Договор управления многоквартирным домом - Лариса Юрьева

М.И. Брагинский рассматривает такое же количество групп, однако по содержанию они полностью не совпадают: вместо обязательств, направленных на передачу денег, в самостоятельную группу ученый выделяет обязательства, направленные на учреждение различных образований[179].

Е.А. Суханов выделяет иные, чем М.И. Брагинский, группы договоров, хотя их количество также не изменяется. Отличие заключается в том, что Е.А. Суханов разделяет по разным группам договоры на передачу имущества в собственность и в пользование, а обязательства, направленные на учреждение различных образований, в качестве самостоятельной группы им не рассматриваются[180].

Ю.В. Романец объединяет договоры на оказание услуг и выполнение работ в одну группу, при этом дополнительно называет три группы договоров, которые обычно не выделяются: договоры, направленные на страхование имущественных рисков, договоры, направленные на предоставление отсрочки возврата того же количества имущества или на отсрочку оплаты, и договоры на замену лица в обязательстве[181].

Семантический анализ словосочетания «направленность на результат»[182], наиболее часто используемого в качестве критерия систематизации гражданско-правовых договоров, позволяет сделать вывод, что его значение может быть адекватно отражено другим более емким понятием – «цель». В соответствии с традиционным пониманием цель представляет собой «идеальный или реальный предмет сознательного или бессознательного стремления субъекта; финальный результат, на который преднамеренно направлен процесс»[183]. В теории гражданского права неоднократно обращалось внимание на необходимость дифференциации юридических и экономических целей субъектов договора (сделки)[184]. При этом справедливо отмечалось: «В пределах одной экономической цели могут существовать и почти всегда существуют различные правовые средства, которые, в свою очередь, выступают как цели правовые. Для приобретения необходимых вещей участник оборота может или купить, или взять внаем, в ссуду, взаем эти вещи. При единой экономической цели субъект права таким путем определяет одну из многих правовых целей; он либо стремится приобрести право собственности или распоряжения вещью за деньги, либо хочет получить эти же вещи с условием возврата таких же вещей, либо стремится получить право лишь временного пользования вещью»[185]. Таким образом, основным критерием систематизации гражданско-правовых договоров следует признать их правовую цель, что не исключает дальнейшей дифференциации договоров внутри образовавшихся групп по иным основаниям.

Полагаем, что классификация договоров по признаку правовой цели может выглядеть следующим образом: 1) договоры, направленные на передачу имущества в собственность; 2) договоры, направленные на передачу имущества в пользование; 3) договоры на выполнение работ; 4) договоры на оказание услуг; 5) договоры, направленные на учреждение различных образований; 6) договоры, направленные на передачу права использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации; 7) договоры, направленные на отчуждение исключительных прав.

Определим место договора управления многоквартирным домом в системе гражданско-правовых договоров, взяв за основу предложенную модель. Пункт 1 ст. 161 ЖК РФ определяет экономическую цель договора управления многоквартирным домом: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Однако нормы о договоре управления многоквартирным домом не отражают его правовой цели. Последняя должна быть сформулирована исходя из задач, которые по замыслу этот договор должен разрешать.

Эти задачи были обозначены в основных программных документах реформы жилищно-коммунального хозяйства. В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации[186] в основу было положено разделение функций между собственником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от принадлежности. При этом к функциям управляющей организации были отнесены, в частности, сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их исполнением, а к функциям обслуживающей подрядной организации – своевременное и качественное выполнение работ, оговоренных в договоре подряда.

Идея разграничения функций управления и обслуживания, ставшая определяющим положением в ходе проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства в России, не является оригинальной и основывается на мировом опыте организации рассматриваемых отношений. Объясняется подобное разделение функций тем, что деятельность по управлению по своему назначению и содержанию принципиально отличается от производственной деятельности. Специфическими функциями управления, традиционно выделяемыми в экономической литературе, являются: анализ, планирование, организация, координация, контроль и др.[187]. Таким образом, управленческий труд относится к категории труда умственного, осуществляемого человеком в виде нервно-психических усилий. Одной из самых главных характеристик умственного труда является его сложность, обусловленная масштабами, количеством и структурой решаемых проблем, разнообразием применяемых методов, организационных принципов, степенью новизны принимаемых решений, объемом требуемых изменений в состоянии объекта управления, а также степенью оперативности, самостоятельности, рискованности решений, которые необходимо принимать[188]. Следовательно, эффективность деятельности субъекта управления (менеджера) в значительной степени определяется уровнем его профессиональной подготовки, суммой его знаний, умений и опыта.

