговая недвижимость – современные торговые центры в крупных городах мира.

Дело в том, что именно торговля вытягивает экономику из рецессии, в частности, в США. По данным Национальной ассоциации торговли США, рост продаж в 2011 г. составил 4,7 %, или $2,53 трлн. Прогноз на 2012 г. – плюс 3,4 %, что выше темпов роста валового продукта страны (2,1–2,4 %).

Для частных инвесторов, которые не могут купить или построить торговый центр в Париже или Нью-Йорке, я бы рекомендовал воспользоваться специализированными инвестиционными трастами недвижимости (real estate investment trust – REIT), которые позволяют стать совладельцем таких торговых площадей при относительно небольших вложениях – $5000–10 000. Причем по закону 90 % прибыли REIT (в основном это арендные платежи) распределяется в виде дивидендов среди инвесторов.

За последние 12 месяцев доходность инвестиций в торговые REIT в разы превышала этот показатель по недвижимости в целом. Например, SPDR Dow Jones REIT – биржевой фонд, который отражает сводные цены на американские трасты различных секторов недвижимости (жилая, торговая, офисная, индустриальная), – вырос за год на 7,71 %. А вот индикатор роста REIT в сфере торговой недвижимости – Dow Jones U.S. Retail REIT Index – повысился на 20,46 %.

Возьмем, к примеру, американскую компанию Simon Property Group, Inc. Количество торговых центров, которыми она владеет и управляет, впечатляет: 393 объекта на конец 2011 г. Это шикарные аутлеты во Флориде, Калифорнии, Нью-Йорке и других городах Америки, где продаются по привлекательным ценам товары известных мировых брендов, крупные региональные торговые центры и многое другое.

Акции этого REIT торгуются на бирже (тикер на NYSE – SPG), и его капитализация сейчас превышает $46 млрд. Тем, кто был инвестором Simon последние годы, можно только позавидовать. В прошлом году его акции выросли на 33,6 % (в 2010 г. – на 38,4 %). Среднегодовая доходность этих акций с 2002 по 2011 г. составила 21,2 %, тогда как S&P 500 рос всего на 2,9 %. Текущая дивидендная доходность Simon Property Group – 2,5 %.

Хорошие возможности для инвестиций в торговую недвижимость можно найти не только в США. Например, мне очень нравится The Link Real Estate Investment Trust – первый REIT в Гонконге, крупнейший по капитализации в Азии (70 млрд гонконгских долларов, или около $9 млрд). Он специализируется не только на торговых центрах, но и на прилегающих к ним парковках. Для Гонконга это очень стабильный и доходный бизнес. Трасту принадлежат 80 000 парковочных мест, в основном на внутренних территориях торговых центров, а их эксплуатация приносит около 20 % от общего дохода The Link REIT.

За последние 12 месяцев (здесь и далее данные на 26.04.2012) акции The Link REIT на Гонконгской бирже (биржевой тикер – 823) выросли на 27 %, а за пять лет – на 74 %. Их дивидендная доходность – 3,8 %.

Однако значительные объемы активов, высокое качество недвижимости, расположенной в высокоразвитой стране, не всегда являются гарантами успешных инвестиций в тот или иной инвестиционный траст. Вот, например, REIT Land Securities Group plc. Он владеет и управляет торговой недвижимостью и множеством офисов по всей Англии, включая столицу. В частности, ему принадлежат недавно реконструированное крупное офисное здание в лондонском Сити на Вуд-стрит, 130 и всемирно известный комплекс Piccadilly Lights.

Этот траст является крупнейшим фондом коммерческой недвижимости в стране. Акции Land Securities Group не просто торгуются на Лондонской фондовой бирже (тикер – LAND), но и включены в индекс FTSE 100 (капитализация – более £5,7 млрд).

Между тем в отличие от двух предыдущих примеров Land Securities Group в последние годы не блистал результатами. В 2007–2008 гг. его акции пережили падение на 50 % и с тех пор еще не восстановились.

Впрочем, по мнению многих экспертов, этот траст сильно недооценен и способен в ближайшие несколько лет показать хорошие результаты. Во всяком случае, начало этого года было многообещающим: 16,37 % роста за первые четыре месяца. Текущая дивидендная доходность превышает 4 %. Вложение в такой траст наряду с уже несколько лет растущими REIT, на мой взгляд, является весьма неплохим инвестиционным ходом.

Словом, нынешние вложения в торговую недвижимость могут оказаться весьма