ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение - Диана Кристиан

заявку на покупку участка через местную юридическую фирму, представлявшую неизвестного владельца,

причем им было сказано, чтобы они ни в коем случае не обращались напрямую в Налоговую Службу.

Несколько лет назад имущество оценивалось в 557 тысяч долларов, а перед тем, как там был

вырублен лес, - в 750 тысяч. Сумма земельного налога за последние годы оказалась равной 50 тысячам, но

Дайанн и Кеннет полагали, что ее можно будет уменьшить. За прошедшее время много кто интересовался

покупкой участка, и один из потенциальных покупателей предложил за него несколько месяцев назад 250

тысяч долларов, однако теперь он уже не был уверен, что сможет заплатить эту сумму.

Оценив навскидку шансы на успех, возможные хвосты с налогами, вероятные проблемы с

изменением категории землепользования и плачевное состояние имущества, Кеннет рискнул и сделал заявку

о готовности купить участок за 80 000.

В течение следующих трех месяцев от представителей собственника не было никаких вестей.

Письма и запросы уходили в никуда, и то там, то здесь Дайанн и Кеннет получали противоречивые сведения

о том, кто же все-таки в действительности контролирует землю. В конце концов, они решили обратиться

напрямую в Налоговую службу, и там, в итоге, выяснили, что по документам новым собственником

имущества является юридическая фирма из Сиэтла, которая отсудила его у Налоговой службы от лица

прежних владельцев. Друзья позвонили в эту фирму и услышали в ответ, что те ничего не знают об их

заявке. Через день, впрочем, из фирмы перезвонили и сказали: «Если вы увеличите сумму до 90 000

долларов, мы оформим сделку за три недели».

Вместе с расходами на услуги юристов и на оформление, участок обходился в сумму около 100 000

долларов. Кеннет собрал деньги при помощи друзей, оформив трёхмесячные займы под 8-10 процентов. В

своем предложении о покупке он поставил условие, чтобы налоговый долг в 1,7 миллиона, оставшийся с

предыдущего собственника, был аннулирован. 7-летний срок с момента ареста имущества прошел, и

Налоговая служба должна была решить, продолжать ли взыскание долга в судебном порядке или же списать

его. К счастью, было решено списать.

22 Буквально: «не более пяти неродственных совершеннолетних граждан» ( no more than five unrelated

adults). Подробнее о нормах американского земельного зонирования рассказывается в главе 11. – Прим.

перев.

Кеннет и Дайанн учредили некоммерческую образовательную организацию «Лост Вэлли Центр» со

льготным налоговым статусом по статье 501(с)323. В апреле 1989 были оформлены права на участок. Хотя

юридически собственником стал Кеннет, вновь учрежденная организация гордо вступила во владение 87

акров поросшей бурьяном и чертополохом земли и двух дюжин полуразрушенных зданий24. Хотя на

недвижимости по прежнему висел 50-тысячный долг по земельному налогу, и не был ясен вопрос с

категорией земельного зонирования, друзья удачно получили землю, которая, при других обстоятельствах,

обошлась бы в полмиллиона. Через несколько месяцев Кеннет заложил одно из принадлежащих ему зданий

и выплатил свои трехмесячные займы. После этого он одолжил новорожденному образовательному центру

100 тысяч долларов для ремонта и реставрации имущества.

Как и многие другие основатели общин, Кеннет и Дайанн столкнулись с проблемой земельного

зонирования. У предыдущих хозяев участка было разрешение на плотное (многосемейное) заселение,

однако окружной департамент землеустройства и градостроительства решил, что это разрешение утратило

силу из-за слишком большого разрыва во времени между деятельностью предыдущего и нынешнего

землепользователя. Это означало, что земля возвращалась под обычные окружные нормы, согласно которым

на участке может проживать не более 5 семей (не более 5 неродственных совершеннолетних граждан),

несмотря на то, что это были 87 акров с 25 постройками. И хотя Лост Вэлли, в конце концов, удалось

вернуть прежнее разрешение на многосемейное заселение, покупка земли без учета категории зонирования

была, надо сказать, весьма рискованным предприятием. Вообще же, тем, кто желает войти в число

«успешных десяти процентов», желательно разрешить вопросы зонирования до покупки земли.

