Договор управления многоквартирным домом - Лариса Юрьева

Правовая конструкция договора управления многоквартирным домом, предложенная законодателем в действующем ЖК РФ, не соответствует изначально поставленным задачам – способствовать разделению функций управляющих организаций и функций подрядных организаций. Для реализации идеи «профессионального управления многоквартирными домами» следует изменить подход законодателя к определению предмета рассматриваемого договора, исключив из него упоминание о выполнении работ. Это не означает, что управляющая организация будет лишена права осуществлять подобную деятельность. Однако определение любого понятия должно отражать его суть, а определение договора – основное представление законодателя о его конструкции. В соответствии с этим представляется, что предметом договора управления многоквартирным домом должно быть оказание услуг управления (менеджерских услуг): управляющая компания должна организовывать и координировать обслуживание многоквартирного дома, контролировать его качество, а также осуществлять иные функции управления.

Термин «управление» используется в наименованиях и некоторых других договоров, возможность заключения которых прямо предусмотрена действующим законодательством. К их числу можно отнести договор доверительного управления имуществом, договор о передаче полномочий по управлению хозяйственным обществом (далее – договор управления хозяйственным обществом)[209], договор о передаче полномочий по управлению авторскими и смежными правами[210] и др.[211]. Говорит ли сходство в наименованиях этих договоров о некотором их родстве или законодатель допускает некую вольность в использовании терминов? Ответ на поставленный вопрос можно найти на основе понимания сути категории «управление» и сопоставления ее с характером деятельности, опосредуемой названными договорами.

Действующее законодательство не раскрывает понятие «управление». В юридической литературе данный термин трактуется неоднозначно в зависимости от области исследований конкретных авторов.

Так, применительно к оперативному управлению государственным имуществом А.В. Венедиктов рассматривал управление как совокупность разнообразных функций, прав и обязанностей госпредприятия в отношении имущества, закрепленного за ним[212].

Г.А. Аскененок под управлением как самостоятельным правомочием в праве государственной собственности на землю понимал «непосредственное заведование землями», включая учет и регистрацию земель, мероприятия по проведению землеустройства, связанные с отводом и изъятием земли, с оформлением прав землепользователей на землю и с распределением земли внутри определенных ведомств, получивших землю в пользование (внутрихозяйственное землеустройство) *.

Содержание управления применительно к имущественным отношениям, возникающим из договора доверительного управления, сводится Е.С. Пьяных к деятельности доверительного управляющего по выполнению «разнообразных функций, прав и обязанностей, которые бы исполнял сам собственник в отношении принадлежащего ему имущества, включая возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, за исключением потребления имущества»[213].

Управление в отношении общего имущества кондоминиума рассматривается B.C. Ермаковым как «комплекс мер, направленных на его сохранение, поддержание его в надлежащем состоянии и обеспечение его функционирования и развития»[214].

Таким образом, определения понятия «управление», предлагаемые на страницах юридической литературы, не носят общего характера, а сформулированы скорее для целей конкретных исследований. Поэтому для уяснения сути рассматриваемого понятия необходимо обратиться к другим наукам. Управление как социальный феномен является предметом изучения целого ряда наук, в том числе менеджмента, социологии, политологии, философии, кибернетики, психологии, экономики. Разделы этих дисциплин, касающиеся управления, составляют структуру пауки управления[215]. Поэтому в теории управления как междисциплинарной системе разработан общий подход к категории «управление», который может быть использован и в юриспруденции.

В теории управления сущность управления обычно раскрывается, с одной стороны, через понятия «деятельность» и «процесс», с другой – с помощью категории «воздействие». В первом случае управление сводится к действиям и процессу по подготовке и исполнению управленческих решений и по проведению организационно-управленческих мероприятий. Во втором – к воздействию, которое указывает на влияние некоего субъекта на объект, в ходе которого происходит его преобразование, переход из одного состояния в другое, изменение направленности его движения или развития[216]. Таким образом, в наиболее общем виде управление определяется как «процесс целенаправленного воздействия субъекта управления на объект управления для достижения определенных результатов»[217]. Однако ключом к раскрытию содержания управленческой деятельности является изучение процесса управления с точки зрения его функций, ибо «функции управления – это проявление его сущности в действии»[218]. Специфическими функциями управления, традиционно выделяемыми в экономической литературе, являются: анализ, планирование, организация, координация, контроль и др.[219].

Соотнесем полученное представление об управлении с характером деятельности, опосредуемой «договорами управления». Во-первых, все рассмотренные договорные обязательства направлены не на совершение разовых действий, а на осуществление комплекса действий – процесса, растянутого во времени. Так, по договору доверительного управления доверительный управляющий в течение определенного срока обязуется осуществлять управление имуществом (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Предметом договора управления хозяйственным обществом является осуществление деятельности по управлению хозяйственным обществом в качестве единоличного исполнительного органа[220].

По договору о передаче полномочий по управлению авторскими и смежными правами организация по управлению правами на коллективной основе осуществляет деятельность, в процессе которой совершает сделки по предоставлению возможности использования управляемых ею исключительных прав на соответствующие объекты или отдельных правомочий в отношении соответствующих способов использования таких объектов, распределяет полученные от пользователей средства среди правообладателей, а также осуществляет необходимые действия по защите прав, переданных ей в управление[221].

Во-вторых, при опосредовании договоров, входящих в исследуемую группу, осуществляется целенаправленное воздействие управляющего на некий объект для достижения определенных результатов. При этом предполагаемый положительный эффект от такого воздействия не сводится к правовым результатам, а выступает в виде некоего социально-экономического блага, различающегося в зависимости от объекта управления. Так, целями передачи имущества в доверительное управление являются сохранение и поддержание имущества в нормальном работоспособном состоянии и получение определенных договором доходов от грамотного и профессионального использования имущества[222].

Результат, к которому стремится «учредитель управления» в договоре управления хозяйственным обществом, – это обеспечение наиболее эффективного управления им: выведение из экономического кризиса, получение прибыли от деятельности[223].

Положительный эффект, ожидаемый от заключения договора управления многоквартирным домом, состоит в обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме.

В-третьих, обязанность субъекта управления во всех рассматриваемых договорах осуществляется через выполнение функций управления. Так, например, управляющая организация, являясь стороной договора управления многоквартирным домом, прежде всего анализирует состояние объекта управления. Практически каждый многоквартирный дом уникален, поскольку имеет различные конструктивные и планировочные характеристики, а также разную степень износа, что требует особого индивидуального подхода. Функция планирования реализуется управляющей организацией при разработке системы мер, направленных на поддержание дома в надлежащем состоянии, например, при составлении графика проведения капитального ремонта. Спланированные действия необходимо воплотить на практике, организовать их выполнение. Содержание функции организации управления предполагает заключение управляющей организацией договоров с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг, договоров на текущее обслуживание общего имущества многоквартирного дома, на производство капитального ремонта; определение перечня и профессионального состава персонала в соответствии с видами работ, необходимыми для выполнения организуемой деятельности, и т. д. Координация создает условия для эффективного и непрерывного функционирования системы управления за счет установления непрерывных связей между управляющей организацией и конкретными исполнителями. Реализуя функцию контроля, управляющая организация осуществляет наблюдение за общим имуществом многоквартирного дома как объектом управления и процессами реализации управленческих решений с целью проверю! соответствия наблюдаемого состояния объекта желаемому и необходимому состоянию, предусмотренному нормативными правовыми актами и договором управления. Ту же цепочку функций в том или ином объеме реализуют субъекты управления и в иных исследуемых договорах.