За рубежом бизнес по управлению недвижимостью в жилищной сфере широко развит и профессионализирован. Так, в соответствии с действующим в ФРГ законодательством для осуществления своих прав и обязанностей по управлению общим имуществом в многоквартирном доме сообщество домовладельцев обязано назначить управляющего. В его качестве может выступать домовладелец или третье лицо, в том числе юридическое лицо (управляющая компания), поскольку домовладельцы, не имеющие специального образования и надлежащего уровня квалификации, часто не в состоянии осуществлять надлежащее управление, эксплуатацию и содержание общих элементов недвижимости. На основании решения домовладельцев о назначении управляющего с ним заключается договор[189].

По законодательству Франции вопросы содержания неделимых частей здания (дворов, стен, крыш, балок, лестниц, лифтов, коридоров и т. д.) решаются непосредственно собственниками на основании договора между ними либо синдикатом – принудительным объединением собственников этажей или квартир в жилом доме[190]. При этом собственники, как правило, заключают договор со специализированной организацией (муниципальной или частной) об обслуживании дома и отдельно с фирмой, специализирующейся на контроле качества предоставляемых услуг[191].

Привлечение специализированных фирм к управлению жилой собственностью (в частности, многоквартирными домами или комплексами) широко распространено в США. Зародившись в 1920-е гг., бизнес по управлению жилой недвижимостью прошел путь развития от специализированных отделов в риелтерских фирмах до становления самостоятельных профессиональных структур. В настоящее время он представлен различными по масштабу деятельности управляющими компаниями, действующими на основании договоров об оказании управленческих услуг за менеджерское вознаграждение[192].

Эта идея об организации профессионального управления на основании заключения между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющими компаниями договора на управление в форме договора возмездного оказания услуг была закреплена в Подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» и, по-видимому, должна была получить претворение в жизнь в нормах Жилищного кодекса РФ, в частности в разд. VIII «Управление многоквартирными домами». Исходя из легальной дефиниции договора управления многоквартирным домом, в функции управляющей компании входит: оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг. Однако содержательная сторона деятельности управляющей организации в ЖК РФ не определена. Вследствие этого в литературе предмет договора управления многоквартирным домом нередко характеризуется через категорию «жилищно-коммунальные услуги»[193]. Само по себе понятие «жилищно-коммунальные услуги» является нормативным: оно неоднократно используется в ЖК РФ, а также в иных правовых актах[194]. Вместе с тем следует отметить отсутствие единого подхода к определению перечня жилищно-коммунальных услуг. Так, постановление Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг»[195] использует понятие «жилищно-коммунальные услуги» как собирательное для обозначения содержания и ремонта жилых помещений, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения. Письмо Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 9 февраля 2006 г. № ЮТ-436/03[196] добавляет к этому перечню также услуги по утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов. Некоторые акты формируют перечень жилищно-коммунальных услуг как открытый[197]. По мнению Д.П. Гордеева, жилищно-коммунальные услуги в целом не являются собственно услугами в юридическом смысле, а их предоставление сочетает в себе куплю-продажу товаров, производство работ и оказание услуг[198]. Таким образом, исследование категории «жилищно-коммунальные услуги» не позволяет определенно охарактеризовать содержание деятельности управляющей организации. Не способствует этому и анализ понятия «содержание общего имущества в многоквартирном доме», используемого законодателем для характеристики предмета договора управления многоквартирным домом. Рассматриваемое терминологическое сочетание раскрывается в п. 11 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491[199] посредством перечисления отдельных работ и услуг. В соответствии с ним в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природ – но-климатических условий расположения многоквартирного дома в функции управляющей организации может входить: осмотр общего имущества; обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения; поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов; организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации; меры пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества многоквартирного дома; проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности; обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т. д.).