Земельный участок: вопросы и ответы - Денис Бондаренко

Е.М.

Если гражданин или юридическое лицо разрешают бесплатно пользоваться какому-либо лицу своим земельным участком, то следует ли как-либо оформлять такие отношения?

Речь идет о безвозмездном срочном пользовании земельным участком, т. к. в постоянное (бессрочное) пользование, которое тоже является безвозмездным, земельные участки предоставляют органы государственной власти и местного самоуправления, и только ограниченному кругу юридических лиц – государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления. Этим же юридическим лицам, кстати, указанные органы могут своим решением предоставить участок и в безвозмездное срочное пользование, но только на срок не более одного года (п. 1 ст. 24 ЗК РФ).

В безвозмездное срочное пользование земельные участки предоставляют своими решениями организации некоторых отраслей экономики работникам этих организаций (категории таких работников устанавливаются законодательством).

Во всех остальных случаях передача земельного участка в безвозмездное срочное пользование оформляется договором. Необходимо только иметь в виду, что по новому земельному законодательству осуществлять такую передачу может только тот гражданин или юридическое лицо, которое является собственником земельного участка. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы не обладают правом предоставления используемого ими участка в безвозмездное срочное пользование. Статья 690 ГК РФ уточняет, что право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. При этом коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

К рассматриваемым отношениям применим договор безвозмездного пользования, порядок заключения и исполнения которого урегулирован ст. 689–701 ГК РФ. Особенностей его применения по отношению к земельным участкам законодательством не установлено.

По договору безвозмездного пользования одна сторона (собственник земельного участка) обязуется передать или передает земельный участок в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть его в том состоянии, в каком она его получила, или в состоянии, обусловленном договором. В гражданском законодательстве этот договор еще называется договором ссуды, поэтому стороны именуются ссудодателем и ссудополучателем, что, по нашему мнению, не совсем подходит к пользованию недвижимостью, в том числе земельным участком, поэтому мы используем термины «собственник» и «пользователь».

Ко многим аспектам договора безвозмездного пользования применяются нормы о договоре аренды.

Так, в безвозмездное пользование, как и в аренду, передаются только обособленные земельные участки, т. е. предметом данного договора не могут быть земельные доли.

По гражданскому законодательству, договор безвозмездного пользования, как и договор аренды, может быть заключен и на определенный срок, и на неопределенный срок. Однако Земельный кодекс четко устанавливает, что данный вид землепользования является только срочным. Из этого следует вывод, что в договоре безвозмездного пользования срок должен быть указан обязательно. Однако, поскольку в земельном законодательстве нет никаких ограничений по срокам предоставления земельных участков в безвозмездное пользование на основе договора, установление подобной обязанности было бы бессмысленно. Поэтому, как нам представляется, нормы Гражданского кодекса в данном случае действуют без изменений.

По договору собственник земельного участка обязуется предоставить участок в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и назначению земельного участка. Если он участок не предоставит, другая сторона вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба.

Пользователь обязан использовать участок в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением земельного участка. Если он нарушает это правило, собственник участка вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. Пользователь обязан также нести все расходы по содержанию земельного участка (если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования).

Как и при предоставлении земельного участка в аренду, собственник участка отвечает за его недостатки, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков пользователь вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения этих недостатков или возмещения своих расходов на их устранение либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Собственник не отвечает за недостатки участка, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны пользователю, либо должны были быть обнаружены им во время осмотра участка при заключении договора или при передаче земельного участка.

То, что участок передается в безвозмездное пользование, не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь: права сервитута, права залога и т. п. Но при заключении договора безвозмездного пользования собственник обязан предупредить будущего пользователя о всех правах третьих лиц на эту вещь, в противном случае пользователь будет иметь право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Если договор безвозмездного пользования земельным участком заключен без указания срока, каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от него, известив об этом другую сторону за один месяц (договором может быть предусмотрен иной срок извещения). По договору, заключенному с указанием срока, действует такой же порядок, но при условии, что в самом договоре не предусмотрено иное.

Договор, заключенный с указанием срока, может быть расторгнут и досрочно по требованию одной из сторон, но на это нужны основания.

Собственник земельного участка вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда пользователь:

использует участок не в соответствии с договором или назначением;

не выполняет обязанностей по содержанию земельного участка; существенно ухудшает состояние земельного участка; без согласия собственника передал участок третьему лицу. Пользователь вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:

при обнаружении недостатков, которые делают нормальное использование земельного участка невозможным или обременительным и о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

если земельный участок в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

если при заключении договора собственник не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемый участок;

при неисполнении собственником обязанности передать земельный участок.

Как и по договору аренды, если пользователь продолжает использовать земельный участок после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны собственника, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Стоимость неотделимых улучшений земельного участка, произведенных пользователем без согласия собственника, возмещению не подлежит.

Если собственник продает земельный участок или сдает его в аренду, то права и обязанности по договору безвозмездного срочного пользования земельным участком переходят к новому собственнику или арендатору. В случае смерти гражданина – собственника земельного участка его права и обязанности по договору безвозмездного срочного пользования земельным участком переходят к его наследнику, а в случае ликвидации или реорганизации юридического лица, предоставившего земельный участок в безвозмездное срочное пользование, – к его правопреемнику. В случае же смерти гражданина (ликвидации юридического лица), использующего земельный участок на праве безвозмездного срочного пользования, договор прекращается (если иное не предусмотрено договором).

Е.М.

Кому и в каком порядке могут быть предоставлены служебные земельные наделы?

Служебные земельные наделы предоставляются работникам организаций отдельных отраслей экономики (транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков).