Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова

Глава 6. Секреты загородного рынка

У загородного рынка недвижимости своя специфика. Объектами сделок здесь являются частные дома, дачные постройки, домики в садоводствах, земельные участки, а также коттеджи и таунхаусы в организованных поселениях.

Каждый дом строится под конкретного хозяина, с учетом его вкусов и особенностей. Это – очень индивидуальный объект. Даже у домов, стоящих рядом, могут быть разные площади (как земельных участков, так и самих домов), разное количество этажей и разные технологии, с помощью которых дома возводились. Про интерьеры внутри дома речь вообще не идет. Любой загородный дом, если в нем регулярно бывают хозяева, несет на себе их отпечаток. Именно поэтому продать готовый дом очень сложно – надо найти «своего» покупателя, с похожими вкусами, которому понравится именно этот дом. Кроме того, люди, которым известно о «персонификации» загородного жилья, предпочтут приобрести земельный участок и построить новый дом или купить старый дом в деревне, чтобы снести и возвести на его месте другой.

Процесс просмотров и переговоров между продавцом и покупателем может длиться очень долго: как правило, никто никуда не торопится (нет необходимости срочно продать или срочно купить). Торг может продолжаться более года.

Если же есть желание отдыхать в новом доме уже ближайшим летом, озаботиться покупкой необходимо как можно раньше, например, осенью или, в крайнем случае, зимой. Пока будут проходить переговоры, просмотры, оформление документов (может выясниться, что не все документы владельца дома в порядке), пройдет несколько месяцев (до полугода).

Неторопливость справедлива и для строительства нового дома на земельном участке, приобретенном у частного лица или полученном под индивидуальное жилищное строительство у муниципалов. Строительство малоэтажного дома, как правило, ведется в теплый период, но до того, как строители начнут возводить стены, необходимо разобраться с коммуникациями на участке, а также устроить фундамент. Так что дом будет готов, в лучшем случае, к осени.

Еще несколько лет назад допустимым расстоянием для загородных домов, предназначенных для постоянного проживания, считалась 30-километровая зона вокруг Петербурга. Сегодня ее граница удалена на 50–60 км, а поселки для временного проживания (формально – дачные) уже перешагнули 100-километровый рубеж. Появились даже «пробные» проекты на расстоянии 140 км от города.

Многие петербуржцы имеют дачи на севере Ленобласти, в Выборгском, Приозерском, Всеволожском районах области и городском Курортном районе. В этом направлении располагаются не только дачи, но ведется активное строительство целых поселков. Север привлекает и покупателей, и застройщиков большим количеством озер, сосновых боров – возможностью искупаться, половить рыбу. Трасса Скандинавия и Приморское шоссе обеспечивают хорошую транспортную доступность этих районов (спасибо соседней Финляндии). Кроме того, именно на севере расположены горнолыжные курорты, вокруг которых складывается инфраструктура для отдыха.

По совокупности признаков север – идеальное место для отдыха. Но дороговизна и отсутствие свободных участков под строительство новых объектов заставляет пристальнее приглядеться и к южному направлению. Начато освоение Ломоносовского, Гатчинского, Тосненского, Кировского районов. Также в ближайшие годы в центре внимания окажутся Петродворец, Пушкин и Павловск.

У юга – свои плюсы и минусы: сосновые леса и водоемы можно найти и здесь, однако общая беда – плохая транспортная доступность, а берег Финского залива испорчен многолетним строительством дамбы. Инженерное обеспечение южных районов лучше, но причина этому – малое количество новых поселков. Земли на подступах к Петербургу – почти сплошь сельскохозяйственного назначения и используются в соответствии с ним. Лужский район благоприятно выглядит с точки зрения как природы, так и экологической обстановки, но превращен в огромный массив садоводств. Так что коттеджные поселки здесь строиться не будут (по крайней мере, в ближайшее время).

Пушкин и Павловск – районы сложившейся «дворцовой» застройки. Но в отдельных районах Павловска много домиков «частного сектора» (ни город, ни загород), и современные коттеджи не впишутся в такое окружение.

Классификация объектов

Коттедж (от англ. cottage – коттедж, загородный дом, изба, хижина; амер. – летняя дача, австрал. – одноэтажный дом) – отдельно стоящий, преимущественно загородный жилой дом с прилегающим земельным участком.