Двумя месяцами позже, в июне, Дайанн, Кеннет и еще пятеро добровольцев, пожелавших стать

пионерами новой общины, переехали на землю, чтобы с энтузиазмом взяться за дело.

В первый же месяц они выгребли из всех зданий кучи мусора, отремонтировали водопровод,

привели в порядок территорию и засадили четверть акра огородными культурами. К августу они открыли

деревообрабатывающую мастерскую и деловые офисы организации Лост Вэлли Центр, отремонтировали

жилые постройки, четырёхквартирный коттедж, столовую и пять учебных классов. Следуя совету быть как

можно более активными и открытыми в плане информирования окружающих о своих намерениях и

будущей деятельности, они выпустили брошюру о своем центре для отдыха и конференций и расклеили

свои визитки у местных магазинов и на досках объявлений. Они искали поводы, чтобы познакомиться и

пообщаться с местными жителями, приходили на местные вечеринки и волейбольные матчи, а также

радушно зазывали соседей к себе в гости на дни открытых дверей. В сентябре к ним присоединились ещё

несколько пионеров-поселенцев, вместе с которыми они обновили несколько домиков, открыли свое кафе,

обеспечили спальные комнаты матрасами, одеялами и бельём, а также закупили недорогую подержанную

мебель для всех помещений. В октябре они провели свою первую конференцию.

Следующей задачей было обосновать местным властям, почему долг по земельному налогу в 50

тысяч долларов должен быть сокращен. Основатели Лост Вэлли обратили внимание на то, что, в

соответствии с окружным законодательством, поскольку и они, и предыдущие хозяева являются

некоммерческими организациями со льготным налогообложением по статье 501(с), они не должны нести

ответственность за промежуток времени между роспуском предыдущей общины и покупкой земли их

группой. Администрация округа согласилась, и в январе 1990 года налоговый долг был сокращён до 10

тысяч. Власти округа также великодушно решили, что деятельность Лост Вэлли подпадает под налоговые

льготы по их собственному законодательству и поэтому Центр освобождается от уплаты земельного налога

и налогов на имущество на все время, пока он осуществляет соответствующую общественно-полезную

деятельность25.

23 В налоговом кодексе США ( Internal Revenue Code, IRS Code) предусмотрено несколько льготных

режимов налогообложения для разнообразных некоммерческих организаций – образовательных,

религиозных, ассоциаций домовладельцев и пр. Эти режимы закреплены в соответствующих статьях, и

ссылки на эти статьи обычно используются на практике для краткого обозначения вида некоммерческой

организации. – прим. перев.

24 Насколько можно судить, в американской практике довольно часты случаи, когда некоммерческая

организация не является формальным собственником своей недвижимости и берет ее в аренду у другого

лица. Это связано с требованием закона о том, чтобы правление некоммерческой организации с льготным

налогообложением не было «имущественно заинтересовано» и не извлекало прибыли из ее работы (в

противном случае, т.е. если организация будет получать имущественную выгоду, она может лишиться

налоговых льгот). Подробнее об этом рассказывается в главах 15-16. – Прим. перев.

25 У читателя может возникнуть вопрос: каким образом вышло так, что христианская община –

предыдущий собственник земли, будучи некоммерческой организацией со льготным налогообложением,

умудрилась «заработать» налоговый долг в 1,7 миллиона долларов, втрое больше стоимости их земли. Вот

что пишет об этом Диана Кристиан:

Христианский Молодежный Центр Возрождения Шайло ( Shiloh Youth Revival Center), которому

принадлежал участок, доставшийся потом Лост Вэлли, обратился в Налоговую службу за получением

льготного статуса. При этом в заявлении они указали свои цели и характер деятельности, которой

намеревались заниматься. Однако впоследствии, получив льготное налогообложение, Центр нарушил свои

обязательства, начав заниматься деятельностью, противоречащей его юридическому статусу. Он начал