Коттеджи имеют площадь до 300 м2 и прилегающий участок до 25 соток.

В России любой отдельный дом называется коттеджем. В США используется много терминов для обозначения жилой недвижимости такого типа. Single-family home (дом для одной семьи) – отдельно стоящий дом с участком и различными постройками на участке (гараж, бассейн и всего, что вздумается по деньгам). Собственник владеет домом и землей, а также воздухом над домом. Частные дома могут быть разных типов – ranch, cottage, cabin to country, colonial, contemporary, rambler и др. Кроме того, существует multi-family home – дом, в котором независимо друг от друга живут несколько семей, и patio home – дом, принадлежащий одному собственнику, где бассейны, гаражи и земельные участки общие с соседями из таких же домов. Коттеджный поселок как термин отсутствует. Малоэтажная застройка (development) весьма разнообразна.

Таунхаус (от англ. town-house – городская квартира) – еще один распространенный тип малоэтажной застройки, который иногда ошибочно называют «сблокированными коттеджами». Англичане трактуют «дом» как «индивидуальное владение», «независимое жилье на одну семью». На нашем рынке термин употребляется в значении «отдельный дом с отдельным входом (входами), имеющий одну или две общие стены с соседними домами, общий фундамент, иногда с участком земли (небольшим)». Домики выстраиваются в цепочку по 6-12 штук, форма которой зависит от размеров и конфигурации общего земельного участка (по прямой, лесенкой, буквой «П»). В последнее время получили распространение таунхаусы в форме каре, образующие защищенный двор.

Площадь секции в таунхаусе составляет примерно 120 м2, высота – два или три этажа плюс мансарда.

Коттеджный поселок – собрание коттеджей, выполненных в едином стиле (по одной и той же технологии, одинаковой высоты или площади). Кроме единого архитектурного решения, поселок объединен общими инженерными сетями и объектами соцкультбыта. В основе проекта коттеджного поселка должна быть единая концепция, которой подчиняются архитектурные, технические и социальные решения. Как правило, такой поселок обнесен оградой и охраняется.

Коттеджные поселки занимают все большую долю в объеме предложений загородного рынка. В Ленинградской области их уже больше сотни, а объем коттеджного рынка оценивают примерно в 3000 объектов (всего на загородном рынке представлено 6000–7000 объектов). Спрос на коттеджи в организованных поселках есть, и пока он остается неудовлетворенным.

Коттеджные поселки условно делятся на три категории: элитные, бизнес-класса и класса «комфорт» (эконом-класс). Основной объем предложений (примерно 70 %) приходится на бизнес-класс (средний ценовой сегмент). На «комфорт» приходится не более 20 % предложений, а объем элитного предложения оценивается разными компаниями в 10–20 % (ценовое деление по категориям в разных компаниях может отличаться). Элитный сегмент близок к насыщению, а в самом дешевом сегменте спрос превышает предложение в 4–5 раз.

К дорогому сегменту (элит, люкс) можно отнести небольшую часть поселков с домами по цене от 800 тыс. долл., большинство из них расположены в Курортном и Выборгском районах Ленинградской области, а также в самом Петербурге. Земельные участки в этом сегменте очень различаются по площади: чем дальше от города поселок, тем больше надел. В ближайших пригородах размер участка не больше 15 соток, а на удалении можно рассчитывать на гектар.

Для строительства чаще всего используются традиционные материалы (дерево и кирпич).

Большое значение придается архитектурному облику коттеджа и всего поселка в целом. Поселок должен иметь гостевую автостоянку, детскую и спортивную площадки на территории поселка; спортивный комплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет (в самом поселке или не далее 3 км от него), гипермаркеты должны располагаться на трассе, на подъездах к поселку или в скоплениях поселков.

Средний ценовой сегмент (бизнес-класс) предлагает коттеджи ценой до 500 тыс. долл. Четкой структуры этого сегмента нет. Все объекты, которые по тем или иным причинам не попали в элитный или эконом-класс, автоматически причисляются к бизнес-классу, поэтому поселки бизнес-класса могут быть предназначены как для постоянного, так и для сезонного проживания (дачные поселки).